Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должностные обязанности риэлтора по недвижимости: гид по профессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако не нужно скрывать отрицательные характеристики квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей, почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то, что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё, согласно законам Российской Федерации.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Что входит в обязанности агента по недвижимости
Риелтор — это, в некотором смысле, связующее звено между покупателем и продавцом, арендатором и арендодателем. Он может выступать как с одной стороны, так и с другой. В любом случае агент по недвижимости помогает своему клиенту решить задачу — выбрать подходящий для него вариант или найти покупателя, но на этом его функции не заканчиваются. В стандартный круг обязанностей специалиста обычно входят:
- подбор объекта недвижимости по заданным параметрам;
- консультация клиента по ситуации на рынке недвижимости;
- осмотр выбранных вариантов жилья;
- определение стоимости объекта;
- проверка объекта на юридическую чистоту;
- сопровождение клиента на всех этапах до заключения договора.
Какие услуги предоставляет риэлтор?
Даже если вам требуется совершить относительно простую операцию с недвижимостью – например, продать ее без приобретения другой квартиры, — необходимо проведение целого комплекса услуг. Причем оформление сделки и получение средств за проданный объект будет в нем значиться последним пунктом, а предшествовать ему будет внушительный перечень работ.
Продажа недвижимости с риэлтором начинается с консультации. На этом этапе клиент узнает о реальной рыночной стоимости объекта и примерных сроках реализации, а специалист по проведению операций с недвижимостью получает представление о том, какими документами располагает собственник объекта, а также об обстоятельствах планируемой продажи. Они могут быть разнообразными: «чистая» продажа, продажа с последующим приобретением другой жилплощади или нескольких объектов, продажа доли. В каждом случае нужен индивидуальный подход как к оценке объекта, так и к определению объема работ. А от них в конечном итоге и зависит стоимость риэлторских услуг.
Какой бы сложности сделка ни предстояла, необходима грамотная реклама объекта, и это, конечно же, забота риэлтора. Например, в нашей компании информация о продаже сразу попадает во внутреннюю базу, а также размещается на различных независимых интернет-площадках, что дает возможность привлечь максимальное число потенциальных покупателей. Ведение переговоров с ними с непременным отстаиванием интересов клиента, входит в обязанности риэлтора, как и проведение показов квартиры. Он же займется формированием пакета документов с учетом конкретной ситуации клиента, что также способствует ускорению продажи: многие покупатели используют ипотеку, а при наличии всех необходимых справок одобрение банка на покупку получить гораздо проще.
Оформление авансового платежа, согласование порядка проведения сделки со всеми участниками, сопровождение денежных расчетов, подписания договора купли-продажи, передачи его на госрегистрацию – все это риэлтор по недвижимости также берет на себя. И даже это еще не все: он будет курировать получение клиентом вырученных средств и подписание акта приема-передачи проданного объекта недвижимости. Так что в итоге объект будет продан в оптимальные сроки, по реальной цене и без малейших усилий со стороны клиента.
Дорого ли стоят услуги риэлторского агентства?
Важное преимущество — услуги риэлторской компании оплачиваются по факту выполнения. Их стоимость определяется при заключении с клиентом договора на оказание услуг и может варьироваться в зависимости от сложности предстоящей сделки. Она может представлять собой как фиксированную сумму, так и определенный процент от стоимости объекта, либо их комбинацию.
При этом ряд услуг предоставляется бесплатно. В нашей компании в этот перечень входит, в частности, помощь в оформлении ипотеки по льготной ставке от банков-партнеров, содействие в получении налогового вычета и ряд других услуг.
При подготовке к проведению сделки целый штат наших специалистов работает на клиента, и каждому уделяется максимум внимания с учетом его конкретной ситуации. Ведь конечная цель — максимальное удовлетворение запросов клиента. Так что найти агентство недвижимости, которое возьмет на себя решение вашей задачи «под ключ», вполне реально.
Типовая должностная инструкция агента по продаже недвижимости не обширна, но выполнение трудовых функций требует от специалиста полной выкладки и работы в рамках ненормированного графика.
Перечень основных обязанностей:
- осуществляет мониторинг предложений и спроса на региональном рынке недвижимости;
- занимается наполнением клиентской базы компании, проводит ознакомительный осмотр новых объектов, контролирует актуальность действующих предложений клиентов;
- получает и обрабатывает информацию о требованиях и условиях купли/продажи/аренды объектов от потенциальных клиентов;
- устанавливает деловые контакты с владельцами недвижимости;
- информирует клиентов об актуальных, наиболее выгодных предложениях на рынке, соответствующих их требованиям;
- организовывает внешнюю рекламу объектов недвижимости (проводит их фото-, видеосъемку с письменного разрешения собственников, размещает материалы на информационных Интернет-ресурсах), осуществляет презентацию перед потенциальными покупателями/арендаторами;
- оформляет договора об оказании услуг между клиентами и администрацией агентства недвижимости;
- оказывает консультационное сопровождение соглашения контрагентов;
- по поручению клиентов занимается оформлением документов, необходимых для проведения сделки по отчуждению недвижимости;
- в рамках своих полномочий проводит проверку подлинности правоустанавливающих документов собственников недвижимости, обеспечивает сохранность бумаг;
- по требованию сторон организовывает оформление договоров отчуждения и аренды недвижимости, проверку денежных средств на предмет подлинности;
- занимается представительством интересов клиентов в любых инстанциях по вопросу заключения сделки с недвижимостью до момента ее государственной регистрации;
- формирует отчетность за проделанную работу перед руководством.
Это важно: хороший риелтор не просто рекомендует клиенту любого покупателя, готового приобрести объект по установленной цене, а информирует заказчика обо всех предложениях, отмечая наиболее выгодные.
Главный принцип работы посредника – быть максимально полезным для клиента!
Обязанности риэлтора при покупке квартиры
Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:
- Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
- Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
- Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
- Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
- Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных объектов.
- Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
- Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
- Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
- Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
- Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными участниками сделки купли-продажи
- Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
- Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
- Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).
Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:
Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?
В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.
Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?
Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.
Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?
Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.
Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?
Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.
Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?
По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.
Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?
Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.
За успешное выполнение своих должностных обязанностей специалист получает определенное вознаграждение. В агентствах недвижимости установлен различный порядок оплаты. Риелтор может получать либо оклад, либо еще дополнительно комиссию от суммы сделки. А иногда ему идет только этот процент.
Те агенты, которые работаю самостоятельно, получают лишь комиссионные. Как правило, они составляют от 1 до 5% от стоимости недвижимости. Если, допустим, она стоит 10 миллионов, то клиент ему выплачивает от 100 000 до 500 000 р.
Если же риелтор подыскивает человеку жилье для аренды, то комиссия составляет как минимум 50% от платы за 1 месяц. Но обычно это 100%. Если за проживание в квартире установлена цена 30 000 р./месяц, то и риелтор получает 30 000 р.
В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?
На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.
Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.
Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).
Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
Какой должен быть риэлтор
Знание города. Профессиональный риелтор ориентируется в городе, умеет объяснить клиентам преимущества и недостатки жилья в том или ином районе. Также он имеет представление о разнице в стоимости аналогичных квартир в зависимости от выбранного микрорайона.
Наличие личного автомобиля. Это крайне желательное условие так как работа связана с разъездами.
Грамотная устная и письменная речь. Специалист по недвижимости умеет грамотно составлять объявления о продаже и общаться с клиентами.
Коммуникабельность. Умение располагать к себе людей, вызывать доверие, проявлять настойчивость в случае необходимости, но при этом быть дипломатичным – залог успеха агента.
Обязанности на работе
Теперь остановимся на вопросе, что входит в обязанности риэлтора. Эта профессия предполагает работу головой и ногами:
- сбор из различных источников информации о зданиях и помещениях, пригодных для аренды или продажи, формирование соответствующей базы данных;
- мониторинг специализированных печатных изданий и веб-сайтов;
- изучение спроса и предложения на определенные виды жилья;
- поиск покупателей или съемщиков на конкретные дома или квартиры по поручению заказчика;
- непосредственное ознакомление с объектами, внесенными в базу;
- консультирование клиентов (лично или по телефону);
- работа с разными государственными и частными структурами относительно сбора всей необходимой для проведения сделки документации (справки, выписки, копии, разрешения);
- показ заказчику походящих вариантов по согласованию с продавцами;
- подготовка проекта договора аренды или купли-продажи, оформление сделки;
- оказание сопутствующих услуг (например, переоформление документов на недвижимость).
В РФ нет специализированных учебных заведений, занимающихся подготовкой профессиональных риэлторов. Функционируют ускоренные курсы при каждом крупном агентстве, занимающиеся подготовкой специалистов для себя.
В самих компаниях особых требований к кандидатам на эту должность нет. Первичное собеседование может пройти соискатель без образования, грамотно заполнивший анкету и ответивший на все вопросы нанимателя (агентства недвижимости).
Если вы нацелены на карьерный рост и хотите стать профессионалом в сделках с недвижимостью, вам пригодится юридическое образование, знание психологии и основ маркетинга.
Профессия ещё находится на стадии интенсивного развития: её самое главное преимущество в том, что вы сами определяете собственные цели и перспективы.
Уровень дохода здесь не фиксированный, он не ограничен. В Москве риэлторы зарабатывают от 30 000 до 300 000 рублей в месяц.
В зависимости от уровня специалиста, некоторые особенно успешные риэлторы получают более миллиона рублей. Обычно это люди с опытом работы 5-10 лет, которым их клиенты доверяют продавать дорогую жилую недвижимость или крупные коммерческие объекты, в том числе бизнесы, элементами которых является недвижимость.
Рекомендую вам посмотреть видео о профессии риэлтора с Александром Мальцевым — директором одного их известных агентств недвижимости.
Профессия риэлтор / Про профессии.ру
Риэлтор, это тот человек, с которым столкнетесь, когда вам понадобится какая-либо операция с недвижимостью. Профессия риэлтор является посредническим звеном между продавцом и покупателем недвижимости.
Главной задачей риэлтора является задача того, чтобы каждый участник сделки был доволен проведенной операцией.
В обязанности риэлтора входит просмотр объектов недвижимости, решение вопросов по оформлению документов, посещение организаций которые владеют разрешительными правами на организацию сделок (диспансеры, правоохранительные органы, ЖЭКи, БТИ, опекунские советы и т.д.). Но это общение не составляет особого труда для риэлтора. Зачастую, самым трудным является организация сделок по недвижимости, когда оптимальным вариантом для купли-продажи является сложная цепочка сделок.
Риэлторы различных агентств зачастую подразделяют свои обязанности. Одни из них занимаются сделками на рынке первичной недвижимости, другие занимаются вторичным рынком недвижимости, третьи занимаются проблемами с арендой жилья для клиентов агентства.
Что делает риэлтор для подготовки сделки?
При первой встрече с клиентом агенту важно «продать себя» — объяснить продавцу или покупателю, почему его услуги действительно необходимы для заключения удачной сделки. В случае положительного решения заказчика они составляют договор: в документе стороны указывают все условия сотрудничества.
В случае продажи квартиры специалист выезжает на объект, чтобы оценить его и сделать фотографии.
Затем он готовит объявление и размещает его на соответствующих ресурсах, показывает вариант своим клиентам-покупателям или активно ищет новых, которым понравится объект.
Когда потенциальный покупатель готов к встрече, риэлтор назначает удобное время просмотра, рассказывает об объекте, помогает сторонам договориться о цене. Также агент проверяет документы для сделки и помогает оформить договор.
При сотрудничестве с покупателем специалист подбирает подходящий вариант жилья, организовывает встречу-просмотр и помогает клиенту договориться о выгодной цене.