Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила возмещения убытков владельцам земельных участков утверждены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Основания для изъятия
В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2023 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:
- если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
- при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
- при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
- в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
- при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
- в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).
Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:
- автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
- системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
- относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
- оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
- относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Российское законодательство об изъятии земель Случаи изъятия земельных участков
Сразу отметим, что непосредственно Гражданский кодекс конкретные нужды Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могли бы послужить основанием для изъятия земельного участка у собственника, не раскрывает. В самом общем виде государственные и муниципальные нужды определены в ст. 49 ЗК РФ. В этой норме одновременно подчеркиваются, во-первых, исключительность действий по изъятию земельных участков и, во-вторых, что изъятие земельного участка у собственника может быть обусловлено только двумя случаями:
- выполнение международных обязательств РФ;
- размещение объектов государственного или муниципального значения, когда отсутствуют другие варианты их возможного размещения.
Одновременно Земельный кодекс определяет хотя и в общем виде, но все же в достаточной степени конкретное назначение объектов, под размещение которых допускается изъятие земельных участков. К таким объектам отнесены:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Приведенный перечень не является закрытым, поскольку основанием для изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут послужить и иные обстоятельства, но только если они установлены федеральными законами либо законами субъектов РФ соответственно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены данного участка; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. К нему мы и обратимся.
Как происходит изъятие
Чтобы земельный объект мог быть изъят на легальном основании, должен выноситься распорядительный акт властных органов или судебное решение. Иные документы, в том числе различных государственных служб и ведомств не могут стать причиной для принудительного лишения собственника его имущества.
Порядок изъятия земельного участка у собственника для нужд публичных образований предусматривает выплату возмещения, а последовательность действий будет выглядеть следующим образом:
- властный орган принимает решение об изъятии земельного надела, которое должно соответствовать требованиям законодательных актов;
- принятое решение доводится до сведения правообладателя путем направления письменного уведомления – в этом документе указывает срок, цель и порядок изъятия, а также размер предлагаемой компенсации;
- если правообладатель усматривает нарушение закона при вынесении решения или расчете суммы компенсации, он вправе подать на обжалование в суд;
- если в срок, указанный в уведомлении, правообладатель не выполнит предусмотренные действия, земля изымается в принудительном порядке.
Изъятие из чужого незаконного владения
Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.
Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.
Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.
Спорные вопросы правоприменительной практики по упрощенным схемам изъятия
По общему правилу изъятие участков для публичных нужд предполагает определенную последовательность процедур и сроки их выполнения, установленные ст. ст. 239, 279 — 283 ГК РФ, ст. ст. 55, 57 ЗК РФ. Отношения, возникающие в связи с изъятием, не следует рассматривать как отношения равных субъектов из-за присутствия властных полномочий при принятии решения . Однако при наличии справедливых механизмов защиты прав лица, у которого осуществляется изъятие, включая достаточные сроки уведомления, гарантии обоснованной компенсации, негативные последствия для такого лица при изъятии можно признать соразмерными для обеспечения общественного интереса.
Отметим, что при добровольном согласии собственника на изъятие земельного участка возникает договорный механизм регулирования, так как стороны заключают соглашение (см.: Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Указ. соч.).
См.: Сидорова Е.Л. Баланс публичных и частных интересов при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2010. N 4. С. 140.
Закрепленные специальными нормами особые процедуры изъятия предполагают нарушение установленной общей последовательности и сроков процедур за счет сокращения их количества и продолжительности, что, безусловно, в значительно большей степени ограничивает права лиц, у которых изымаются участки. Даже исключительное право на приватизацию земельного участка гражданами в случае его изъятия для государственных (муниципальных) нужд становится невозможным, так как приоритетным будет публичный интерес .
См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2012 N Ф03-6012/2012 по делу N А51-2836/2012.
Так, по общему правилу обязательным условием для принятия решения об изъятии участков для размещения объектов федерального, регионального или местного значения выступает наличие сведений о планируемом размещении таких объектов в документах территориального планирования, если иное не предусмотрено федеральными законами (ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее — ГрК РФ). Учитывая, что данные документы являются публичными, все заинтересованные лица фактически уведомлены о перспективном изъятии задолго до принятия решения о нем и, как следствие, имеют возможность не приобретать участки, а приобретенные — не застраивать, что в конечном итоге минимизирует и расходы соответствующего бюджета на возмещение стоимости изымаемого имущества. Однако и Законом N 93-ФЗ, и Законом N 43-ФЗ до 31 декабря 2015 г. допускается изъятие земельных участков при отсутствии документов территориального планирования.
Временные рамки и последовательность действий при изъятия
Период, за который допускается конфискация, сумма материальной компенсации и прочие условия, касающиеся процесса изъятия участка земли, определяются на основании ФЗ-43 и полностью им регламентируются.
В ситуации, когда собственник изымаемого объекта не подписывал соглашения о конфискации, то возможна принудительная реализация процедуры. Принудительная конфискация происходит на основе вынесенного Судом решения.
Если по истечению 90 суток, с даты получения оценочного отчета и соглашения, оно не было подписано и направлено обратно в Департамент городского имущества, (не устроила цена или прописанные в тексте соглашения, условия изъятия) органы государственного назначения вправе обратиться в судебный орган. Место определения и тип судового органа зависит от таких факторов, как:
- наличие статуса юридического лица;
- пребывание в статусе лица физического порядка.
При этом с большой доли вероятности решение будет вынесено на основании отчета об оценке недвижимого имущества, предоставленного Департаментом городского имущества, касательно выплаты за него материальной компенсации.
Ответственность за нецелевое использование земли
Каждый владелец земельного участка должен помнить, что использование данного вида имущества не по целевому назначению, равно как и неиспользование его вовсе, является грубым нарушением земельного законодательства РФ, влекущим за собой административное наказание в виде штрафов, размер которых определяется с учетом кадастровой стоимости надела (если речь идет о землях сельхозназначения), а также, в зависимости от вида и сложности нарушения, наличия или отсутствия кадастровой стоимости, и непосредственно категории земельного участка (сельскохозяйственное производство; огородничество или садоводство; строительство (дачные постройки, обустройство фермерского хозяйства, возведение индивидуального жилого строения (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)).
Как правило, большинство нарушений в области использования земельных участков касаются положений по видам целевого назначения. К примеру, земля, приобретенная под статусом «ведение сельского хозяйства» не может быть использована под (ИЖС). И в случае обнаружения органами самоуправления данного факта нарушения, на владельца земельного участка выписывается штраф и выдается предписание с требованиями об устранении нарушения в определенные сроки. Если собственник не предпринял никаких действий для ликвидации нарушения, контролирующие органы вправе подать на него в суд с требованием об изъятии данного земельного участка.
Штрафы, предусмотренные за нецелевое использование земельного участка, в 2016 существенно выросли относительно предыдущего года и составила:
при наличии кадастровой стоимости:
- для физических лиц собственников земли – от 0,5 до 1% (минимум 10 000 рублей);
- для юридических лиц – до 2% от кадастровой стоимости (минимум 100 000 рублей);
при отсутствии кадастровой стоимости размер штрафа будет фиксированным:
- для физических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей;
- для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.
Штрафы за неиспользование земельного надела в течение 3х лет подряд составляют:
- для физических лиц, собственников участков – до 1,5% от кадастровой стоимости (минимальный размер 20 000 рублей), при отсутствии кадастровой стоимости – до 50 000 рублей.
- для юридических лиц – от 3 до 5%, минимум 400 000 рублей (без кадастровой стоимости от 400 000 до 700 000 рублей).
Штрафы за неиспользование по назначению земель сельскохозяйственного назначения составляют:
- для физических лиц – до 0,5%, (минимум 3 000 рублей)
- для юридических лиц – до 10%, (минимум 200 000 рублей)
Подводя итоги вышесказанному, стоит отметить, что владельцы такого вида недвижимого имущества, как земельный участок, несомненно, не должны доводить ситуации до критического положения и судебных разбирательств. Соответственно, земля должна использоваться своевременно и по назначению, административные штрафы, в случае их наложения органами земельного надзора, должны быть своевременно оплачены. Если все же избежать иска от лица местной администрации не удалось, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с требованием о признании незаконным вынесенное ранее решение об изъятии земли, и при наличии основательной доказательной базы, есть возможность добиться отмены постановления.
- С возмещением компенсации – если земля отнимается для государственных или муниципальных нужд (при условии, что с владельцем не было заключённого соглашения об изъятиях);
- Без возмещения – в случае санкций, назначенных в результате каких-либо нарушений или преступных действий, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исковое заявление в судебный орган подаётся государственными или муниципальными структурами. При этом данный иск нельзя подать, если земельный участок находился в собственности владельца меньше 3-х месяцев.
По решению суда устанавливается срок изъятия, размеры денежных компенсаций и их наличие, а также прочие условия оформления изъятия объекта для государственных нужд. Кроме того, вся процедура регламентируется внесёнными в Земельный кодекс поправками. Они регулируют не только этапы фактического изъятия для установленных государственных и публичных нужд, но и сам порядок, в котором рассчитываются и возмещаются понесённые владельцем убытки.
Дорогие читатели!
Государственные органы, которые могут изъять землю
Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:
- Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
- Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
- Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.
Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:
- на основании их собственной инициативы;
- на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).
Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:
- Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
- Государственная власть, изымающая участок с целью:
- исполнения международного соглашения;
- осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
- Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.
Постановление есть, сроков нет
В постановлении Кабинета министров РТ об изъятии земельных участков в Пестречинском районе для государственных нужд — под реконструкцию автодороги М-7 «Волга» — Богородское — Куюки, распределены обязанности заинтересованных ведомств. Минземимущества РТ, в частности, поручено в 30-дневный срок после определения размера возмещения за земельные участки совместно с Главтатдортрансом обеспечить заключение соглашения с собственниками и выплату компенсации. Главтатдортрансу также было поручено проведение связанных с этим кадастровых работ.
«Реальное время» обратилось в Министерство транспорта и дорожного хозяйства РТ с вопросом о причинах, по которым этот процесс забуксовал. Там в ответ выдали справку, в которой говорится, что кадастровые работы проведены, а «в настоящее время Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ГКУ «Главтатдортранс» ведутся мероприятия по организации работ по оценке земельных участков, попадающих под полосу отвода для дальнейшего выкупа и заключению соглашения».
В Минземимущества РТ, в свою очередь, в ответ на вполне конкретные вопросы нашего издания о причинах, по которым министерство до сих пор не выполнило указанные в постановлении Кабинета министров действия — не определило размер возмещения за изымаемые участки, не заключило соглашение с собственником и не выплатило возмещение, и о том, в какие сроки эти действия планируется завершить, сообщили ровно то, что было уже известно:
— Согласно постановлению Кабинета министров Республики Татарстан от 10.06.2022 №548 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Республики Татарстан», были проведены кадастровые работы, в том числе находящиеся в долевой собственности ООО «Управляющая компания «Простор Инвест», в доверительном управлении у закрытого рентного паевого инвестиционного фонда «Инвестиционный рентный фонд». В соответствии с постановлением под изъятие попадают земельные участки общей площадью 5,7 га. В настоящее время Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ГКУ «Главтатдортранс» ведутся мероприятия по организации работ по оценке земельных участков, попадающих под полосу отвода для дальнейшего выкупа и заключению соглашения.
Разворот на 180 градусов…
С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).
Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.
Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.