Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить наложение границ земельных участков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Когда возникает наложение границ
Межевание участка – одна из главных процедур при определении границ. Именно на основании межевания оформляется план земли. Без проведения процедуры невозможно получить документы, подтверждающие право собственности.
Бывает так, что при межевании происходит наложение участков. В этом случае потребуется следовать общеустановленной процедуре.
Наложение границ – это пересечение линий разных земельных участков. Например, такое случается, если по документации один земельный участок общей площадью 500 квадратных метров поделен между двумя собственниками. Первый в соответствии с правоустанавливающими документами владеет 300 м2, а второй 250 м2.
Учтите! На практике разделяют два вида наложения границ при межевании земель:
- фактическое отклонение от нормы (наложение границ);
- документальное отклонение от нормы.
Первый случай чаще всего связан с «незаконным захватом чужой собственности». Снести заграждения, постройки можно в соответствии с судебным постановлением. Доказательством нарушения послужит документация, в которой подробно изложен план участка.
Во втором случае виновником в наложении границ признается инженерный работник. Фактически собственники владеют своей землейбез захвата чужой собственности. Но согласно кадастровому плануодин участок прямо ложится на другой.
Из очевидных причин нарушений выделяют следующие, наиболее часто встречающиеся:
- допущение ошибки при измерении земельных участков инженерным работником;
- допущение ошибки в кадастровом плане при его составлении сотрудником БТИ;
- допущение ошибочной информации до единого государственного кадастрового реестра.
Ответственность лиц в случае выявления наложения
Ответственность за нарушение несет ответственное лицо. Однако не всегда удается выявить таковых.
Запомните! Но если все-таки суд смог определить круг виновных лиц, их ждет следующее наказание:
- сотрудника государственной кадастровой палаты за допущение ошибок в документации привлекут к дисциплинарной ответственности;
- кадастрового инженера, который допустил ошибку при межевании земель, лишают лицензии на некоторое время;
- гражданина, позволившего самовольно захватить землю, привлекают к административной ответственности по статье 7.2 кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации и назначают наказание в виде штрафа от пяти тысяч рублей.
Все расходы взыскиваются с виновного лица в судебном порядке. Однако если ошибку допустил кадастровый инженер, то получить возмещение невозможно, так как тот не несет материальной ответственности.
Что делать при наложении участков при межевании
Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.
- Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
- Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
- Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Если в наложении границ земельных участков участвуют ранее учтенные земли
Иногда обстоятельства обретают объективный характер. Такое может произойти на фоне изменения ландшафтных условий, в результате чего границы территории сдвигаются в одном из направлений. Природные катаклизмы могут привести к возникновению оврага или размытию границ побережья. Правовая безграмотность землевладельцев представляет не менее серьезную проблему. Нарушения становятся результатом непредумышленных неправомерных действий правообладателей. Допустим, соседи самостоятельно выровняли клиновидную конфигурацию обозначенных межевых границ земель. Инициаторы подобных мероприятий не считали это важным. На фоне устной договоренности между соседями, произошло вклинивание одного землевладения в другое. Устная договоренность пришла на смену обременения сервитутами. Произвольные действия с обозначенными границами земель не могут носить легальный характер, но многие правообладатели по-прежнему ограничиваются устными договоренностями. Сложности возникнут у будущих покупателей подобных объектов, которые будут обречены на хождение по разнообразным инстанциям, включая арбитражные.
Иногда ошибки возникают в момент постановки ЗУ на учет в Госкадастре. За каждым объектом закреплен уникальный кадастровый номер, включающий цифры и символы. Достаточно заменить одну из цифр, чтобы виртуально объект оказался в совершенно другом земельном квартале. Подобные ошибки дублируются довольно продолжительное время, пока несостыковка информационных данных не будет обнаружена.
Распространённые ошибки при межевании
Российское законодательство (218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости») устанавливает межевание как деятельность специалиста, обладающего необходимым набором знаний, направленную на определение/восстановление границ земельного надела, а также его дальнейшее юридическое оформление. Ошибка, как видно из определения, зачастую может вкрасться именно в расчёты и замеры кадастрового инженера. Однако не следует забывать о том, что межевые работы производились в разное время, специалистами разного уровня подготовки и при разной нормативной базе.
Неточности в работе межевщиков, приводящие в дальнейшем к внесению неправильных данных в Кадастр, подразделяются по характерным признакам на:
- Технические;
- Кадастровые.
К первому виду, отражающему неточности в подготовительной работе инженера и составлению межевого плана, относятся:
- Ошибка в определении верных координат. Может настигнуть межевщика как на этапе определения поворотных точек надела, так и во время занесения данных в межевой план, и далее — сотрудником регистрирующего госоргана — в Кадастр. Причина — пресловутый «человеческий фактор».
- Ошибка в анализе собранных данных. Подобные неточности могут произойти из-за нежелания кадастровика выехать непосредственно на место и лично произвести необходимые замеры. Такие специалисты при составлении официальных бумаг отталкиваются от поворотных точек соседних участков, а также на данные карт. Зачастую это приводит к неточному определению линий границ надела.
- Ошибочное определение границ. Неверные расчёты и проработка полученных сведений инженером, применение им в работе устаревших или неисправных приборов — причины данной ошибки. Точность определения координат при межевании напрямую зависит от приборов, которыми пользуется инженер.
Ошибки, допущенные при межевании, необходимо исправить.
Ко второму виду, отражающему ошибки при внесении сведений в Кадастр, можно отнести:
- Ошибки в написании кадастрового номера надела, размера площади, ФИО собственника, а также иные описки или неточности орфографического характера. Их причина — невнимательность специалиста или технические неполадки.
- Ошибка при внесении сведений в Кадастр, характеризующих местоположение надела (его точный адрес).
Этот перечень ошибок инженеров-кадастровиков и иных специалистов неполный и отражает лишь самые частые, но схема для их устранения является общеприменимой.
Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.
Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.
Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.
Очевидно, что забор должен проходить по настоящим границам участков. Смещение его расценивается как самозахват территории. Есть и другие требования. Так, например, высота забора в соответствии с пунктом 6.2 СП 53.13330.2019 по периметру садовых земельных участков рекомендуется от 1,2 до 1,8 м, нельзя устанавливать глухие заборы, так как они будут создавать тень на участках соседей. Кроме того, у садового товарищества, если ваш участок в него входит, могут быть свои критерии и требования – их лучше узнать заранее.
Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, рекомендуется перед установкой забора согласовать с ними параметры и получить письменное согласие, сделать соответствующую отметку в документах садоводческого или дачного объединения. В этом случае при возникновении конфликта у вас будет подтверждение, что вы проводили работы с согласия соседей.
Общее правило, как обычно, таково: все работы нужно проводить с учетом требований законодательства, а спорные моменты обсуждать и утверждать с соседями, тогда общение на даче не будет омрачено имущественными или другими конфликтами.
Рассмотрение дела в суде о наложении земельных участков
После того, как материалы дела будут рассмотрены, участники выступают в процессе. Для четкого обоснования своей позиции подготовьте доказательственную базу. Проведение прений происходит с участием свидетелей, которые могут подтвердить, что права истца действительно нарушены. Особая роль при этом отводится кадастровому инженеру, который укажет все причины, послужившие основаниями для нарушения ваших прав.
Если в качестве ответчика выступает сотрудник органа Росреестра, он обосновывает представленный отказ от устранения допущенной ошибки. Заявление отказа может быть формальностью, основанной на позиции закона, и предусматривающей необходимость наличия соответствующего судебного решения.
Когда ответчик – гражданин, нарушивший установленные границы, повлекший своим деянием причинение имущественного ущерба, то по отношению к нему возможно представление искового заявления с требованием возместить материальный ущерб.
В таких обстоятельствах детально подтвердите заявленную сумму требований при помощи:
- экспертных заключений;
- справок, выданных независимым оценщиком;
- документов, подтверждающих несение расходов.
Восстановить нарушенные права можно в том случае, если суд вынес решение в вашу пользу.
- Проблемы с межеванием могут возникать из-за ошибки специалиста, который устанавливал границы земельной территории, или из-за желания соседа забрать себе часть чужой земли.
- Иногда соседи приглашают специалиста по межеванию, не оповестив о предстоящих работах владельцев других участков, расположенных рядом. И в таком случае он действует в своих интересах.
- Возможно, у собственника земли возникают возражения на результаты работ специалиста по геодезии, он считает, что его интересы нарушены. В таком случае он также может обратиться в судебные инстанции.
- Суды решают спорные вопросы по межеванию участков в тех случаях, когда живущие рядом люди не могут договориться между собой, не доверяют друг другу. В таком случае, если нет взаимопонимания, лучше не тратить время и нервы, работники суда разрешат конфликт грамотно, профессионально, соблюдая законодательство в земельной сфере.
По суду возможна отмена старого межевания и назначение новых работ по установке правильных границ между территориями соседних участков.
Суды рассматривают также иски, касающиеся границ земельной площади тех, кто делит имущество после его наследования или после развода, например. Такие конфликты также являются сложными, затяжными, самостоятельно решить их практически невозможно. Особенно, если стороны конфликта к мирному решению не стремятся.
Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.
Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.
Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.
Б. обратился с иском к Ц., ООО «Геоид+», ООО «Агро-Перспектива», ЗАО «Сельхозсервис» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконными действий кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ и возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности по исключению из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи об описании местоположения границ земельных участков (Дело № 2-846/12 Федеральный судья Аксёнов С.Б.).
Б. мотивировал исковые требования тем, что он в 2002 году приобрёл земельный участок площадью 0,10 га (кадастровый номер 70) в садовом товариществе по договору купли-продажи у К. Право собственности на земельный участок подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Местоположение границ земельного участка на момент заключения договора купли продажи было определено в условной системе координат.
Для цели уточнения границ земельного участка, определения его фактической площади и постановки в связи с этим изменений на кадастровый учёт, Б. обратился в ООО «РАЙЗЕМ», кадастровый инженер которого выполнил кадастровые работы, межевание земельного участка, уточнил его границы и определил его фактическую площадь. При выполнении кадастровых работ выяснилось, что границы земельного участка Б. пересекаются с границами двух земельных участков (кадастровый номер 236 и кадастровый номер 374), принадлежащих на праве собственности Ц. То есть, при определении местоположения границ указанных земельных участков допущены кадастровые ошибки, делающие невозможным постановку на кадастровый учёт земельного участка Б. с уточнёнными координатами местоположения его границ. Поэтому Б. обратился в суд с иском о признании незаконными действий кадастровых инженеров ООО «Геоид+» и ЗАО «Сельхозсервис» при проведении кадастровых работ, а также возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности по исключению из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи об описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374, принадлежащих на праве собственности Ц.
Суд привлёк к участию в деле ООО «Агро-Перспектива», Администрацию Фёдоровского сельского поселения Кимрского района Тверской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской обалсти.
Ответчики исковые требования не признали.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» правовую позицию кадастрового органа, схожую с позицией других ответчиков, изложил следующим образом.
Земельный участок с кадастровым номером 70, принадлежащий Б. состоит на государственном кадастровом учёте (ЕГРЗ) с 19 июля 2001 года.
Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 236 и 374, принадлежащими на праве собственности Ц., внесены в ЕГРЗ в 2006 и 2008 годах в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В рамках реализации подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости 2006-2011 годы) Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости (2002-2007 года)», утверждённой Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 года № 560 на территории Тверской области с 11 декабря 2006 года осуществляется перевод государственного кадастрового учёта на централизованную технологию. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 70 содержащиеся в ЕГРЗ были перенесены в автоматизированную информационную систему государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН).
Пересечения земельного участка с кадастровым номером 70 с другими земельными участками документально в государственном кадастре недвижимости не подтверждены.
Защита прав осуществляется способами, указанными в ст. 12 ГК РФ, и иными способами, предусмотренными законом.
Выбранный способ защиты гражданских прав, как признание незаконными действий кадастровых инженеров ООО «Геоид+» при проведении кадастровых работ не предусмотрен действующим законодательством и не повлечёт каких-либо правовых последствий для истца. Следовательно, истцом избран не основанный на законе способ защиты права.
Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как понуждение органа государственной власти (органа наделённого такими полномочиями) осуществить действия по исключению сведений из государственного кадастра недвижимости, без признания решения о внесении таких сведений незаконными. Таким образом, требование истца об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости об описании местоположения границ земельных участок не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Требования к органу кадастрового учёта, связанные с ведение государственного кадастра недвижимости, в соответствии со ст. ст. 245, 246 ГПК РФ, могут быт заявлены только в порядке главы 25 ГПК РФ. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Когда возникает наложение границ
Межевание участка – одна из главных процедур при определении границ. Именно на основании межевания оформляется план земли. Без проведения процедуры невозможно получить документы, подтверждающие право собственности.
Бывает так, что при межевании происходит наложение участков. В этом случае потребуется следовать общеустановленной процедуре.
Наложение границ – это пересечение линий разных земельных участков. Например, такое случается, если по документации один земельный участок общей площадью 500 квадратных метров поделен между двумя собственниками. Первый в соответствии с правоустанавливающими документами владеет 300 м2, а второй 250 м2.
Учтите! На практике разделяют два вида наложения границ при межевании земель:
- фактическое отклонение от нормы (наложение границ),
- документальное отклонение от нормы.
Первый случай чаще всего связан с «незаконным захватом чужой собственности». Снести заграждения, постройки можно в соответствии с судебным постановлением. Доказательством нарушения послужит документация, в которой подробно изложен план участка.
Во втором случае виновником в наложении границ признается инженерный работник. Фактически собственники владеют своей землейбез захвата чужой собственности. Но согласно кадастровому плануодин участок прямо ложится на другой.
Из очевидных причин нарушений выделяют следующие, наиболее часто встречающиеся:
- допущение ошибки при измерении земельных участков инженерным работником,
- допущение ошибки в кадастровом плане при его составлении сотрудником БТИ,
- допущение ошибочной информации до единого государственного кадастрового реестра.
Выделяют причину наложения земель, не связанную с ошибкой человеческого фактора. Это движение коры земли. Со временем участок может видоизменяться и уменьшаться по природным причинам.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Чаще всего ошибки допускают сотрудники кадастровой палаты, когда проверяют сформированный кадастровый план. При сверке фактических показателей с предоставленными данными в некоторых случаях могут быть допущены небольшие погрешности. Именно они приводят к наложению земель.