Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.
- Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
- Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
- Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.
Самозанятость и сдача жилья
При создании ИП для сдачи квартиры стоит обратить внимание на то, что с 2019 года в России вводится налог для самозанятых. Под данную категорию попадают граждане, сдающие недвижимость в аренду.
Согласно установленным правилам, подобным лицам предлагается упрощенная регистрация в ФНС. Все, что им потребуется — установить специальное приложение «Мои налоги» и платить налог в уменьшенных размерах. Если недвижимость сдается физическим лицам — 4 % от дохода, если юридическим — 6 %. Очень выгодно!
Более того, вопрос о перечислении денежных средств во внебюджетные фонды остается за каждым самозанятым. Правительство предлагает им самостоятельно решить, как копить на пенсию — своими силами или путем перевода денег в ПФР.
Воспользоваться данным полномочием может человек, который в год получает не более 2 400 000 рублей. Правда, это пилотный проект, действующий в Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах следует озадачиться регистрацией ИП для сдачи квартиры в аренду.
Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.
Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.
Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.
Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)
Как расторгнуть договор
Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.
Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:
- Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
- Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.
Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:
- При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
- Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
- Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
- Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.
Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.
Как самозанятому сдавать квартиру
Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.
При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.
Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.
Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.
Ответственность за неуплату налогов
За неуплату налогов арендодателем действующее законодательство предусматривает несколько видов ответственности:
- Налоговая
- Уголовная
Налоговая ответственность предусмотрена ст.119 НК РФ. Так, при неуплате рассчитанного налога помимо стандартных сумм арендодатель обязан будет выплатить штрафные санкции в размере 5% от налогооблагаемой суммы.
За систематическое уклонение от уплаты налоговых сборов ст.198 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность в виде:
- Штрафа в сумме 100 000 – 500 000 рублей
- Принудительных работ сроком до полугода
- Лишения свободы на 1 год
При совершении аналогичного деяния в крупном или особо крупном размере ч.2 статьи предусмотрены:
- Штраф в сумме 200 000 – 500 000 рублей
- Принудительные работы сроком до трёх лет
- Лишение свободы до трёх лет
Крупными размерами считаются неуплаченные размеры налоговых выплат, превышающие 900 000 рублей.
Особо крупными размерами считаются неуплаченные размеры налоговых выплат, превышающие 4 500 000 рублей.
Также, данная норма УК указывает, что при первом нарушении уголовная ответственность не наступает, а на должника накладывается гражданско-правовая ответственность, о которой указано в статье выше.
Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры
В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.
Для чего регистрировать ИП?
После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.
Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.
До 2021 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).
С 1 января 2021 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.
ИП сдает квартиру/дом: особенности договорных отношений
Существующая законодательная база дает две возможности для сдачи жилья:
- От имени физического лица;
- От имени индивидуального предпринимателя (ИП).
Еще можно передать жилье в доверительное управление, но этот вариант мы сейчас оставим «за скобками». Если у вас много объектов или вы сдаете квартиру посуточно, то скорей всего государство будет ждать от вас регистрации в форме ИП и ведения предпринимательской деятельности.
В остальных случаях у арендодателя есть выбор. Как его сделать? – Взвесить плюсы и минусы.
| Индивидуальный предприниматель | Физлицо |
| Плюсы: · 6% налогов вместо 13% – это всегда приятно · Если у вас уже есть ИП, то вы можете его «использовать с пользой» |
Плюсы: · Не надо нигде регистрироваться · Вы можете использовать все льготы при продаже квартиры (в случае владения больше 5 лет) · Сдается одна декларация НДФЛ и один раз (за прошлый год) платится налог · Можно использовать льготы по НДФЛ: например, социальные вычеты и имущественный вычет – очень полезно, если Вы недавно купили жилье и особенно с ипотекой · Никаких проблем с получением оплаты наличными и на карту · При необходимости можно оформить отношения в виде «безвозмездного использования» – для физ.лиц это не запрещено · Если вы сдаете квартиру предприятию в аренду – оно само заплатит за вас налог как налоговый агент, и не надо подавать декларацию |
| Минусы: · Самый большой минус: вы можете лишиться налоговых льгот при продаже квартиры, если сдавали ее от имени ИП, и потери будут намного больше, чем выигрыш от налогов. Подробней см. здесь. · Социальные платежи придется платить даже в том случае, если дохода от аренды не будет · Нельзя оформить «безвозмездной использование» (бесплатную аренду) – предприниматель на то и предприниматель, чтобы получать доход · Получать оплату наличными не очень удобно – нужно оформлять дополнительные документы · Если вы не зарегистрированы как ИП – придется регистрироваться. Это не очень сложно, но 1-2 дня «на все» уйдет, и процесс займет до 5 дней · Практически нельзя нормально оформить залог за последний месяц · Объем отчетности и организационных задач (типа отчетности в Росстат) растет. Вы уже «засветились», так что могут быть проверки и т.п. · Для получения оплаты безналом может потребоваться открыть счет ИП в банке, а это расходы на банковские услуги |
Минусы: · 13% налогов вместо 6% – это всегда неприятно · Если у вас уже есть ИП, то скорей всего придется сдавать две декларации – и для ИП, и по НДФЛ |
Важно: НДФЛ платится за прошлый год, а вот платежи ИП надо вносить в течение года. Так что решить «задним числом», кем же вы были – ИП или просто физлицом – не получится. Как вы заметили, основное преимущество ИП – чисто финансовое. Для более детального анализа финансовой стороны дела можно использовать разработанный проектом «Правильная Аренда» калькулятор, который позволяет детально сравнить сдачу от имени физлица и ИП на примере Москвы. Например, если вы сдаете квартиру за 15 тысяч, то выгодней окажется НДФЛ чем ИП.
Регистрация в качестве самозанятого
Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.
То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.
Зарегистрироваться как самозанятый очень просто. Для этого необходимо воспользоваться приложением «Мой налог». Скачать его можно через App Store или Google Play. Для авторизации достаточно использовать пароль от личного кабинета (его выдадут в вашем отделении ФНС РФ) и ИНН.
Есть и другой вариант: сделать селфи и сфотографировать паспорт. Регистрацию в качестве самозанятого сегодня предлагают Сбербанк и Альфа-банк.
Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого
Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:
- режим доступен в 23 регионах России на 2021 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
- нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
- отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
- система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.
Одним словом, минусы существуют, как и у любого другого варианта. Но плюсов заметно больше. При этом недостатки являются скорее особенностями этого режима. А новизна системы – вообще временное явление.
Официально сдать квартиру в аренду
Сдача жилья в найм для многих является не только стабильным источником дохода, но и для некоторой части населения основной. Во всем цивилизованном мире вопрос уплаты налогов не обсуждается. Как официально сдать квартиру в аренду и по закону? Законно и легально сдавать жилье в Москве совсем не трудно, правда придется расстаться с определенной суммой.
В столице сдача в аренду квартир квартир эконом класса проходит неофициально и полулегально (налоги не платят до тех пор, пока не придет официальное уведомление).
Как сдавать квартиру в аренду законно? Что нужно сделать для того, чтобы не нарушить закон и как сдать жилье официально?
Конечно, заплатить налоги. Основанием для уплаты является договор, заключенный между владельцем жилья и жильцами, а также акт передачи денег. Сумма, указанная в акте приема платежей и облагается налогом.
Налоговая ставка на аренду разная и зависит от типа плательщика — физическое лицо или юридическое (например ИП — индивидуальный предприниматель может купить патент).
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Как заработать деньги – эффективные советы
Квартиру необходимо оснастить основными предметами мебели. В жилой комнате должно быть:
- Кровать.
- Шкаф для одежды.
- Зеркало.
- Телевизор.
- Шторы на окнах.
Кухня должна быть оборудована:
- Кухонным гарнитуром, включая обеденный стол.
- Стульями.
- Печью для приготовления пищи.
- Микроволновой печью.
- Чайником.
- Холодильником.
Вся техника должна быть чистой и в исправном состоянии. В ванной комнате необходима стиральная машина.
Вся бытовая техника является обязательной, ведь снимая квартиру, человек рассчитывает на несколько дней оказаться как у себя дома, не заказывая дополнительно в другом месте необходимые услуги, такие как стирка белья или заказ готовых блюд.
Кроме мебели и предметов бытовой техники в квартире для каждого гостя должны присутствовать:
- Свежее постельное белье.
- Гигиенические расходники (зубная паста, шампунь, мыло, зубная щетка).
- Стиральный порошок.
- Средство для мытья посуды, губки для посуды.
- И другие мелочи на усмотрение хозяина.
Свежий косметический ремонт в квартире будет вызывать только приятные впечатления от проживания в ней. Поэтому необходимо заранее позаботиться о его проведении. Везде, где возможно, необходимо сделать дополнительное освещение – в кухне, ванной, спальной комнате.