Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Штраф за несоблюдение сроков
Неприятным сюрпризом может стать уведомление о штрафе за несоблюдение сроков подачи или требование об уплате налога.
Что следует считать нарушением с точки зрения НК РФ:
| № | Нарушение | Взыскание |
| 1 | Декларация с заявленным доходом сдана с опозданием | Первично – 5% от суммы НДФЛ за каждый полный и неполный просроченный месяц (минимально 1 000 рублей).
Повторно – до 30% от суммы НДФЛ за каждый полный и неполный просроченный месяц. |
| 2 | Не сдана нулевая декларация | 1 000 рублей |
| 3 | Декларация сдана вовремя, НДФЛ уплачен с опозданием или не уплачен | 20% суммы подлежащего уплате/доплате НДФЛ |
| 4 | Декларация не сдана, налог не уплачен | штраф + пеня за просрочку |
Заполняем декларацию: что отражать в приложениях 1 и 6
Рассмотрим заполнение декларации, в которой отражается только доход по продаже квартиры за отчетный год — без учета имущественного вычета по расходам, связанным с покупкой жилья в том же году.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры следует начинать с приложения 1. В нем отражаются:
- ставка по НДФЛ (13% для резидента, 30% для нерезидента) — в поле 010;
- код вида полученного дохода (в данном случае — код 1) — в поле 020;
- если квартира продана организации или ИП, то указываются ИНН, КПП (при наличии), код по ОКТМО, наименование покупателя (Ф. И. О. ИП) — в полях 030, 040, 050, 060 соответственно;
- если квартира продана физлицу, указывается только его Ф. И. О. — в поле 060;
- величина исходной налоговой базы — в поле 070;
- исчисленный НДФЛ — в поле 080.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.
В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.
Например, сумма продажи составила 2,7 миллиона рублей. После этого важно выбрать код вычета. При продаже недвижимого имущества здесь возможно два варианта вычетов: в пределах одного миллиона рублей, если нет документально подтвержденных расходов по покупке этой квартиры; в этом случае можно выбрать данный налоговый вычет. Следует рассмотреть пример. Пусть гражданин получил продаваемую квартиру в наследство. У него нет документов, которые подтверждают покупку этой квартиры, то есть она ему досталась бесплатно. В этом случае он может использовать налоговый вычет в один миллион рублей. Следует указать месяц получения дохода. Пусть продана квартира в августе прошлого года. Нужно нажать «Да». Программа уточняет, чтобы декларируемый доход был определен как 70% от кадастровой стоимости объекта. Нажимают «Да» и смотрят, что получается.
- паспорта;
- договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2021 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
- документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
- свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
- расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.
Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2021 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2021 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2021 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Куда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
Декларацию представить в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Место получения дохода, продажи имущества или покупки квартиры никакого значения не имеют. Например, если вы живете в Самаре и продали квартиру в Москве, отчет сдают в самарскую инспекцию.
Есть несколько вариантов подачи документа:
- отнести документ непосредственно в налоговую инспекцию лично или через своего представителя. Датой ее представления считают день, когда она была передана в инспекцию;
- отправить почтой России, ценным письмом с описью вложений. Датой сдачи считают день передачи документа почтовому работнику, указанный в квитанции на отправку;
- отправить в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика или Единый портал госуслуг. День представления — это день отправки документа в инспекцию.
Если вы сдаете декларацию лично, подготовьте ее в двух экземплярах. Один останется в инспекции. На втором инспектор поставит отметку о принятии с указанием даты приема. Этот документ остается у вас. Когда декларацию подает ваш представитель, обязательно оформите ему доверенность. Ее надо заверить у нотариуса.
Декларация на продажу дома
Декларация на продажу дома или другой жилой недвижимости подается в налоговую организацию в том случае, когда продавец являлся собственником данного недвижимого имущества менее трех лет. Стоит отметить, что, если собственность на продаваемое имущество была оформлена в 2016 году и позднее, получение прибыли от продажи должно быть задекларировано для любой недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет.
С 2020-го года года, если сделка осуществлялась с единственным жильем, применяется правило трех лет!
Если недвижимость была приобретена ранее 2016 года, декларация при продаже квартиры, более 3 лет являющейся собственностью продавца, не подается.
В соответствии с законом, размер уплачиваемого налога составит 13 процентов от суммы, вырученной от продажи недвижимого имущества.
Декларация о продаже квартиры может быть заполнена при помощи специальной программы.
Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году
Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:
- Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
- Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
- Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.
Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:
- Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
- Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
- Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
- Умножьте получившуюся базу на ставку.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Вид Дохода Дарения В 3 Ндфл В 2021 Г
ФНС России продолжает активную работу по упрощению форм налоговой отчётности. Ведь давно не секрет, что декларация 3-НДФЛ довольно сложна в заполнении. Особенно для физических лиц, ИП и частнопрактикующих специалистов, которые с ней никогда не сталкивались.
- обновленная версия состоит не из 20, а из 13 страниц;
- изменен состав листов для расчета различных доходов и вычетов по НДФЛ;
- буквенное обозначение листов заменено на приложения с соответствующей нумерацией (всего новая декларация включает 2 раздела и 8 приложений);
- расчет стандартных, социальных и инвестиционных налоговых вычетов объединен в одно Приложение 5;
- профессиональные вычеты вместе с доходами от предпринимательской, адвокатской деятельности и частной практики теперь рассчитывают в Приложении 3;
- сокращен раздел, касающийся определения налоговой базы по операциям с ценными бумагами и ПФИ, а также по операциям в рамках инвестиционного товарищества;
- учтены поправки в НК РФ в части освобождения от НДФЛ доходов, полученных при ликвидации инофирмы (Закон от 19.02.2021 № 34-ФЗ).
Кому необходимо сдавать декларацию 3-НДФЛ
Обычно физлица, которые работают по трудовому договору или по ГПД и получают зарплату, декларацию не сдают. Налог с их доходов уплачивает налоговый агент — работодатель.Он же сдаёт отчётность по доходам и уплаченным налогам за своих сотрудников.
Сдавать форму 3-НДФЛ должны:
- физические лица из числа ИП;
- практикующие нотариусы и адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также иные лица, осуществляющие частную практику;
- лица, получившие доход от физических лиц или организаций (не являющимися налоговыми агентами) по договору найма, трудовому договору и по договору гражданско-правового характера, включая договор аренды любого имущества;
- лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, а также от реализации имущественных прав (переуступка права требования);
- лица, являющиеся резидентами и получившие доход от источников за пределами РФ;
- лица, получившие иные доходы, которые не удержал налоговый агент;
- лица, получившие выигрыш в лотерею, в азартных играх в сумме до 15 000 рублей.
Когда лучше подать декларацию на возврат подоходного налога с покупки квартиры
Установив данное ограничение, налоговики создали неясную ситуацию — на вопрос когда нужно подавать декларацию на возврат компенсации, ответ кажется однозначным, 30 апреля. Но это касается людей, которым нужно задекларировать доход. Если речь идет о возврате подоходного налога с покупки квартиры, то можно подавать документ в любой день года. При приобретении жилой площади в январе 2022-го года, заявить о праве на имущественную льготу разрешается на протяжение всего 2022-го года.
Срок рассмотрения налоговой декларации о возврате составляет три месяца. За этот период рассматривается порядок взносов, уплата страховых взносов, пособия. Также оценивается право собственности на квартиру, которая куплена до обращения налоговым вычетом.
Налоговики разъяснили, когда нужно подать декларацию при продаже квартиры
В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2022 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы ст. 228 и ст. 229 НК РФ в соответствующей редакции.
Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2022 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2022 года включительно. Об этом напонимает и наш Календарь бухгалтера, который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.
При каких условиях декларация на продажу квартиры не подается?
Итак, единственный случай, когда вы можете не платить налоги с полученного дохода, это случай, когда в вашей собственности недвижимость находится в течение более 3 лет. Также, налог вы не будете платить в том случае, если приобретали недвижимость по более высокой цене, чем впоследствии реализовали ее. Тем не менее, в данном случае, декларация все равно будет составляться, и проверяться налоговой инстанцией.
Во всех остальных случаях, вы можете просто снизить налогооблагаемую базу. К данной базе, как раз и относятся ваши доходы. Соответственно, если вы стремитесь минимизировать налоговые уплаты, вы должны детально изучить данный вопрос. Так, если вы сразу же после реализации приобрели квартиру, то вы можете подать декларацию, в которую внесете данные, как по продаже, так и по приобретению. Фактически, сумма налогового вычета, на которую вы можете претендовать, может погасить сумму средств, которую вы обязаны уплатить в качестве налога с дохода физического лица.