Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После окончания строительных работ начинается процедура ввода дома в эксплуатацию. Только после ее завершения застройщик может выдать ключи владельцам квартир. Все начинается с приема здания непосредственно представителями девелопера. Это своего рода генеральная репетиция перед госкомиссией. Далее к проведению экспертизы подключаются государственные специалисты, как только они вышли на объект, начинается прохождение госкомиссии.
К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика — жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.
«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», — говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, — добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», — говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.
Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.
Сколько стоит сдать дом в эксплуатацию? Само обследование комиссией проводится бесплатно, но при этом необходимо оплатить работу кадастрового инженера и государственную пошлину за постановку на учет (около 2 000 руб.) и регистрацию объекта в Росреестре.
Ввод дома в эксплуатацию для многих владельцев становится весомой проблемой, поскольку данная процедура включает в себя целое множество нюансов, которые сложно унифицировать под единый шаблон. Но наибольшим препятствием становится всё же недостаточная осведомлённость самого собственника квартиры в новостройке, частного или многоквартирного дома. Чтобы избежать длительной волокиты, важно заранее знать, какие правила установлены для ввода жилого или нежилого помещения, в какой срок это оформляется, как получить соответствующее разрешение и составить акт. Также необходимо быть в курсе того, как происходит сдача готового объекта недвижимости и какой перечень документов необходимо подготовить.
Помимо таких моментов важно знать последовательность процедуры, на что обратить внимание перед проверкой ответственными органами готового жилого многоквартирного или частного дома, а также на что обращать внимание при заселении в новостройку после покупки квартиры или нежилого помещения, до того как подписать акт приёма-передачи.
Ввод дома в эксплуатацию – процесс, который зависит от решения комиссии. Если владелец строения подготовит всё так, как того требуют правила, оформление не затянется.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Зачем нужна Госкомиссия и кто ее проводит?
После окончания строительных работ начинается процедура ввода дома в эксплуатацию. Только после ее завершения застройщик может выдать ключи владельцам квартир. Все начинается с приема здания непосредственно представителями девелопера. Это своего рода генеральная репетиция перед госкомиссией. Далее к проведению экспертизы подключаются государственные специалисты, как только они вышли на объект, начинается прохождение госкомиссии.
Экспертиза новостройки осуществляется органами местной власти. Об этом говорится в Положении о государственном строительном надзоре.
Комиссия должна оценить, готов ли объект к заселению. Если выводы положительные, новостройка получает заключение о соответствии и готовится к передаче дольщикам. В случае выявления недочетов или ошибок в документации комиссия отправляет объект на доработку, а ЗОС выдается только при условии, что объект соответствует всем требованиям.
Правила проверки регламентируются федеральным законодательством и являются обязательными к исполнению во всех регионах страны. Исключение делают только для особенных объектов. В частности, речь идет об опасных сооружениях, уникальных строениях и реконструированных домах, являющихся культурным наследием.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Работает сгсниэ что значит и какое время длится проверка
Предметом государственного строительного надзора, согласно части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции
объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличия разрешения на строительство; выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 настоящего Кодекса.
В соответствии с требованиями РД 11-04-2006 п. 25. Итоговая проверка назначается должностным лицом органа государственного строительного надзора в течение 7 рабочих дней после получения извещения застройщика или заказчика об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, составляемого по образцу, приведенному в приложении № 10 к настоящему Порядку. Указанное извещение направляется застройщиком или заказчиком после фактического окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, устранения всех нарушений, допущенных при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, оформления исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий).
При проведении итоговый проверки особое внимание уделяется следующему:
— объект капитального строительства подлежит визуальному осмотру в полном объеме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения и примененные строительные материалы (изделия));
— проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.
Для итоговой проверки и сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:
— проверку функционирования инженерных коммуникаций, пусконаладочные работы.
— заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
— благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
— проведение кадастровых работ.
Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта капитального строительства. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Следует также отдельное внимание уделить полномочиям должностных лиц органов государственного строительного надзора. Так, указанные лица уполномочены:
— беспрепятственно посещать объекты капитального строительства во время исполнения служебных обязанностей;
— требовать от заказчика, застройщика или подрядчика представления результатов выполненных работ, исполнительной документации, общего и (или) специального журналов, актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, образцов (проб) применяемых строительных материалов;
— требовать от заказчика, застройщика или подрядчика проведения обследований, испытаний, экспертиз выполненных работ и применяемых строительных материалов, если оно требуется при проведении строительного контроля, но не было осуществлено;
— составлять по результатам проведенных проверок акты, на основании которых дают предписания об устранении выявленных нарушений;
— вносить записи о результатах проведенных проверок в общий и (или) специальный журналы;
— составлять протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривают дела об административных правонарушениях, применяют меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
— осуществлять иные полномочия, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 27. РД 11-04-2006 результат проведенной итоговой проверки оформляется актом, который является основанием для обращения застройщика или заказчика за выдачей заключения о соответствии. На основании п. 28. в течение 10 дней после получения обращения застройщика или заказчика Департамент выдает заключение о соответствии, а при отсутствии оснований для выдачи заключения о соответствии принимает решение об отказе в выдаче такого заключения с соблюдением требований пунктов 17-20 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, главой V настоящего Порядка.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Как принимать квартиру
Приходите строго к назначенному времени или чуть раньше: в случае опоздания у вас будет меньше времени на осмотр. Чтобы не упустить ничего важного, проверяйте все элементы и системы последовательно.
Во время приемки квартир в домах «КВС» дольщиков всегда сопровождают технические специалисты компании. Они помогают проводить осмотр и подсказывают, на что обратить внимание.
Начать можно с электрики: включите свет во всех помещениях и протестируйте работу каждой розетки с помощью зарядного устройства. Не забудьте заглянуть в щиток: каждый автомат должен быть подписан. Затем перейдите к сантехнике: откройте кран и убедитесь, что напор достаточно сильный, регулировка плавная, а вода уходит хорошо. Посмотрите, нет ли на раковине, ванне и унитазе сколов и следов от подтеков воды.
Следующий шаг — проверка окон и балконных дверей. Убедитесь, что все створки открываются и хорошо регулируются. Затем осмотрите двери, полы и стены: там не должно быть косметических дефектов — царапин, сколов и пятен.
По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.
Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, — допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), — создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».
Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», — говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.
Пошаговая инструкция ввода дома в эксплуатацию
Для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию воспользуйтесь следующим алгоритмом:
- Посещение отделения БТИ с пакетом документов. Необходимо оформить технический паспорт возведенного объекта. Для этого предоставляется выписка из ЕГРН на земельный участок и межевой план. Услуга платная.
- Посещение муниципалитета для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Для этого нужно сфотографировать дом со всех сторон.
- Обращение в Росреестр для получения расширенной выписки из ЕГРН на земельный участок. Там должна содержаться информация об обременениях. Услуга платная.
- Обращение в комитет по архитектуре и градостроению. Для этого нужно иметь разрешение на строительство, выписку из ЕГРН на участок, проект на дом, технический план.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в газовой службе, водоканале и электротехнической организации.
- Посещение градостроительного отдела с полным пакетом документов для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Срок изготовления акта составляет 30 дней.
- Посещение БТИ. Необходимо предоставить в учреждение заверенные документы.
- Посещение Росреестра или территориального отделения МФЦ по месту нахождения объекта индивидуального строительства для прохождения процедуры государственной регистрации дома.
Рассмотрим некоторые пункты алгоритма и нюансы оформления подробнее.
В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.
При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.
Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы ответственно подходят к оказанию юридических услуг, они подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию. Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.
После оценки ГАСН застройщик собирает документы и готовится к вводу дома в эксплуатацию. Закон не запрещает представителям ГАСН приехать с проверкой на объект без уведомления строительной компании и выдать ряд предписаний. На практике внезапный визит оборачивается длительной сдачей МКД и переживаниями дольщиков (которым остается только ждать устранения недостатков).
Участие дольщиков в процессе госприемки новостроек законодательством не предусмотрено. Это логично, ведь частное лицо осматривает квартиру в индивидуальном порядке и по результатам первичного знакомства с объектом вправе составить претензионный акт с перечнем недоделок и требованием по их устранению (ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).
В случае обнаружения грубых недоделок, при которых невозможно нормальное проживание в доме, или отказа застройщика от устранения нарушений в срок вопрос стоит решать в суде. Причем дольщик может отказаться от подписания передаточного акта.