Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предпринимательская деятельность в России регламентируется разными нормативными актами. Если человек желает открыть торговую точку, он должен делать это в соответствии с правилами. В частности, нужно соблюдать требования по размещению магазина. Можно ли его размещать в частном доме, собственном гараже? Рассмотрим в этой статье.
Виды гаражей и их особенности
Существуют три основных вида гаражей:
Те гаражи, которые располагаются на территории гаражных кооперативов практически невозможно превратить в жилое строение или тот же магазин. Дело в том, что земля, на которой располагаются подобные постройки, имеет строго определенное назначение. И крайне редко оно предполагает возможность размещения на той же территории магазинов или жилых домов. Таким образом, первым делом нужно смотреть на то, для чего именно может использоваться земля.
Второй вариант, с размещением гаража на частном земельном участке, обычно допускает возведение жилых строений. Как правило, частная земля используется для строительства дома и сопутствующих построек (одной из которых является и гараж). А это значит, что вместо гаража или над ним вполне возможно сделать жилые помещения, нужно лишь обеспечить наличие в них всех требуемых коммуникаций.
В то же время, превратить такой гараж в магазин будет намного сложнее. Можно попробовать придать территории, на которой находится гараж условно индивидуальный статус (сам статус участка останется неизменным, но вот именно конкретную площадь под гаражом можно будет использовать по-другому, например, для того же магазина). Это достаточно сложная и ничем не регламентированная процедура.
Металлические гаражи без фундамента не являются капитальными строениями. Формально, они даже к недвижимости не относятся и считаются движимым имуществом. Хотя бы просто потому, что такой гараж можно в любой момент погрузить на соответствующую технику и увезти в любом направлении. Сделать из них магазин, дом, мастерскую или еще что-либо – невозможно.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение
Для проведения процедуры перевода нежилого помещения в жилое необходимо подготовить следующие документы:
- заявление на перевод нежилого помещения в жилое;
- право собственности на помещение;
- технический паспорт;
- план дома.
Первое, что необходимо – это заявление, с требованием перевода нежилого помещения в жилое. Заявление рассматривается специальным комитетом, специализирующимся на подобных делах. Помимо заявления обязательно потребуется документ, подтверждающий право собственности. Если правом собственности владеет кто-то еще, он должен также быть не против перевода.
Если оригиналы документов по каким-то причинам предоставить невозможно, то можно предъявить заверенные нотариально копии. Эти документы должны быть именно от того человека, который подает заявления о переводе статуса жилья.
Важно! Необходимо иметь специальный технический паспорт на это помещение. В нем должны быть указаны все изменения, происходящие с жильем.
Только так будет подтверждено, что все происходило с вашего согласия и по вашему желанию.
Также комиссия может потребовать план дома. Помимо прочего может потребоваться согласие соседей на перепланировку. Если в округе соседей нет, то разрешение получать не требуется.
А теперь давайте поговорим о самой процедуре перевода:
- Первой этап – экспертиза. Без этого никак. Она может показать, можно ли переводить нежилое помещения в жилое.
- Второй этап – разработка документации на проект. Проект должен быть обязательно подтвержден законом и проверен специальными органами, занимающимися такими вопросами.
- Третий этап – долгожданное получение разрешения. Вы, наконец, можете получить документ, который подтверждает то, что помещение теперь является жилым и соответствует всем необходимым правилам и нормам. На рассмотрение заявления отводится 45 дней.
Как вы успели заметить, процедура не из легких и не из быстрых. Однако игра стоит свеч.
По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.
Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:
- участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
- участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.
В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.
Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.
- несущие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии;
- стены не должны иметь трещин и дефектов;
- комнаты должны быть безопасными для проживания. Владельцу необходимо соблюсти все требования пожарной безопасности и СанПиНа;
- пространство должно быть полностью защищено от утечек воды, используемой в быту;
- в доме в обязательном порядке должны быть проведены все инженерные системы, в соответствии с требованиями безопасности;
- высота потолков комнат должна быть не меньше 2,5 м., высота потолков коридоров – не менее 2,1 м;
- постоянное проживание в подвале и цоколе не разрешается. Поэтому владельцу подземного корпуса не удастся прописаться в такой недвижимости, какой бы ни была планировка и размер комнат;
- в комнатах должны быть окна, обеспечивающие естественное освещение.
Очень часто можно услышать такой вопрос: «Можно ли жить в гараже по закону?». Жить теоретически можно, даже не получая никаких разрешений. Если же речь идет о регистрации и получении постоянной прописки, то необходимо соблюдение норм и правил, прописанных в российском законодательстве.
Как Перевести Гараж В Жилое Помещение
После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности. Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр. Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей. Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.
Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.
Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.
К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:
- Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
- Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
- Промышленные здания.
- Складские помещения.
- Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
- Здания отельного фонда.
Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.
Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:
- Технические данные о помещении (план) с описанием.
- Заявление соответствующей формы.
- Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
- Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
- Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).
Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.
Порядок перевода гаража в жилое помещение
- Проведение экспертизы на соответствие вышеуказанным требованиям. Собственник составляет план работы. Затем ждет заказанную проектную документацию. Проверка проводится для упрощения процесса.
- Сбор документов.
- Подача бумаг с проектом в межведомственную комиссию. Этим также занимается жилищная инспекция.
- Ожидание решения о переводе. Сотрудник присылает уведомление. В нем указывается срок проверки.
- Получение заключения и решения.
- Внесение изменений в Реестр. Это стоит 2000 рублей.
Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.
Процедура перевода практически идентична. Она включает:
- Заказ проекта перепланировки.
- Подготовка плана переустройства и других документов.
- Получение разрешения от уполномоченного органа.
- Проведение перепланировки.
- Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
- Заказ технического паспорта объекта.
- Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
- Внесение изменений в Росреестр.
- Получение новой выписки из ЕГРН.
С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.
Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую
Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.
Статус строения можно поменять, если:
- объект является собственностью заявителя;
- все собственники согласились на изменение статуса имущества;
- внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
- выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
- объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
- перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
- если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
- к объекту есть свободный проход.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Гараж к какому виду зданий либо сооружений его отнести
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» Статья 32. Классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности 1. Здания (сооружения, строения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений, строений — помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, строении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на:
СНиП 21-02-99 СТОЯНКИ АВТОМОБИЛЕЙ 3.1 Стоянка для автомобилей (далее — автостоянка) — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные только для хранения (стоянки) автомобилей. 3.2 Надземная автостоянка закрытого типа — автостоянка с наружными стеновыми ограждениями. 3.3 Автостоянка открытого типа — автостоянка без наружных стеновых ограждений. Автостоянкой открытого типа считается также такое сооружение, которое открыто, по крайней мере, с двух противоположных сторон наибольшей протяженности. Сторона считается открытой, если общая площадь отверстий, распределенных по стороне, составляет не менее 50 % наружной поверхности этой стороны в каждом ярусе (этаже). 3.4 Автостоянки с пандусами (рампами) — автостоянки, которые используют ряд постоянно повышающихся (понижающихся) полов или ряд соединительных пандусов между полами, которые позволяют автомашине на своей тяге перемещаться от и на уровень земли. 3.5 Механизированная автостоянка — автостоянка, в которой транспортировка автомобилей в места (ячейки) хранения осуществляется специальными механизированными устройствами (без участия водителей).
К чему относится гараж к зданиям или сооружениям
Стоянки, в которых места под легковой или грузовой транспорт разделены лишь визуально, или обычные парковки, предназначенные для кратковременного хранения автомобилей, под понятие гаражного бокса не подпадают. Сам проект может выглядеть примерно как на приведённом ниже фото.
Рекомендуем прочесть: Что полагается малоимущим семьям в 2021 году иваново
Новые возможности и риски для собственников
- 1.2 Является ли гараж зданием или сооружением? Узнайте подробно о типах построек и их особом использовании
- 1.3 Гараж и гаражный бокс в чем отличие
- 1.4 Оформление технического плана, необходимого для постановки на кадастровый учёт и последующей государственной регистрации прав на помещения (гаражные боксы, расположенные в ГСК)
- 4.3 Порядок регистрация права собственности на объект (гараж и нежилых помещений)
- 4.5 Если гараж зарегистрирован как нежилое помещение
- 3.2 Законодательное регулирование правового статуса машино-мест
- 3.4 Границы машино-мест будут рисовать краской
- 2.1 К какому виду имущества относится
- 1.6 Оформление гаража в собственность
- 1.5 Гаражный бокс: нормативы на проектирование и строительство
- 1.1 Что такое гаражный бокс и как стать владельцем
- 4.2 Гараж — оформление права собственности на нежилые помещения
- 2 К какому типу относится гараж: сооружение или нежилое помещение 2.1 К какому виду имущества относится
- 2.2 Что указано в законодательстве
- 2.3 Специфика кооперативов
- 2.4 Как заключить право собственности на гараж
Специфика гаражей как здания
Что из себя представляет такая постройка, как гараж? Это конструкция, используемая для оберегания, сбережения автотранспорта от факторов внешней среды, других отрицательных условий.
Данные сооружения могут находится в гаражных кооперативах, могут быть обособленно возведенными, построенными самовольно или на загородных участках.
Такие факторы непосредственно воздействуют на юридический статус строения, на его последующую участь.
Все виды гаражей отличаются своей персональной спецификой, которая воздействует на возможность сдачи объекта в наем, на его налогообложение, процедуру оформления легитимных прав на него.
Такие особенности нужно понимать, дабы в результате не столкнуться с некоторыми правовыми проблемами. В частности, они могут появляться при условии, что особа будет подавать документацию для получения налогового вычета, если приобретенный им объект не будет определен недвижимостью.
В описанной ситуации, покупатель утрачивает часть своих денежных активов. Однако допустимы и более сложные ситуации.
А значит, необходимо отчетливо понимать, что приобретать либо, что оформлять в аренду. Именно для этого важно разбираться в тонкостях каждого типа недвижимого имущества.