Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав дольщиков при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Кто определяет рыночную стоимость жилья?
Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.
Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Банкротство либо ликвидация компании-застройщика
В случае банкротства застройщика, если строительство дома завершено, дольщик вправе потребовать или возврата денежных средств, или передачи ему жилого помещения.
Если дом не завершен, дольщики могут обратиться в суд, чтобы тот признал его право собственности на часть незавершенного строительством объекта. Суд может как отказать в этом требовании, так и признать его (существуют прецеденты обоих вариантов).
Важный момент – в случае банкротства застройщика дольщики, желающие возврата денежных средств, относятся к кредиторам третьей очереди, то есть их требования будут удовлетворены только после выплат кредиторам первой и второй очереди (как то сотрудники, которым застройщик должен заработную плату, выходное пособие и т.д.).
Чтобы расторгнуть договор, согласно закону № 214 расторгающая сторона должна направить другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, причем отправлять его следует по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Денежные средства подлежат возврату в течение 10 дней с момента расторжения договора.
Для возврата денежных средств и получения неустойки/процентов следует подать застройщику письменную претензию. Если она не была удовлетворена, дольщик может обратиться с жалобой в суд.
Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики».
Кроме того, помните, что в регионах России действуют и собственные программы по защите прав дольщиков. В их рамках могут выделяться денежные компенсации для пострадавших граждан, жилье для временного проживания, если затягиваются сроки сдачи объекта и т.д. Столкнувшись с проблемами при долевом строительстве, обязательно уточните, какие меры поддержки оказывает “обманутым дольщикам” ваш регион.
Чтобы не пополнить ряды “обманутых дольщиков”, важно очень внимательно отнестись к выбору застройщика:
- Убедиться, что он не входит в реестр проблемных застройщиков.
- Изучить предыдущий опыт работы строительной компании и ее финансовое состояние.
- Убедиться, что застройщик может предоставить все документы, указанные в пункте 2 статьи 20 ФЗ № 214:
- учредительные документы,
- свидетельство о государственной регистрации,
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
- утвержденные годовые отчеты,
- бухгалтерскую отчетность за три последних года,
- аудиторское заключение за последний год деятельности.
- Изучить проектную декларацию (на официальном сайте или, если такового нет, запросить ее у застройщика).
- Изучить картотеку арбитражных дел на фициальном сайте ВАС РФ, чтобы удостовериться, что застройщик не вовлечен в судебные разбирательства.
- Также можно выяснить целевое назначение земельного участка, на котором будет возводиться дом. Для этого следует уточнить реквизиты документа, устанавливающего право застройщика на земельный участок (в проектной декларации) и обратиться в Росреестр за выпиской, в которой должно быть указано, что участок выдан под строительство многоквартирного дома.
- И, конечно, со всем вниманием изучить подписываемый с застройщиком договор долевого участия. Застройщик может привлекать денежные средства только в трех случаях: на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участием в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Если строительная компания предлагает подписать договор бронирования квартиры, купли-продажи векселя, займа, предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого строительства, все это в данном случае фактически является “серой схемой” и нарушением закона.
Правовой статус дольщика
Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.
В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:
- договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
- обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
- прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»
В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи. В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.
Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)
Причины возникновения проблемы:
- Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
- Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
- Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
- Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
- Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.
Закон о долевом строительстве и эскроу-счета
Основное изменение, которое затрагивает всех участников рынка долевого строительства – заменяя прямого финансирования на эскроу-счета. Схема работает довольно просто, хотя в законе о долевом участии в строительстве и описана слишком специфично.
- Дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком. При этом важным условием договора является эскроу-счет.
- ДДУ регистрируется в Росреестре и оплачивает стоимость жилья по договору.
- Застройщик получит деньги только после того, как построит дом, введет его в эксплуатацию и дождется, когда будет оформлено право собственности хотя бы на 1 квартиру.
Важно! Больше не будет ситуаций, когда дольщик, проживающий в доме, не может оформить квартиру в собственность по причине отсутствия кадастровых документов на постройку. Ведь доступа застройщика к пулу средств на эскроу-счетах не будет до тех пор, пока не будет перехода права собственности.
Для дольщиком меняется разве что адресат платежа – вместо непосредственно самого застройщика деньги направляются в банк. А вот застройщику придется строить здание либо на свои деньги, либо брать кредит в банке.
В соответствии с нововведениями в закон о долевом участии в строительстве, дольщик сможет забрать свои деньги, если застройщик:
- срывает сроки сдачи объекта капитального строительства;
- стоит на грани банкротства.
Впрочем, банкротство еще не «приговор» – участник долевого строительства может войти в банкротство с тем, чтобы дождаться завершения строительных работ, пусть и другим девелопером (правопреемником застройщика).
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ). Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
- права собственности на объект недвижимости;
- права собственности на объект незавершенного строительства;
- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101). При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
Проблемы долевого строительства
Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:
- Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
- Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
- Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
- Банкротство организации-застройщика;
- Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.