Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Дачная амнистия»: как ей воспользоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
Зачем нужен упрощенный порядок регистрации
В советское время люди получали от заводов и предприятий дачные участки — строили на них летние домики, разбивали огороды. В садовой книжке товарищества записывали, кому принадлежит земля. То же в деревнях — работникам колхозов давали дома в бессрочное пользование и делали об этом запись в домовой книге, землю же делили с соседями «на глаз».
Многие такие дома и участки до сих пор не оформлены в собственность и не поставлены на кадастровый учет. Кому-то не хочется собирать кучу бумаг, другим сложно подтвердить свое право на владение землей. Юридически этой недвижимости как бы нет, потому что запись о ней в Росреестре отсутствует. Дом и землю нельзя продать или подарить, передать по наследству, отдать в залог.
Поэтому 15 лет назад государство ввело дачную амнистию, по которой можно зарегистрировать загородную недвижимость в упрощенном порядке — быстро и с минимумом документов. Потом эту программу несколько раз продлевали. Продлили и в 2022 году — у россиян есть еще девять лет, чтобы оформить в собственность незарегистрированные дома и участки. После 1 марта 2031 года это можно будет сделать только через суд.
Закон как дышло – куда захотел, туда и вышло
Право собственности в советские годы, как таковое, не выдавалось, поэтому на сегодняшний день, все, кто не успел оформить дачу в соответствующих органах, имеют возможность в самые короткие сроки воспользоваться дачной амнистией.
Это только у крутых, слово «амнистия» означает свободу, для дачников же – это дополнительные затраты на «покупку» того, что им принадлежит по праву.
Сроки «Дачной амнистии» значительно продлили: до 1 марта 2020 года.
Мнение эксперта! По умолчанию, дачу, как и участок земли, раньше можно было продавать, дарить, обменивать или оставлять в качестве наследства. При вступлении в силу нового закона, любые манипуляции с недвижимостью будут запрещены и, следовательно, незарегистрированные строения подлежать сносу, а куски земли – изъятию.
Несмотря на все происки врагов, получить право собственности по упрощенной схеме могут следующие категории граждан:
- Владельцы дачных участков, состоящие в членстве садового товарищества, но не имеющие документы, как на землю, так и на дом;
- Владельцы участков, имеющие на руках акт о межевании земель, но не оформившие право собственности;
Документы, необходимые для признания права собственности
Желательно иметь на руках все оригиналы, потому как у специалиста могут возникнуть вопросы по поводу подлинности ксерокопий: для подстраховки, вы можете заверить их в нотариусе.
Рассмотрим перечень бумаг, которые необходимо предоставить:
- Заявление, написанное на имя руководителя органа Росреестра по месту прописки/проживания, в котором вы, как собственник просите зарегистрировать недвижимость и участок земли по новым правилам.
- Технический паспорт на все постройки. Обычно это один документ, имеющий план расположения жилого дома и технических помещений. В нем указывается площадь, назначение и габариты всех строений.
- Свидетельство о праве собственности на участок/недвижимость. Данное свидетельство выдается в БТИ и имеет юридическую силу, вне зависимости от наличия договора купли-продажи, договора с председателем дачного кооператива и т.д.
В чем суть «гаражной амнистии»?
Дачная амнистия создается для упрощения порядка оформления прав на землю и строения. То есть, каждый закон говорит о том, чтобы можно было бы приносить документов как можно меньше и меньше.
Например, сейчас можно просто приватизировать земельный участок, который вам предоставлен в аренду. Для переоформления права аренды на право собственности по «дачной амнистии» в орган местного самоуправления нужно подать заявление (можно через МФЦ) и действующий договор аренды. Срок рассмотрения такого заявления теперь всего 14 дней. При этом необходимо, чтобы участок для ведения личного подсобного хозяйства должен находиться за границами населенного пункта.
Если у участка ВРИ: «для ведения садоводства» или «для огородничества», то он должен быть предоставлен в аренду органами государственной власти или местного самоуправления, то есть на руках должен быть договор аренды. Самое главное, чтобы арендатор не был уличен в нарушении требований земельного законодательства, то есть вовремя платить аренду и использовать участок строго в соответсвии с его ВРИ.
О том, как штрафуют граждан за использование земли НЕ по ее целевому назначению, у нас есть отдельная статья.
Еще один аспект «гаражной амнистии» начал действовать с 1 сентября 2021 года, именно с этого числа вступили в законную силу изменения, изложенные в Федеральном Законе № 79-ФЗ от 5.04.2021 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Зачем оформлять на недвижимость право собственности и регистрировать ее в кадастре
Оформление права собственности и регистрация объектов в кадастре недвижимости дает ряд преимуществ.
- Возможность продажи
Если участок, дом и все хозпостройки оформлены и зарегистрированы, у вас не возникнет проблем с их продажей. Напротив, если дом не оформлен в собственность, потенциальный покупатель может отказаться от сделки.
- Можно использовать недвижимость в качестве залога
Если у вас дом и/или земельный участок зарегистрированы, есть документы о праве собственности на них, вы можете взять кредит, заложив эту недвижимость.
- Можно прописаться на даче
Дачная амнистия: документы для оформления участка
Для того, чтобы пройти регистрацию прав на земельный участок по дачной амнистии, необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданный органом государственной власти; акт о предоставлении участка, выданный органом местной власти);
- выписка из похозяйственной книги, подтверждающая права гражданина на земельный участок, выданная органом местного самоуправления; иные документы;
- квитанция об оплате госпошлины за проведение процедуры оформления участка по дачной амнистии;
- кадастровый план участка (требуется, если на земле планируется возведение капитальных построек, предназначенных для круглогодичного проживания и требующих разрешения на строительство);
- заявление от владельца дачного недвижимого имущества.
Так как амнистия преодолевает 5 этап и состоит из нескольких законов, то для разных строений свои правила.
Для построек на земле под садоводство. Жилой дом и садовый дом до 01.03.2026 года можно регистрировать на основе технического плана и документов на земельный участок. Но если участок под домом не стоит на кадастре и не зарегистрирован в Росреестре. Если земля уже оформлена по полной форме, тогда вообще один техплан заменяет все документы. При садовой амнистии не нужно иметь ни разрешений, ни уведомлений о планируемом строительстве, ни о завершении строительства.
Дом должен ограничивается параметрами:
- не более 3 надземных этажей и не выше 20 метров и прочие требования к жил.застройкам;
- отдельно стоящее строение, включая пристройку к нему;
- пятно застройки объекта в %-тном соотношении к земельному участку должно соответствовать муниципальным нормам (градостроительный план, правила застройки);
- соблюдение отступов;
- площадь участка не менее 300 кв.м.
Дачная амнистия жилого дома на земле ИЖС или ЛПХ. На такое жилье для регистрации в Росреестре также временно не требуется уведомление о планируемом и о завершенном строительстве.
В обычном порядке это уведомление о начале возведения дома подается до начала строительства.
Суть дачной амнистии для ИЖС в том, что освободило будущих собственников подавать такое уведомления до и в процессе возведения объекта.
Что такое «дачная амнистия»?
В народе «дачной амнистией» называют упрощенную систему оформления прав собственности на ряд земельных участков и загородное имущество, которые были предоставлены гражданам до 30 октября 2001 года для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, а также для ИЖС. То есть человек, который построил на участке дом, живет в нем, использует его, но не оформил его в собственность по каким-либо причинам, может сделать это по простой схеме.
Под действие «амнистии» попадают земельные участки, дачные и садовые дома, жилые строения на приусадебных участках, беседки, бани, хозяйственные блоки, гаражи. Главное требование к постройкам, права на которые подлежат государственной регистрации, – это их возведение на участках, имеющих целевое назначение.
Существует две разновидности амнистии:
- для недвижимости;
- для земли.
Почему важно оформить право собственности?
Без права собственности нет возможности распоряжаться постройками на участке. Нельзя подарить, продать или передать строение по наследству.
Также, пока что зарегистрировать право собственности на жилой дом (а также пристройки, надстройки, хозяйственные и иные строения на участке) возможно без получения разрешения на ввод постройки в эксплуатацию.
Ранее сообщалось, что с 1 марта 2018 года «дачная амнистия» усложнится тем, что дополнительно придется проходить процедуру ввода дома в эксплуатацию.
А что значит ввод дома в эксплуатацию?
После процедуры ввода дома в эксплуатацию вы получаете акт ввода объекта в эксплуатацию. Это документ, подтверждающий, что строительство дома полностью закончено, к участку претензий нет и строительство проведено в полном соответствии с проектом, утвержденным в разрешении на строительство. Получить этот акт непросто.
Вы должны показать дом приемной комиссии, которая проводит выездную проверку дома на предмет его соответствия всем установленным требованиям. Если комиссия не имеет претензий по поводу подключения электричества, водопровода, водоотвода, отопления и т.д.
, то она подписывает акт ввода дома в эксплуатацию, на основании которого оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Что нужно для оформления жилого дома по «упрощенке»?
Чтобы оформить права собственности, следует обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. Для оформления заявления потребуются:
- квитанция об оплате государственной пошлины (350 рублей за каждый регистрируемый объект недвижимости);
- разрешение на строительство;
- технический план и технический паспорт объекта недвижимости;
- кадастровый план жилого дома;
- паспорт.
Также необходимо предоставить правоустанавливающий документ на землю (решения о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, выписки из похозяйственной книги), однако если ранее права на земельный участок были зарегистрированы, то предоставлять эти документы не требуется.
Дачная амнистия и ИЖС
Итак, по дачной амнистии мы сможем оформить объекты ИЖС только в том случае, если они построены на земельных участках, полученных до 30 октября 2001 года, предоставленных гражданам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (в случаях, когда в документе, который устанавливает право гражданина на земельный участок, данное право конкретно не указано либо его вид невозможно определить, дачная амнистия также действует).
Идем в территориальное управление Росреестра, которое находится по месту расположения объекта ИЖС со следующими документами:
- заявлением;
- документом об оплате государственной пошлины;
- паспортом заявителя;
- документом, удостоверяющим личность представителя;
- нотариально заверенной доверенностью на представителя;
- техническим паспортом объекта ИЖС (до 01.03.2008) или кадастровым паспортом (после 01.03.2008).
Этот пакет документов мы подаем, когда у нас оформлено право собственности на земельный участок.
Если и с этим проблемы, то собираем следующий пакет документов:
- заявление на регистрацию;
- паспорт заявителя;
- доверенность и документ, подтверждающий личность представителя;
- технический или кадастровый паспорт объекта ИЖС;
- правоустанавливающий документ на участок.
К правоустанавливающим документам на земельный участок могут быть отнесены:
- акт о праве на данный участок, выданный уполномоченным органом;
- акт о предоставлении земельного участка;
- выписка из хозяйственной книги органа местного самоуправления;
- иной документ, подтверждающий право заявителя на данный участок;
- документ, который подтверждает наличие объекта ИЖС в границах данного участка.
Размер государственной пошлины за одно регистрационное действие составляет 350 руб. Если вы регистрируете еще и участок, то дополнительно оплачиваете столько же.
В течение 10 рабочих дней Росреестр проверяет представленные документы и принимает 1 из следующих решений:
- выдает свидетельство о праве собственности на объект ИЖС;
- выдает свидетельство о праве собственности на участок (если подавались соответствующие документы);
- отказывает в выдаче свидетельства о праве собственности на участок или приостанавливает процедуру регистрации, если выясняется, что сведения об этом участке не содержатся в государственном кадастре недвижимого имущества.
Осторожно, мошенники!
Очень часто возникают ситуации, когда на участке с разрешенным использованием под ИЖС возводят многоэтажные дома.
Если застройщику повезет, то это выяснится спустя какое-то время после регистрации или не выяснится вообще. Но зачастую проводятся внеплановые проверки объектов строительства, где и определяется, что вместо 3 заявленных в доме 4 этажа, а вместо 1 семьи там могут проживать 2 и более.
Что делает в таком случае проверяющий орган? Он подает заявление в суд о признании постройки незаконной и ее сносе. Суд проверяет все приложенные к делу документы, заслушивает доводы сторон и в 90% случаев выносит решение о сносе дома.
Но возможна и другая мошенническая схема.
По факту строится частный жилой дом. Юридически продажа части дома осуществляется через оформление доли на жилье и земельный участок. Дом строится по всем правилам: 3 этажа, площадь не больше 1 500 кв. м. Дом, как уже говорилось ранее, находится в собственности у нескольких граждан (долевой собственности). Дом регистрируется в порядке дачной амнистии, и все остаются довольны. Впоследствии проживающие граждане заключают между собой соглашение о пользовании общей долевой собственностью либо производят выдел долей через суд или путем договоренностей.
Чем такая схема выгодна?
Да всем. Главное — застройщик существенно экономит в финансовом плане. На строительство частного дома совсем необязательно оформлять проектную документацию и акт ввода в эксплуатацию.
Какими последствиями это чревато на практике?
Во-первых, как мы понимаем, всей инфраструктуры, которая необходима для частного дома, для нескольких семей будет недостаточно. Речь идет о парковке, детской площадке и т. д.
Во-вторых, если впоследствии какая-то семья захочет продать свою «квартиру», у нее могут возникнуть проблемы.
Одним из главных послаблений в законе о дачной амнистии относительно ИЖС является то, что данный объект строительства регистрируется без акта ввода в эксплуатацию. Правда, такой порядок действует только до 01.03.2018. Но постойте, а сколько нарушений уже можно было допустить без этого акта?!
Давайте разберемся, что же такое акт ввода в эксплуатацию и зачем он нужен.
Акт ввода в эксплуатацию — это документ, который представляет собой сведения о том, что дом соответствует всем нормам, утвержденным законодателем.
В данном случае речь идет о правильном водоснабжении, канализации, отоплении, газоотведении и т. д. Безусловно, можно возразить: ну это же мой дом, даже если что-то не так, пострадаю только я и мои финансы. Нет, к сожалению, иногда страдают и соседи, проживающие неподалеку.
Конечно же, утверждение акта ввода в эксплуатацию — процедура довольно долгая и утомительная, поэтому желание законодателя облегчить регистрацию права собственности владельцу ИЖС понятно. Но как быть с последствиями?
Как оформить дом по дачной амнистии в собственности
С недавнего времени процедура оформления объектов недвижимости слегка усложнилась. Ранее владельцу объекта нужно было только правильно заполнить декларацию на объект по дачной амнистии. Сейчас от гражданина запросят предъявление кадастрового плана.
Подготовить такой документ может кадастровый специалист, оказывающий услуги в государственных учреждениях (бюро технической инвентаризации) или в коммерческих организациях.
Кадастровый инженер должен иметь лицензию на оказание данного вида услуг населению, а также иметь членство в саморегулируемой организации (СРО).
За оформление кадастровой документации необходимо будет уплатить порядка 7 000 руб. или более, в зависимости от объема работ. Документ изготавливается в течение 5-7 дней.
Корректировки в закон были внесены по следующим целям:
| Чтобы предотвратить от конфликтных ситуаций со смежными землепользователями | если дачный дом заслоняет свет солнца или в какой-то части располагается на чужом участке |
| Для предупреждения злоупотреблений | для сокращении налоговых взносов часто владельцы вносят в декларацию недостоверные сведения о площади постройки |
Отказ в регистрации объекта недвижимости муниципальными органами может быть сделан по следующим основаниям:
| Предоставление неполного комплекта документов | или действительность сведений под сомнением |
| Сведения о границах земельного участка | не совпадают со сведениями в кадастровом плане |
| Сведения о площади дома | не совпадают с данными, содержащимися в кадастровом документе |
| Участок | был получен в собственность позже 2001 г. |
Проблемы при оформлении дома по дачной амнистии
Сложности оформления возникают при отсутствии минимального набора документов, подтверждающих законность землепользования. Обычно сомневаются в перспективах своих действий те, у кого нет документов вообще. Однако это нельзя считать непреодолимым препятствием — посетите муниципалитет или организацию, когда-то выделившую землю. Полезная информация может найтись в архивах, но скорее всего, отстаивать свое право на собственность придется в суде, где можно будет использовать показания свидетелей.
Неразбериха переходного периода может сказаться на отсутствии нужной информации о земельном участке и строениях в РосРеестре. Это тоже преодолимо, только придется заново провести межевание, после чего поставить участок на кадастровый учет по упрощенной схеме. Суть упрощенной формы состоит в том, что от вас не потребуют документы, которые были обязательны до принятия дачной амнистии.
Обратите внимание, что с 1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома станет возможно лишь на участках первого типа и только с разрешения муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и застройке больше не подлежат.
Регистрация права собственности по «дачной амнистии»
Оформление права собственности по «дачной амнистии» заметно отличается от общего (стандартного) порядка. Процедура регистрации прав по «дачной амнистии» нацелена, прежде всего, на легализацию существующих правоотношений.
В свое время люди получили в пользование земельные наделы, построили на своих участках дома, бани, гаражи и другие хозпостройки для личного пользования. Все эти объекты по факту существуют, но никак не оформлены и не учтены. Чтобы восполнить образовавшийся пробел, законодатель вынужден был принять меры: либо признать все подобные здания, строения и сооружения вне закона, либо объявить «земельную амнистию» и упрощенное оформление, так называемую «дачную амнистию».
Упрощенное оформление и регистрация
«Дачная амнистия» предполагает упрощенную регистрацию. Для оформления по «дачной амнистии» прав и объектов недвижимости регистратору (Росреестру) достаточно предоставить любой имеющийся документ на земельный участок и заполнить декларацию (технический план) на дом или другое строение. То есть, главное условие упрощенной «дачной амнистии» — это наличие подтверждающих документов и соблюдение определенных требований.
Регистрация собственности по «дачной амнистии» — исключительный льготный порядок оформления. Он рассчитан на определенную категорию объектов и имеет массу нюансов в применении.
Если вы заинтересовались вопросами «дачной амнистии»: где оформить, какие документы предоставить, как воспользоваться льготой и в какой срок — то можете ознакомиться с актуальной юридической информацией по «дачной амнистии» на нашем сайте, либо позвонить нам для получения консультации. Также вы можете получить исчерпывающие ответы на конкретные практические вопросы у наших практикующих юристов.