Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право покупки земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Что такое преимущественное право покупки?
Преимущественное право — это право сделать что-либо преимущественно перед иными лицами. Такое право предоставляется, например, арендаторам при заключении договора аренды на новый срок, участникам долевой собственности при продаже доли одним из собственников третьим лицам, акционерам и участникам обществ с ограниченной ответственностью.
Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.
Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей.
В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст.
250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности.
Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.
Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.
В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
- В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
- •договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
- •договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
- •право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
- Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности.
Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей.
Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Комментарий к статье.
Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.
у участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.
Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.
Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.
1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли — дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права является приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).
Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.
При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.
Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.
3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.
По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.
4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.
5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Поскольку предъявление требования о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, иск о признании сделки недействительной не будет признан надлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
6. Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если приобрести долю в праве собственности изъявят желание несколько сособственников, продавец доли вправе выбрать, с кем из них заключить договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками.
7. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, поскольку это противоречит его назначению — обеспечить интересы конкретных лиц — сособственников.
8. Правила комментируемой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, если есть возможность предоставить отчуждающему долю собственнику эквивалент того, что он ожидает получить в качестве встречного предоставления.
Условиями договора может быть не установлен размер штрафных санкций или возмещения убытков при нарушении контрагентами налогоплательщика договорных обязательств. На практике могут возникнуть споры о том, возникает ли у налогоплательщика внереализационный доход в таком случае, если отсутствуют доказательства признания контрагентами этих сумм, а также судебное решение об их взыскании.
В соответствии с письмом МНС России от 27.09.2002 N 02-4-10/318-АЖ194 если условиями договоров предусмотрены все обстоятельства, при которых возникает ответственность контрагентов в виде штрафных санкций или возмещения убытков, то доходы признаются полученными налогоплательщиком при возникновении этих обстоятельств, с которыми условия договора связывают возникновение штрафных санкций или возмещение убытков, вне зависимости от претензий, предъявленных налогоплательщиком контрагенту. Если подобные обстоятельства не могут классифицироваться однозначно, то подобные доходы признаются по мере признания их должником, либо по мере вступления в законную силу решения суда.
Преимущественное право при аренде земельного участка
Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.
В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.
В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.
Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.
Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.
С 1 марта 2020 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.
Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.
Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».
Преимущественное право покупки земельного участка. Способы защиты права
Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права? Нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить субъекту преимущественного права о данном намерении и предоставить ему договор со всеми условиями купли-продажи.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.
Настоящая книга рассказывает о всем, что нужно знать для грамотного проведения операций с землей и распоряжения ей.
Совсем по-иному рассматривается вопрос, когда участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. На практике возникает немало споров с соответствующими уполномоченными органами в процессе выкупа участка из государственной и/или муниципальной собственности.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Если собственник участка хочет его продать субъекту с преимущественным правом, то они совместно могут выбирать нотариуса по местонахождению продавца, покупателя или земельного участка.
Подскажите пожалуста. Сколько дней действенен ПЦР тест. Для закрытия больничного. Сделал его в пятницу.
Выкуп земель сельхозназначения
Преимущественным правом выкупа участка, который относится к землям сельхоз назначения, наделяется муниципальные органы. Стоимость участка для органа местного самоуправления не уменьшается. Величина платежа устанавливается собственником. Исключение составляет продажа объекта с публичных торгов.
Если собственник желает реализовать земельный участок с/х назначения, он должен уведомить региональное Правительство и орган местного самоуправления. Для этого необходимо оформить письменное уведомление и направить его заказным письмом или вручить самостоятельно секретарю организации или должностному лицу под расписку.
Уведомление должно включать следующую информацию:
- размер участка;
- местонахождение объекта;
- стоимость;
- сроки осуществления сделки.
Важно! Максимальный срок осуществления сделки должен составлять 3 месяца.
Региональное правительство или орган местного самоуправления должны ответить на уведомление в течение 1 месяца. В качестве ответа может быть направлено согласие на совершение сделки или отказ от приобретения объекта.
При наличии письменного ответа собственник может продать объект в течение 12 месяцев. Обязательным условием является сохранение требований уведомления для всех покупателей. Если владелец изменяет условия (уменьшает цену), требуется повторное направление информации.
Потенциальный покупатель, имеющий право на преимущественный выкуп, предоставляет:
- банковскую выписку о наличии необходимой суммы;
- документы, подтверждающие право преимущественного выкупа (договор аренды);
- кадастровый паспорт объекта.
Если право преимущественного выкупа не будет подтверждено, участок будет выставлен на торги на общих условиях.
Письменный отказ от покупки
К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.
Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.
Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.
Преимущественное право при покупке доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Как известить о продаже доли в квартире
Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.
Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).
Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.
Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.
У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.
Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.
Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.
Предложение покупки доли по завышенной цене
Договор дарения доли, при котором платятся деньги, как уже говорилось, будет недействителен. Дарение незначительной доли с последующей продажей занимает много времени. Если продавец доли категорически не хочет продавать свою долю другим сособственникам, он может избрать ещё один способ обхода преимущественного права покупки. Он может в строгом соответствии с законом направить другим собственникам предложение о покупке. Причём указать в нём явно завышенную цену. Например, при рыночной цене доли 1 миллион рублей, указать 2 миллиона. Естественно, за такую цену покупать долю никто не согласится. После этого собственник доли смело продаёт её третьему лицу. Но в договоре купли-продажи при этом указывается цена 2 миллиона рублей. На эту же сумму должна быть написана расписка в получении денег. В этом случае, как и в предыдущем, с точки зрения закона всё верно. Ничьи права не нарушены. Хотя обман, конечно, на лицо. Однако и здесь доказать что-либо будет крайне проблематично.
Срок преимущественного права покупки
У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.
И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.
Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.
Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.
При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.