Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Задаток по предварительному договору: Верховный Суд РФ
- Рекомендуем публикации по теме:
- ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Кнышева В.П.
судей — Пчелинцевой Л.М. и Гетман Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 22 июля 2008 г. гражданское дело по иску С. к П. о взыскании суммы задатка, убытков и по встречному иску П. к С. о признании сделки недействительной
по надзорной жалобе П. на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М.
, изучив материалы дела, переданного для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В. от 26 июня 2008 г.,
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,
- установила:
С. обратилась в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда. В обоснование иска ссылалась на то, что 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры , принадлежащей П.
Комментарии к ст. 381 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает правило, которое отсутствовало в ГК 1964 г. Если обязательство аннулировано сторонами до наступления срока его исполнения либо прекращено по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, задаток подлежит возврату в однократном размере.
2. Сохраняется правило о том, что сумму задатка выплачивает сторона, ответственная за неисполнение договора (задаток остается у продавца либо покупатель возвращает задаток в двукратном размере).
3. Если иное не установлено соглашением сторон, уплата задатка не освобождает от возмещения ущерба, причиненного неисполнением обязательства, в сумме, не покрытой задатком. Ответственность контрагента определяется по правилам ст. 401 ГК.
Другой комментарий к Ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом автомобиля, если автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден наводнением.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Следует подчеркнуть, что данное правило применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу. Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК об основаниях ответственности, в том числе положения п. 3 указанной статьи о повышенной ответственности предпринимателя. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
3. В силу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, непокрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.
Как оформить задаток, чтобы не попасть впросак
Главное — правильно составить расписку или соглашение (предварительный договор). Если юристы обнаружат неточности в документах, то внесённую сумму посчитают авансом. А у него совсем другая юридическая трактовка.
Расписка должна быть нотариально заверенной и содержать все необходимые данные о сделке.
Документ надо оформлять тщательно, если некий пункт будет отсутствовать или содержать ошибку, то вернуть деньги не удастся.
Договор задатка редко используется в самостоятельном виде, обычно он служит приложением к основному ДКП. Быстро оформить сделку не всегда получается, то не хватает каких-то бумаг, то денег, и на всё требуется время. Соглашение о задатке, или предварительный договор, обладает большой юридической силой и служит гарантией того, что участники сделки раньше времени не разбегутся.
Поскольку права собственности не затронуты в таком договоре, его не требуется регистрировать в Росреестре. Он вступает в силу после подписания сторонами и действует до заключения основного ДКП. А ещё лучше — подписать соглашение одновременно с ДКП, тогда оно послужит гарантией сохранения финансовых обязательств сторон. Надёжность сделки при этом многократно повысится.
При нарушении оговоренных условий задаток, как предписывает ст. 381 ГК РФ, или удерживается, или выплачивается в двойном размере – смотря по тому, кто является нарушителем.
Комментарий к статье 381 ГК РФ
1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства задаток подлежит возврату. Обеспечительное действие задатка не наступает. Под прекращением обязательства по соглашению сторон в смысле п. 1 комментируемой статьи следует понимать не только случаи заключения соглашения о прекращении договорного отношения (п. 1 ст. 450 ГК), но и другие договорные способы прекращения обязательства, а именно: предоставление вместо исполнения (ст. 409 ГК), новацию (ст. 414 ГК), прощение долга (ст. 415 ГК). Стороны могут договориться об оставлении суммы задатка у задаткополучателя полностью или в части.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи раскрывается обеспечительная функция задатка. Поскольку она связана с имущественными потерями для нарушившей обязательство стороны, можно говорить о штрафном действии задатка. Для наступления штрафного действия требуется фактический состав, включающий в себя три элемента: 1) выдачу задатка; 2) заключение соглашения о задатке; 3) неисполнение обеспеченного задатком обязательства.
Требование о возврате суммы задатка в двойном размере (в части, превышающей размер выданного задатка) сходно по своей правовой природе с притязанием на неустойку. Поэтому суд, применяя по аналогии ст. 333 ГК, может уменьшить взыскиваемую сумму в части, которая превышает размер выданного задатка (например, когда сумма задатка составляет 80% суммы договора, а сумма задатка в двойном размере — 160%).
Предписания абз. 1 п. 2 ст. 381 являются диспозитивными. Поэтому стороны могут связать штрафное действие задатка с ненадлежащим исполнением основного обязательства, а также изменить штрафное действие задатка (например, оговорить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства задаткополучателем последний возвращает задаток в ином, нежели предусмотренном законом, размере). Кроме того, они могут заключить соглашение об одностороннем задатке, т.е. задатке, который обеспечивает обязательство лишь одной стороны.
3. Из абз. 2 п. 2 комментируемой статьи следует, что задаток, если иное не оговорено сторонами, выполняет еще и компенсационную функцию — он засчитывается в счет возмещения убытков. При нарушении обязательства задаткополучателем убытки задаткодателя компенсирует лишь штрафная часть возвращаемой суммы, т.е. превышающая сумму выданного ранее задатка.
Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?
Рассматривая вопрос о возврате внесенного задатка, необходимо принять во внимание, что в конкретных случаях предусмотрены определенные особенности и условия данной процедуры. Чаще всего задаток используется на данный момент при сделках с недвижимым имуществом. Так в каких случаях возвращается задаток?
В теории внесение задатка должно гарантировать намерение покупателя приобрести объект, а также намерение продавца не заниматься больше поисками потенциальных клиентов. На практике, однако, все обстоит несколько иначе. Гарантия довольно условная и целиком зависит от человеческого фактора.
Условия возврата задатка в случае невыполнения обязательств по договору регулируются Гражданским законодательством. При этом законом предусмотрено оформление задатка не только полновесным договором, но и распиской с соответствующими реквизитами. Оформляя расписку следует предельно внимательно проверять все указанные данные, так как любые ошибки могут стать поводом для признания бумаги недействительной.
Случаи, в которых задаток подлежит возврату
Возможны лишь две ситуации в области совершения сделок с недвижимостью, когда может идти речь о возврате задатка:
- гражданин, намеревавшийся приобрести дом или землю, в последний момент изменил свое решение. Закон РФ в этом случае встает на сторону продавца, который не обязан возвращать полученные деньги. Но если потенциальный покупатель докажет, что вторая сторона занимается мошенничеством или готовится серая сделка, то получит свои средства назад. Для этого необходимо подать судебный иск и выиграть дело,
- продавец внезапно передумал подписывать купчую. Если сделка готовилась по закону, то на руках у сторон должен быть подписанный предварительный договор с указанной суммой переданного потенциальным покупателем задатка. Помимо этого, подразумевается наличие дополнительного соглашения. В этом случае, продавец обязан незамедлительно передать другой стороне деньги в сумме, равной двойному задатку.
Если стороны не пришли к единому мнению относительно возврата переданных денег, или процедура не состоялась в полном объеме, подавайте исковое заявление и добивайтесь справедливости в зале суда. Такой шаг поможет вовремя оказать воздействие на ответчика и защитить свои интересы в правовом поле.
Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?
Задаток, аванс и залог – в чем различия между этими видами платежей?
Задаток, аванс и залог очень схожи. Каждый из этого типа платежей выплачивается по заключенному договору в качестве предварительного взноса. Однако важно понимать, что эти термины обозначают разные платежи. Отличия представлены в таблице:
| Критерий | Задаток | Залог | Аванс |
| Определение | Денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки (заказчиком) в пользу другой (исполнителю) в счет основной суммы оплаты в соответствии с заключенным соглашением. | Денежная сумма или любая имущественная ценность, передаваемая от одной стороны сделки в пользу другой в рамках предусмотренных договором обязательств до начала их исполнения. | Денежная сумма или любая другая имущественная ценность, полностью или частично обеспечивающая гарантию исполнения обязательств по договору. |
| Форма | Денежные средства. | Любое имущество, имеющее ценность. Это могут быть деньги, недвижимость, транспорт, ценные бумаги и т.д.
Единственное условие: обе стороны сделки должны прийти к общему мнению в вопросе использования чего-либо в качестве аванса. |
Любое имущество, имеющее ценность (при согласии обеих сторон сделки). |
| Условия передачи | В счет основного еще не совершенного платежа по договору. | В счет основного платежа, исполнение которого произойдет после полного завершения обязательств по договору. | В счет обеспечения исполнения обязательств по договору. |
| Назначение | Доказательство заключения договора.
Предоставление гарантии исполнения обязательств. |
Оплата работы, товара или услуги, отправляемая до исполнения обязательств по договору. | Получение гарантии возмещения затрат, расходов или ущерба, понесенного в ходе неисполнения обязательств по договору. |
| Возврат | Не подлежит возврату, если обязательства не были выполнены по вине стороны, давшей задаток.
Подлежит возврату в двукратном размере, если обязательства не были выполнены по вине исполнителя, получившего задаток. |
Подлежит возврату в полном объеме, если получатель аванса не выполнил свои обязательства по договору. | Подлежит полному возврату, если обязательства по договору были исполнены в полном объеме.
Не подлежит возврату, если обязательства по соглашения не были выполнены. |
| Сумма | Произвольная, но не превышающая основной платеж по договору. | В размере, определенном действующим законодательством или положения заключенного договора. | Произвольная, при согласии обеих сторон сделки. |
| Форма договора | Письменно
составленное соглашение. |
Отсутствие каких-либо четких требований: может передаваться как по письменному соглашению, так и на основании устно заключенной договоренности. | Письменно составленное соглашение |
Задаток на квартиру возвращается или нет
Задатком считается сумма, которая вносится в счет предстоящего платежа по договору купли-продажи квартиры. Он предназначается для того, чтобы стороны были уверены в заключении сделки и исполнении обязательств.
Со своей стороны, при авансе нет такого порядка действий. Если же одна из сторон нарушает договор, то она обязуется лишиться и суммы аванса.
Именно в этом моменте можно понять, что понятия аванса и задатка практически одинаковы, но они имеют разные правовые последствия.
Зачастую задаток могут использовать в качестве страховки, если одна из сторон откажется или не сможет выполнить условия заключенного договора.
К примеру, деньги, которые будут выплачены в качестве задатка, при различных ситуациях можно будет вернуть.
Существует несколько ситуаций, когда это может произойти:
- Если договор купли-продажи прекращен из-за невозможности одной из сторон соблюдать его, либо же по обоюдному согласию обеих сторон, то задаток должен быть возвращен;
- Если соглашение о задатке было оформлено неправильно. В данном моменте следует учитывать юридический аспект вопроса, правильное использование терминов (не путать аванс с задатком либо залогом). При несоблюдении каких-либо моментов, которые отображены в этом пункте, задаток должен быть возвращен.
Сделки по продаже жилой недвижимости, транспортного средства, земельного участка всегда забирают много времени, усилий на поиски выгодного покупателя и продавца.
Поэтому продавец, а также и будущий собственник имущества, хотят обезопасить себя от напрасно потраченных усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является внесение залога при покупке квартиры или другого дорогого объекта.
Задаток говорит о том, что покупатель хорошо обдумал свои намерения и желает обезопасить себя от конкурентов, а в случае отказа от сделки продавец будет иметь некоторую компенсацию.
Внесение задатка обычно выполняется по предварительному договору, в нем указывается сумма внесенных средств, возвращение или невозвращение в случае, если покупатель отказался от приобретения имущества. Отказаться может и продавец, в таком случае залог возвращают обязательно, как правило, в двойном размере.
Если нет точной уверенности в том, что сделка состоится, объект покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить в нем возможность передачи задатка покупателю.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.
В случае, если сделка не состоялась, сумма аванса возвращается в полном объеме. Дополнительная ответственность не налагается. На практике аванс редко предусматривается в чистом виде, если передается по предварительному договору купли-продажи. По соглашению сторон предусматриваются штрафные санкции за каждый день просрочки. Такая возможность закрепляется в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Продавец передает несостоявшемуся покупателю сумму аванса. Последний пишет расписку в получении средств и в отсутствии претензий к собственнику недвижимости. Если добровольно деньги не возвращаются, возможно обращение к судебным органам. У истца есть возможность подать жалобу в районный суд по месту своей регистрации или месту регистрации собственника. В исковом заявлении указываются сведения о том, каким образом и при каких обстоятельствах были внесены средства.
К иску прикладываются следующие документы:
- Расписка или предварительный договор купли-продажи.
- Письменное требование вернуть аванс.
- Уведомление или отметку о вручении данного требования.
Все представленные документы подаются в 3 экземплярах. Один передается суду, другой – ответчику, еще один остается у истца. Заявление как правило рассматривают за 2-3 заседания которые могут длиться около 2 месяцев. Выносится решение о возврате средств с указанием точной суммы. Рекомендуется сразу же передать исполнительный лист судебным приставам для возврата средств.
Таким образом, если сделка не состоялась, вторая сторона может вернуть аванс. Собственник делает это в добровольном порядке. Ели этого не произошло, возможно судебное разбирательство.