Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «🏠 📐 Покупка и продажа квартиры с перепланировкой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
Что не является перепланировкой и переустройством?
Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.
-
Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
-
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
-
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
-
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
-
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.
Какая перепланировка считается разрешенной
Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.
Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:
- разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
- разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
- акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.
Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.
Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:
- были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
- были уменьшены площади проемов;
- была уменьшена высота помещений.
Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Как продать незаконно перепланированное жилье?
Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.
Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:
— поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
— получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
— в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
— продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.
Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.
Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.
Незаконная перепланировка
К переделкам относятся монтажные работы, которые ухудшат жилищные условия жильцов:
- удаление несущей стены, ослабит прочность постройки;
- установка отопления на балкон;
- установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
- объединение нескольких территорий;
- установка теплых полов от общей теплосети;
- объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
- уменьшение размера и удаление каналов вентиляции путем замазывания;
- монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее нормативам;
- увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
- внутренний монтаж газовой трубы;
- увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
- проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
- монтаж отключающийся техники, влияющей на потребление ресурсов на иной жилплощади.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.
Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.
Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.
Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры
Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.
Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.
Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.
Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.
Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.