Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Когда оформляется ДДУ
Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».
Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.
ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.
Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности
Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»
Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.
В этой статье мы разберем:
-
Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;
-
Преимущества и недостатки ДДУ;
-
Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;
-
Что должно быть прописано в ДДУ;
-
На что обратить внимание в ДДУ в 2022;
-
Как зарегистрировать ДДУ.
Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре
-
Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);
-
Паспорта дольщиков;
-
Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;
-
Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);
-
Проектная декларация и разрешение на строительство;
-
План создаваемого объекта (квартиры);
-
Квитанция об оплате госпошлины.
Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.
Гарантии дольщикам по ФЗ 214
Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?
Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.
Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.
Гарантии, дающиеся законом
В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:
-
Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
-
Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
-
Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.
Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:
— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;
— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;
— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;
— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;
— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;
— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;
— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;
— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.
Процедура регистрации в Росреестре
Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.
- Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
- Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
- Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
- Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
- Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
- Проектная декларация.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Прежде всего, будущий дольщик должен ознакомиться с документом и выявить наличие в нем следующих пунктов:
· Четкое определение объекта недвижимости, совпадающее с информацией в проектной декларации (площадь, планировка, расположение на этаже);
· Сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства;
· Точную стоимость объекта, сроки и порядок выплат;
· Гарантийные обязательства девелопера (три года на технико-инженерное обеспечение и пять лет – на саму квартиру, уменьшать их девелопер не имеет права);
· Способы обеспечения выполнения строительной компанией обязательств (это могут быть договоры страхования, отчисления в компенсационные фонды, с 2020-го года – счета эскроу);
· Информацию о социальной инфраструктуре, которую должен обеспечить девелопер.
В случае, если в договоре не прописаны такие условия, он будет являться недействительным, и зарегистрировать его в Росреестре не удастся.
На первой странице в обязательном порядке обозначается застройщик, фирма, с которой вы заключаете договор. Это должно быть не только название, но и форма правления, и идентификационный налоговый номер, и сведения о внесении компании в ЕГРЮЛ. В некоторых случаях официальное название застройщика и девелопера могут различаться – в целом, это нормальная практика, но лучше уточнить у организации, в которую вы обратились, об их взаимосвязи с фирмой, фигурирующей в документах. Важно при этом, чтобы застройщик был указан во всей документации, а не только в ДДУ.
ДДУ подписывается генеральным директором организации. Если договор будет заверен подписью иного лица, то в случае возникновения судебных разбирательств возникнут трудности. Также необходимо обратить внимание на предмет заключения сделки – номер кадастрового участка и адрес, номер будущей квартиры. Не должно быть малейших неточностей. Цена договора, в свою очередь, указывается фиксированная, в большинстве случаев прописывается стоимость квадратного метра – в некоторых договорах указывают, что изменение цены возможно по обоюдному согласию сторон.
Если девелопер нарушает сроки передачи, то он обязуется выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования.
В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.
Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.
Смотрим документы застройщика:
- Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
- Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
- Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.