Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности. Как составить доверенность и провести сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.
Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.
Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исковой давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын – скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.
Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.
Но когда явно применялась мошенническая схема, т.е. недвижимость продавал тот, кто не имел на это права (например, по поддельным документам или по отмененной доверенности), или продавец в момент выдачи доверенности был неадекватен, то сделка считается сделкой с пороками и покупатель, даже добросовестный, в суде проигрывает. Причем тут не действует принцип о том, что нельзя отобрать единственное жилье или нельзя выписать несовершеннолетних. Сделка в любом случае расторгается, и все возвращается в первоначальное состояние: квартира – владельцу, а деньги – покупателю. Вот только деньги обычно растворяются вместе с мошенниками, тем более сейчас довольно просто выехать за границу. Покупатель может написать заявление о возбуждении уголовного дела, но даже если мошенников находят, взять с них, как правило, нечего. Конечно, исполнительное производство начинается, однако если в течение трех лет у ответчиков (мошенников) так и не появится средств (а так чаще и бывает), то служба судебных приставов возвращает исполнительный лист истцу за невозможностью его исполнить. Покупатель лишается и квартиры, и своих денег, а еще времени и нервов. Чтобы не столкнуться с таким поворотом событий в сделках с доверенностью, нужно проявлять особую бдительность и обращаться за юридическими консультациями. Правда, как отмечает адвокат Елена Жданова, не все юристы занимаются жилищными вопросами. Есть адвокаты, которые утверждают, что занимаются всем, но всем — это значит качественно ничем. Есть адвокаты по уголовным или гражданским делам, адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, и есть адвокаты по жилищным вопросам. Нужно обращаться к последним, причем лучше навести справки о юристах, почитать отзывы и пр. Также необходимо обговорить, кто именно будет представлять интересы в суде. Есть адвокаты, у которых в суды ходят помощники, и известно немало примеров, когда солидная юридическая компания присылала на суд очень слабого юриста, который совсем не ориентировался в законодательстве. Так можно и проиграть процесс. В общем, выбор адвоката – дело серьезное, требующее повышенного внимания.
Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:
Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости «АэНБИ»:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недвижимости, брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности — не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Как обезопасить сделку
Для покупателя-доверителя:
- Тщательно выбирать доверенное лицо. Обращаться только к тем людям, в надежности и честности которых покупатель уверен на все 100%.
- Контролировать каждое действие. Любые перечисления средств должны осуществляться по подотчетной схеме (например, с предоставлением чеков об оплате услуг).
- Самые важные моменты делать лично. Особенно это касается поиска жилья, подписания договора и окончательного расчета с регистрацией права собственности.
Для продавца:
- В обязательном порядке лично встретится с покупателем. Обычно, даже если человек находится в другом городе, он все равно может приехать. В самом крайнем случае можно воспользоваться видеосвязью.
- Предельно внимательно проверять доверенность на ошибки, соответствие сроков и полномочий доверенного лица.
- Обязательно проверить нотариуса, который выдавал доверенность и ее саму на предмет их актуальности.
Что делать, если возникли проблемы
Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).
При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.
Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.
Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.
Риски такой продажи квартиры и как их избежать
Заключать ДКП через другого человека в ряде случаев удобно: достаточно выдать письменные полномочия, и можно не участвовать в оформлении бумаг, не решать организационные вопросы, не вести переговоры и т.д. Часто привлечение представителя — единственный вариант проведения сделки (например, когда продавец находится в другой стране или тяжело болен и не способен заниматься бумагами сам).
Кроме того, бытует мнение, что нотариальная доверенность гарантирует безопасность сделки и соблюдение интересов доверителя. На самом деле, удостоверяя ее, нотариус не ручается за сам договор купли-продажи, у него нет возможности проверить, каким будет его текст, если потом поверенный не вернется уже с самим соглашением, что бывает не всегда: для ДКП часто не обязательна нотариальная форма.
Поэтому, доверяя заключение от своего имени договора, человек рискует, что:
● представитель поведет себя халатно, не отнесется к процессу достаточно внимательно, не учтет все пожелания;
● он окажется мошенником или сам станет жертвой мошенничества, и его действия приведут к убыткам;
● итоговое соглашение будет невыгодным.
Именно поэтому специалисты рекомендуют по возможности не прибегать к оформлению купли-продажи недвижимой собственности через представительство, а действовать самому.
Если же представительства не избежать, следует:
● тщательно выбрать кандидатуру, кому довериться, — лучше, если это будет близкий друг или родственник;
● перечислить в тексте закрытый перечень передаваемых прав, чтобы исключить несогласованные действия;
● прописать желаемые и выгодные условия будущего соглашения;
● обязать удостоверить итоговый договор нотариально;
● после заключения итогового соглашения о передаче собственности немедленно аннулировать полномочия. Сделать это можно, обратившись к любому нотариусу.
Если через поверенного действует другая сторона, следует также настаивать на официальном удостоверении соглашения: участие нотариуса дает дополнительные гарантии законности и минимизирует риски.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб
Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс
руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Как минимизировать общие риски
1. Проверьте доверенность и нотариуса
Убедитесь, что нотариус продавца существует и выдавал доверенность. Узнать номер лицензии специалиста, график работы, телефон и электронную почту можно .
Свяжитесь с нотариусом любым удобным способом и запросите информацию о факте выдачи. Специалист может отказаться выдавать «тайну», ссылаясь на конфиденциальность персональных данных
Но, по словам нашего нотариуса, чаще он и его коллеги понимают важность ситуации и говорят покупателям нужный минимум информации.
Ещё нюанс: тёте мужа доверенность выдал человек, который временно исполнял обязанности нотариуса. Пробить его на сайте не получилось. Юрист разъяснил: проверять нужно именно нотариуса — того, за кого исполнял обязанности помощник.
Результатом поиска станет номер действующей лицензии, график работы и телефон специалиста.
2. Проверьте, действительна ли доверенность
Для этого воспользуйтесь . Введите номер документа, дату выдачи и Ф. И. О. нотариуса. Если ничего не найдено, документ действителен.
При регистрации права государственный регистратор проверяет подлинность в этом же сервисе. По внешнему виду бланка определить фальшивку невозможно: мошенники ювелирно подделывают бумаги.
Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна
Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.
Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.
Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.
Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.
Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.
Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.
Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.
Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.