Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир и комнат». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Обмен квартир – мероприятие, не всегда запланированное заранее. Причин для столь серьезных изменений может быть несколько и основными принято считать:
- Расторжение брака. При разводе, к примеру, 2-комнатной квартиры бывшим супругам становится мало. Уживаться на одной территории крайне сложно, поэтому целесообразно обменять недвижимость на жилье поменьше. Каждому из супругов в этой ситуации будет достаточно однокомнатной квартиры, но получить ее, по сути, можно будет только с доплатой.
- Наследство. В этом случае обмен квартир проводится по причине раздела имущества, когда площадь в кв. м достается пропорционально доле в наследстве.
- Обмен квартир (часто с доплатой) практикуется, когда родительская недвижимость становится тесной для детей.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Столичный Центр Недвижимости — возможность обмена жилья на самых лучших условиях!
Почему вам выгоднее обратиться в нашу компанию?
- Мы уже почти 10 лет работаем на рынке недвижимости и хорошо ориентируемся во всех его нюансах, что позволяет нам оперативно находить лучшие варианты обмена и заключать выгодные для вас сделки.
- В нашей базе данных несколько сотен вариантов прямого обмена, а также около 50 тысяч квартир для обмена через куплю-продажу. Новейшее программное обеспечение, позволяет в онлайн режиме проводить анализ ситуации на рынке и оперативно находить оптимальный вариант обмена квартиры в каждом конкретном случае.
- Если вы решили поменять квартиру с доплатой, мы поможем вам решить вопрос с ипотекой на самых выгодных именно для вас условиях (наименьший ежемесячный платеж, минимальная процентная ставка и т.д.), так как сотрудничаем с несколькими надежными банками: Дельта Кредит, Сбербанк, МБанк, Росбанк, Связь Банк, Банк Жилищного Финансирования.
- Вы можете обратиться к нам не только по поводу прямого обмена жилья, но также, если планируете съезд, разъезд, обмен недвижимости в Москве на Подмосковье.
- Вы можете целиком переложить весь процесс на менеджера, который будет работать с вашей заявкой с момента ее подачи до долгожданного дня заключения сделки и получения ключей от нового жилья! И при этом, мы будем держать вас в курсе дел на протяжении всего процесса.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Варианты размена 4-х комнатного жилья с доплатой или нет
Обмен четырехкомнатной квартиры производится по тем же правилам, что и трехкомнатной. При составлении договора обязательно учитываются общая и жилая площадь, район и отдаленность от метро, кадастровая и рыночная стоимость, а также состояние дома и самого жилья.
Владельцы квадратных метров вправе принимать решение по условиям сделки. Если обе стороны устраивает предмет обмена и доплата или ее отсутствие, то договор может быть заключен.
В зависимости от того, сколько собственников жилья принимает участие в сделке, заключается договор мены или купли-продажи. В первом случае при необходимости доплаты, собственник, который ее получает, должен учитывать, что необходимо заплатить налог 13% от суммы, прописанной в договоре.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Основные причины обмена квартиры
Обмен неприватизированной квартиры — вариант при котором, прежде чем продать жильё, необходимо приватизировать недвижимость, потому как имущество находится в муниципальной собственности. По регламенту процедура по изменению правового статуса жилого помещения, используемого заявителем по договору социального найма, занимает 46 рабочих дней, но при острой необходимости можно существенно ускорить и упростить процесс, и сделать все в сжатые сроки.
Обмен коммунальной квартиры — достаточно сложная разновидность обмена. В данном случае от риэлтора требуется грамотная работа с соседями: попытаться договориться со всеми собственниками коммунальной квартиры, пояснить преимущества продажи объекта целиком, убедительно аргументировать позицию на цифрах и при этом удовлетворить пожелания каждого. Процесс прост лишь на словах — на практике провернуть такую операцию чрезвычайно затруднительно. Владельцы коммуналки традиционно переоценивают свои возможности и «перетягивают одеяло на себя». Очень часто совместная продажа жилья разваливается из-за непомерных амбиций участников и в итоге заканчивается ничем. При этом собственники начинают действовать вразнобой и находят покупателя лишь на свою изолированную часть с отдельным лицевым счётом — отсюда варианты 4-х, 5-и комнатных «вечных коммуналок». Оборот подобного рода недвижимости — это высший пилотаж, потому что даже в 2-х комнатной квартире найти согласие порой бывает ох как не легко!
Прямой обмен квартиры. Сделки по обмену жилья происходят только через куплю-продажу. Прямой обмен — договора мены на рынке недвижимости можно пересчитать на пальцах одной руки и, как правило, заключаются они между хорошими знакомыми, добрыми соседями или близкими родственниками. При огромном выборе объектов на свободной торговой площадке, вероятность того, что у нескольких собственников сразу и полностью совпадут возможности и интересы, практически равна нулю.
Обмен большей квартиры на меньшую с получением доплаты. Комбинация, при которой собственники, в силу затруднительных финансовых обстоятельств, вынуждены менять квартиру большей площади на квартиру по-меньше, или поменять престижный район на более бюджетный. В данном случае, главным побуждающим фактором для клиентов является конкретная денежная сумма, которую они смогут получить на руки в результате перегруппировки активов.
Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой. Разница в цене за улучшение жилищных условий — это главный вопрос, который возникает у клиентов в данной модификации обмена. Фактический размер доплаты и расчётные сроки, во многом, будут зависеть от профессионализма вашего риэлтора. Иногда, приходится вести сделку по году и более, чтобы найти самого выгодного покупателя на квартиру и отыскать на рынке самые интересные встречные предложения Но только такая кропотливая работа позволяет свести две сделки воедино и получить наилучший результат с наименьшими финансовыми вливаниями.
Размен 2-х или 3-х комнатной квартиры в границах одного района. Главной особенностью в этой версии обмена является исключительная осведомлённость соискателей о заданной геолокации — люди знают микрорайон или квартал как свои пять пальцев. Экспертное мнение местных жителей относительно потребительских качеств и характеристик вторички одновременно существенно упрощает и усложняет задачу задачу в подборе квартиры. С одной стороны это резко сужает круг потенциально интересных объектов, с другой — мешает клиентам окончательно определиться с выбором.
А стоит ли сделку «разбивать»?
Разделить обмен жилья на две отдельные не зависящие друг от друга процедуры – вариант действительно весьма уместный. Помимо того, что с большой долей вероятности получится максимально быстро и выгодно реализовать свой актив, в дальнейшем, выбранная тактика позволит приобрести взамен альтернативу на весьма сильных позициях.
«Разбить сделку» на отдельные этапы — этот вопрос из соображений целесообразности необходимо рассматривать в индивидуальном порядке!
Однако, сезонность и общее состояние рынка, предпочтения и предубеждения владельца, наличие несовершеннолетних собственников – те объективные и субъективные причины в противовес свободной двусторонней сделке, при существовании которых альтернативная купля-продажа неизбежна!
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.