Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Что следует учитывать продавцу?
Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:
1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.
2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.
3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.
4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.
5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
- Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
- Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?
Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
- В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
- Проверить наличие долгов за коммунальные Услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
- Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
- При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.
Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.
Правила и порядок для общежития
При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
- Часть общей долевой собственности. В этом случае Процедура продажи не отличается от приведенной выше.
- Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.
Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:
- договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
- выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
- технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
- если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.
Алгоритм продажи комнаты в общежитии
При продаже комнаты в общежитии следует придерживаться следующего порядка действий:
- Приватизировать комнату, подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН.
- Направить соседям по общежитию письменные уведомления о намерении продать свою комнату и предложить ее выкупить по указанной стоимости.
- Если желание приобрести выразил сосед, то сделка оформляется с ним. Когда соседи не проявляют интереса к покупке, следует дождаться окончания 30-дневного периода и приступать к поиску покупателя. Сделать это можно, подав объявления на сайты частных объявлений, в местные периодические издания или обратиться к риэлтору.
- Подготовка всех документов для сделки.
- Снятие с регистрационного учета из продаваемого жилья всех, кто в нем прописан.
- Оформление договора купли-продажи, скрепление его подписями участников сделки.
- Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
- Осуществление расчетов и подписание акта приема-передачи комнаты.
Продать комнату в общежитии можно самостоятельно или обратиться за помощью в риэлторское агентство, но тогда придется оплатить их услуги.
Правила и порядок для общежития
Когда вы хотите купить комнату в коммунальном жилье, существует несколько оттенков. Комната в общежитии может быть описана как
- Часть общей долевой собственности. В этом случае процесс продажи ничем не отличается от описанного выше.
- Независимая жилая площадь. В этом случае продажа комнаты осуществляется так же, как и для отдельной квартиры, и не требует сбора отказов соседей.
Для покупки комнаты в общежитии необходимы дополнительные документы. К ним относятся:.
- Приватизация комнаты — на руках у продавца.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — можно получить, подав электронную заявку на сайте Россреестра или через личное обращение.
- Технические паспорта — обычно на руки — можно заказать в бюро технического фонда, если недвижимость не переоборудована или переоборудована.
- Если недвижимость коммунальная, требуется выписка из домовой книги (в паспортный стол) и отказ другого собственника.
Алгоритм продажи комнаты в общежитии
При продаже комнаты в общежитии необходимо выполнить следующие действия
- Приватизация комнаты, подтверждение права собственности Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Направьте соседу по комнате письменное уведомление, в котором укажите, что вы намерены продать комнату и предлагаете выкупить ее по определенной цене.
- Если сосед выразит желание купить, сделка оформляется с ним. Если сосед не проявил интереса, дождитесь истечения 30-дневного срока, прежде чем искать покупателя. Для этого вы можете дать объявление на частных сайтах, в местных журналах или обратиться к брокеру.
- Подготовьте всю документацию для сделки.
- Снятие с учета всех лиц, зарегистрированных в поместье.
- Регистрация договора агора конвенций с абонементами.
- Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
- Произвести оплату и подписать расписку о получении комнаты.
Вы можете купить комнату в общежитии самостоятельно или обратиться за помощью к маклеру, но при этом вы должны оплатить его услуги.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Нужно ли согласие соседей при продаже комнаты в общежитии,
Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.
Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.
Чтобы продажа недвижимости была осуществлена с максимальной выгодой, нужно подготовить и саму комнату таким образом, чтобы она имела презентабельный вид. Для этого потребуется следующее.
Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:
- дату и место составления;
- паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
- характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
- информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
- цену сделки;
- условия передачи (наличным или безналичным способом);
- пункт о дополнительных условиях;
- подписи.
Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Купить можно только приватизированную собственность, то есть собственник комнаты – конкретный человек, а не муниципальная власть. Договор купли-продажи комнаты в общежитии не многим отличается от другой жилой недвижимости.
Однако, прежде чем составлять его, убедитесь, что комната законно приватизирована и что с момента приватизации прошло 3 года. Если не прошло, муниципальная власть или жильцы могут обжаловать приватизацию в течение 3 лет.
Также не стоит покупать комнату, где приватизация проходила в судебном порядке. Кроме того необходимо убедиться, что все жильцы были официально уведомлены о продаже за месяц и не против этого факта. Право первоочередной покупки имеют соседи.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.