Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Когда может понадобиться изменение?

Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Зачем менять назначение земли

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

• заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
• организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
• построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
• застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Использование сельхозугодий

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.
1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Кто выдает разрешение на смену использования земли

Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.

Что нужно сделать?

• Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
• Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
• Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
• Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
• Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
• Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.

Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное

Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:

• паспорт надела;
• правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
• свидетельство о праве собственности на объект строительства;
• топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
• план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
• документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

Как ВРИ влияет на земельный налог

От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.

Это связано с тем, что сумму налога пытаются привязать к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли, кадастровая стоимость и налог будут существенно выше, чем у участка для размещения объектов благоустройства.

Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому налог будет выше.

Условия для изменения ВРИ

Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:

• Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
• Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
• Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
• Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

• выращивания сельскохозяйственных культур;
• животноводства;
• птицеводства;
• производства аквакультур;
• ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
• КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Растениеводство 1.1
• Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2
• Овощеводство 1.3
• Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4
• Садоводство 1.5
• Выращивание льна и конопли 1.6
• Животноводство 1.7
• Скотоводство 1.8
• Звероводство 1.9
• Птицеводство 1.10
• Свиноводство 1.11
• Пчеловодство 1.12
• Рыбоводство 1.13
• Научное обеспечение сельского хозяйства 1.14
• Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15
• Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16
• Питомники 1.17
• Обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18
• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

Изменение вида разрешения использования земельного участка с сельскохозяйственного назначения на садоводческое

• Паспорт собственника и его копия;
• Ходатайство;
• Декларация;
• Оригиналы бумаг, которые доказывают, что гражданин обладает правом собственности на землю и все строения, возведенные на территории владения;
• Паспорт кадастра на участок и иные бумаги технического характера: план, результаты землеустроительных работ и проведенной экспертизы;
• Если собственник является индивидуальным предпринимателем – выписка из ЕГРИП;
• В случае если право собственности имеет юр.лицо – выписка из ЕГРЮЛ;
• При обращении доверенного лица – бумага, удостоверяющая право конкретного гражданина на совершение подобных действий, составленная владельцем;
• Копии бумаг на имеющиеся строения.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022

Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

Перевод в другую категорию

Что делать, если данный участок уже находится в собственности, но всё-таки подходящего вида разрешённой деятельности не имеется? Что делать, если возникает необходимость ходатайствовать об изменении категории земель? Если использование земель сельхозназначения требует изменить их категорию? Это долгий и трудный процесс, однако, всё же это остаётся возможным.

Такие юридические действия не могут быть сделаны в тех случаях, когда право собственности на земельный участок не было надлежащим образом оформлено. Прежде всего нужно получить кадастровый паспорт на эту землю и затем зарегистрироваться в Едином реестре прав собственности на недвижимость.

Хотя это сделать необходимо, такие процедуры могут стоить немало.

При обращении в государственные органы с просьбой, чтобы была изменена категория земли, которая имеет в данный момент сельскохозяйственное назначение, нужно привести соответствующие для этого аргументы. Их перечень приведён в законодательстве.

1. Предполагаемая консервация земель.
2. Если данный участок в будущем должен оказаться частью заповедных земель. То есть, он станет частью природной территории, которая будет охраняться в особом режиме.
3. Известно, что население тех или иных населённых пунктов постепенно растёт и их территория увеличивается. В процессе такого увеличения некоторые территории, которые прежде имели сельскохозяйственное назначение, со временем становятся частью городской территории. Таким образом, расширение территории городов или сёл может быть достаточной причиной для изменения категории данного участка земли.
4. Современная цивилизация, кроме всего прочего, характеризуется устойчивым ростом промышленного производства. В частности, возможны ситуации, когда на бывших сельскохозяйственных землях происходит строительство промышленных объектов.
5. Одним из направлений развития становится строительство разного рода линейных объектов. Кроме территории для их размещения, дополнительно для них нужна полоса земли, идущая с обеих сторон и подъездные пути для проведения техобслуживания или ремонта. Иногда для этого могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. Такие изменения обязательно должны сопровождаться планом, по которому планируется производить рекультивацию земель.
6. Земля, которая используется для сельскохозяйственной деятельности, со временем может потерять нужные для этого свойства. Причины могут быть различными. При этом возможна передача таких участков в фонд запаса, водный или лесной фонд.
7. В том случае, если было открыто месторождение полезных ископаемых, использование разрешённого использования земельных участков можно изменить. Но сделать это можно только при условии предоставления плана проведения рекультивации земли.
8. При дальнейшем развитии местной инфраструктуры могут понадобиться новые объекты, которые имеют коммунальное или бытовое значение. Под них могут отвести бывшие сельскохозяйственные земли, но лишь при том условии, что иным образом это размещение выполнить было нельзя.
9. Причины, которые соответствуют уровню межгосударственных отношений. Если у РФ есть обязательства перед другими государствами по размещению военных объектов на данных землях. Это является одной из причин, которая может привести к изменению категории участков сельхозназначения.

Указанные причины на законодательном уровне могут быть аргументами для рассмотрения вопроса об изменении категории сельскохозяйственных земель. Однако у рассматриваемого вопроса имеется и другая сторона.

1. Это имеет место тогда, когда говорят о сельскохозяйственной земле, которая обладает особыми продуктивными свойствами.
2. Другой критерий запрещения является ценностным. Если кадастровая цена данного участка на 50% больше средней кадастровой цены на землю сельхозназначения в этом районе.

Наиболее распространена такая мотивация, как изменение категории в связи с включением территории в состав земель населённого пункта. Кто уполномочен рассматривать этот вопрос? Обычно это решение принимают органы муниципальной власти. В некоторых случаях такие вопросы решают исполнительные органы государственной власти. Последний вариант имеет место тогда, когда рассматриваемый участок относится к ведению государства.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?
• Как получить пособие по безработице в 2023 году?
• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат