Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в 2023 году на загородный рынок Подмосковья выйдет достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичного лота должна пойти вниз. Но пока такое развитие событий маловероятно, считает Дмитрий Таганов.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Переоцененные и слишком дорогие
При продаже загородного дома ключевую роль играет и то, насколько соотносятся цена — качество. По словам Анны Власовой, правильно оцененный объект — это успех продажи. Но сейчас в экспозиции очень много переоцененных домов, особенно на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. «Как правило, объекты переоценены на 20–25%. Если среднестатистический объект продается более шести месяцев, однозначно он переоценен», — сказала она.
Основной интерес покупателей сосредоточен на бюджетных домах. По данным «ЦИАН.Аналитики», 37% просмотров объявлений на рынке Московского региона приходится на дома в бюджете до 5 млн руб. Еще 21% — от 5 млн до 10 млн руб. «То есть больше половины клиентов хотят купить дом до 10 млн руб. Только каждый десятый (9%) просмотр приходится на объекты от 50 млн руб.», — пояснила Виктория Кирюхина. Из-за роста цен покупатели вынуждены увеличивать бюджет покупки — наблюдается смещение спроса в сторону более высоких бюджетов, пояснила аналитик.
Дольше всего продаются дорогие дома, обычно в бюджете от 50 млн руб. и выше. Они находят покупателя в среднем за пять — семь месяцев, добавила руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева. «Сложнее всего продаются дома по завышенным ценам. Если стоимость выше на 15%, то по объекту будут единичные звонки, которые даже до показов не будут доходить. Срок их экспозиции может составлять несколько лет», — добавила эксперт.
Спрос на покупку домов в Московском регионе (данные на январь 2022 года)
Бюджет
Доля потенциального спроса
до 5 млн руб. 37%
5-10 млн руб. 21%
10-15 млн руб. 12%
15-20 млн руб. 8%
20-25 млн руб. 4%
25-30 млн руб. 4%
30-35 млн руб. 2%
35-40 млн руб. 2%
40-45 млн руб. 1%
45-50 млн руб. 1%
от 50 млн руб. 9%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Дома родом из 1990-х и 2000-х
С каждым годом сложнее становится продавать дома, которые были построены в 1990-х — начале 2000-х годов. И 2022-й не станет исключением, говорит Татьяна Ананьева. По оценкам «Миэль», сегодня на такие дома приходится около 40–50% предложения на загородной вторичке Подмосковья. «Строились такие дома часто из подручных материалов — кто что достал, из того и строил. Планировка и общая архитектура домов желает лучшего. Зачастую собственники строили по своим замысловатым проектам. Это большие пространства под коридоры, низкие потолки и маленькие окна. Кроме того, они имеют сложную систему коммуникаций», — рассказывает эксперт о недостатках построек 1990-х годов.
«Часто это достроенные и надстроенные старые дома еще 1950–1960 годов. Плохие фундаменты, не совсем ясная система соблюдения градостроительных норм и СНИПов — все это отталкивает покупателей. К тому же такие дома имеют большие площади, что тянет за собой повышенную кадастровую стоимость и ежегодный налог», — говорит Татьяна Ананьева.
Нередко такие морально устаревшие дома покупают под снос ради привлекательного участка. «На рынке есть примеры, когда даже устаревший дом приобретается ради самого земельного участка, а на месте строения возводится новый дом», — добавила Виктория Кирюхина.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.
Резюмируем, где лучше купить землю в подмосковье и сколько придётся отдать за сотку:
Север. Из плюсов выделим благоприятную экологическую обстановку, красивую природу и мощную инфраструктуру. Есть и проблемы — плохая транспортная доступность за счёт загруженности Ленинградского и Дмитровского шоссе. Средняя цена за сотку — 420 000 рублей.
Восток. Положительных сторон не так много: развитая инфраструктура затмевается проблемами с загрязнением, высокой плотностью застройки рядом с МКАД и загруженными шоссе. Средняя цена за сотку — 240 000 рублей.
Юг. Экологичность зависит от района так же, как и инфраструктура. Здесь много исторических достопримечательностей и свободное Каширское шоссе. Из минусов — загруженные Варшавское с Симферопольским. Средняя цена за сотку — 360 000 рублей.
Запад. Самое престижное направление. Идеальная экологическая обстановка, инфраструктура на уровне городской и хорошая транспортная доступность. Средняя цена за сотку — 1 200 000 рублей.
Передача участков в Подмосковье посредством торгов
Благодаря процедуре торгов заинтересованные лица имеют возможность брать в аренду или стать собственником земельной площади в пределах Московской области. Рассмотрим временные рамки процедуры и требуемые письменные свидетельства, чтобы купить землю у государства в московской области.
Важно отметить что территорию по виду деятельности относящуюся к сельскохозяйственным не могут присваивать:
- Организации, которые содержат уставный капитал на 50% состоящий из вложений лиц без определенного гражданства или иностранцев;
- Зарубежные юридические лица, представители иных государств, лица не имеющие официального гражданства.
В таких случаях вышеназванные лица могут только брать в аренду территории сельскохозяйственного назначения. При этом только 25% территории, которая относится к одному под московскому муниципалитету может перейти в собственность одному частному лицу.
Есть несколько способов купить землю у государства, а какой из них выбрать, зависит от принадлежности этой земли. Отрадно, что существуют механизмы, позволяющие купить землю за 1,5-20% от ее кадастровой стоимости. В большинстве случаев, покупки совершаются через аукционы, поэтому надо ознакомиться с механизмом их работы.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для привлечения денег в бюджет? |