Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взносы на капремонт: вопросы и ответы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
Капремонт ставит вполне определенные задачи – устранение проблем, связанных с изношенностью здания, и приведение его в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние.
В комплекс работ входят также мероприятия по замене устаревших механизмов на более современные, например, замена лифтов, счетчиков. Вполне объяснимо, что по затратности такой ремонт стоит куда дороже, чем косметический.
Субсидии для малообеспеченных граждан по капремонту
Капремонт должен выполняться во всех домах, в том числе в тех, где находится квартира малообеспеченных граждан. Государство идет навстречу лицам, у которых коммунальные расходы больше максимально допустимой черты. Для сравнения берется общий семейный доход. Таким семьям часть платежа за капремонт дома может быть компенсирована.
Какая именно часть платежей за капитальный ремонт будет возмещена, решается на уровне регионов. Компенсируемая доля не такая масштабная – обычно она не превышает 18%-20% бюджета семьи. Но чтобы был получен законный формат компенсации, нужно заплатить всю сумму, и только потом вам вернут её часть.
Чтобы получить возможность пользоваться рассматриваемым заявлением, необходимо вовремя обратиться в соответствующие органы, написав заявление. Сделать это необходимо, как только появляются основания. Если заявление было подано пропустив сроки, никакой компенсации не получите. Заявления могут писать только лица, имеющие право на льготу.
Иногда, чтобы заработать на капремонт, на первых этажах зданий размещают коммерческие организации и магазины. Также на домах за отдельную плату размещают рекламные баннеры и объявления. Заработанные деньги переходят ТСН, потому на общем собрании владельцы квартир могут разобраться, на какие нужды дома будут потрачены средства.
Возникают ли доходы у собственников помещений в МКД?
Как указано выше, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, включая начисленные проценты за пользование денежными средствами, принадлежат собственникам помещений в МКД. Именно собственники решают, что с ними делать, в пределах возможностей, очерченных Жилищным кодексом. Распоряжение владельца специального счета о списании денежных средств с этого счета без соответствующего протокола общего собрания собственников помещений в МКД банк не выполнит.
Отметим еще несколько моментов.
|
Нормы Жилищного кодекса |
|||
|
Часть 5 ст. 36.1 ЖК РФ |
Часть 3 ст. 36.1 ЖК РФ |
Часть 6 ст. 36.1 ЖК РФ |
Часть 4 ст. 36.1 ЖК РФ |
|
Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете |
Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение |
При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете |
При переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника помещения |
Взносы на капитальный ремонт: проводки, бухучет в управляющей компании
В учете компании, принимающей средства в качестве взносов на ремонт, поступление денег отражается в зависимости от источника финансирования. Если одним из источников денежных вливаний является бюджет, то корреспонденции будут следующими:
- Д86 – К96 – показана величина начисленной задолженности за бюджетом (сумма начислений должна совпадать с выделяемым объемом ресурсов);
- Д55 – К86 – получение денег на ремонтные мероприятия из бюджета.
Финансирование в виде взносов собственников должно быть отображено проводками:
Д76 – К96 – начисление взносов в фонд капремонта,
Д51(55) – К76 – поступление взносов от собственников.
Способ осуществления капремонта влияет на порядок отражения расходных операций в учете.
Например, в Вологодской области от собственников квартир ежемесячно управляющая компания получала минимальный размер взноса на капитальный ремонт 6,60 руб./кв. м (постановление Правительства Вологодской области от 31.10.2013 № 1119). Величина сформированного фонда на дату начала ремонта составила 555,6 млн руб. Ремонт был осуществлен подрядной организацией, счет выставлен на сумму 55 млн руб. Бухгалтер составляет записи:
- Д76 – К96 – ежемесячное начисление собственникам сумм взносов в фонд капремонта;
- Д55 – К76 – ежемесячные поступления взносов на капремонт от собственников;
- Д96 – К60 – 55 млн руб., стоимость расходов на ремонт, который будет выполняться силами подрядной структуры;
- Д60 – К51 (55) – произведена оплата услуг подрядчика (55 млн. руб.);
- остаток средств в фонде (сч. 96) составил 500,6 млн. руб. (555,6 – 55).
Если руководство управляющей компании осуществляет весь спектр работ самостоятельно за счет бюджета, то в учете будет составлены другие корреспонденции:
- Д86 – К96 – создание резерва за счет бюджетных средств;
- Д55 – К86 – целевое поступление денег на ремонтные мероприятия из бюджета.
- Д60 – К55 – закупка материалов для капремонта;
- Д10 – К60 – оприходование материалов необходимых для ремонта;
- Д19 – К60 – выделен НДС;
- Д68/НДС – К19 – НДС принят к вычету;
- Д96 – К10, 70 и т.д. – объем фактических расходов на ремонт за счет резерва.
Как формируется фонд капитального ремонта?
Взносы граждан, а также пени за неуплату взносов, проценты за пользование чужими денежными средствами и создают фонд капитального ремонта многоквартирного дома.
Собственники жилых помещений могут самостоятельно формировать фонд капитального ремонта. Это перечисление денег на капитальный ремонт на счет своего дома ,открытый в банке, либо на счет регионального оператора, который распределяет денежные средства самостоятельно.
В случае решения собственников о формировании фонда на счет своего дома, жильцы могут контролировать движение денежных средств по специально открытому счету.
В случае формировании фонда на счете регионального оператора процедура не носит прозрачности.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Единственная процедура, которая освободит Вас от уплаты этого взноса, — это деприватизация. То есть, когда Вы возвращаете имущество в государственную или муниципальную собственность, ее капитальный ремонт производится за счет бюджета (государственного или регионального). Вы же не сможете больше ее продать, так как не будете собственником, но зато платить за капремонт тоже не будете.
Также за капремонт не платят те, у кого квартиры находятся:
- в домах, признанных аварийными;
- в домах, которые перейдут в собственность государства или муниципалитета (например, на этом месте будут проложены магистрали);
- дома, в которых менее 3 квартир;
- МКД, у которых стены, фундамент, крыша износились более на 70%;
- дома, стоимость капремонта в которых нерентабельна и выше нормативной стоимости (которая устанавливается в регионе в виде предельной цены ремонта на 1 кв. м).
Естественно, не платят взносы на капремонт владельцы индивидуальных домов.
Если какое-то время человек оплачивал капитальный ремонт, а потом его дом «приговорили» к сносу (и собственники отказываются от распределения средств на снос/реконструкцию), он имеет право на возврат уплаченных средств. При этом, даже тех средств, которые выплачивались до него другим собственником.
Кто освобожден от взносов
Не уплачивают взносы на капремонт собственники:
- аварийных домов, включенных в программу расселения;
- многоквартирных домов, земля под которыми изымается для муниципальных или государственных нужд, а граждане подлежат переселению;
- квартир в закрывающихся населенных пунктах.
Законодательством установлен перечень лиц, которым предоставлены 50-% льготы на уплату взносов на капремонт:
- инвалиды и ветераны ВОВ, боевых действий;
- инвалиды 1-2 групп, дети-инвалиды, родители, воспитывающие детей-инвалидов;
- Герои РФ и СССР, полные кавалеры орденов Славы;
- ликвидаторы аварии на ЧАЭС и члены их семей.
Региональные законы могут устанавливать льготы в размере 50 % или предоставлять субсидии на уплату взносов:
- для многодетных и малообеспеченных семей;
- одиноко проживающих граждан старше 70 лет, не имеющих работы;
- собственников старше 70 лет, если в семье только неработающие инвалиды 1-2 групп или пенсионеры.
Граждане, достигшие возраста 80 лет, освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Точная дата начала взносов на будущие восстановительные и ремонтные работы зависит от нормативных актов, принятых на региональном уровне. Продолжительность гарантии застройщика может варьироваться в соответствии с мнением муниципальной власти. Даже если фирма, осуществившая возведение жилого многоквартирного дома, взяла на себя вопросы, связанные с восстановлением и ремонтом на определенный срок, жильцов все равно могут обязать вносить средства на капитальный ремонт. Обычно это объясняется необходимостью формирования специального фонда, который в последующем будет расходоваться на обеспечение своевременных действий.
Владельцы жилья в МКД должны организовать общее собрание и решить на нем следующие вопросы:
- размер ежемесячного платежа;
- выбор обслуживающей компании;
- место формирования собственного фонда.
С какого периода возникла обязанность по внесению платежей на капитальный ремонт? Официально требование было введено с 1 января 2014 г. До 1 августа 2015 г. владельцы недвижимости должны были принять решение о способе формирования капитального фонда:
- перечислять средства на счет, находящийся в распоряжении местных властей;
- по решению большинства собственников квартир в МКД, осуществить открытие счета в банке, на котором и будет формироваться запас средств на планируемые или непредвиденные расходы в виде капитального ремонта.
Вне зависимости от того, кто имеет доступ к вносимым суммам за капремонт в новостройках, решение о том, когда следует приступать к ремонтным работам, принимает местная администрация. Неоспоримым плюсом специального счета является следующий момент: жильцы точно уверены, что собранные средства не пойдут на восстановление другого (более нуждающегося) жилого строения. А вот отследить траты из общего фонда очень сложно.
Чтобы получить отсрочку на оплату взносов на капремонт в новом доме, нужно составить и подать коллективную просьбу. После получения, специалисты местной администрации приступают к оценке реального состояния объекта, на основании которого и принимают окончательное решение.
Срок действия федерального проекта рассчитан на 30 лет. Московская программа разбита на 3-х летние периоды, охватывающие ремонтные работы в определенных домах. По истечении этого времени программа может либо завершиться, либо подвергнуться корректировке.
Отсрочка по взносам на капремонт
Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?
Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.
Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.
Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.
Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?
ст. 24 ФЗ «О статусе военнослужащих», Постановление Правительства РФ от 2 августа 2005 г. N 475
«О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг»
, Приказ Минобороны РФ от 20 июня 2009 г.
Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ. Как следует из положений ч. 1 ст. 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата. Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России в письме 12315-АЧ/04 от 07.
Как отразить в бухгалтерском учете?
В соответствии с п. 3 Инструкции N 157н организации государственного сектора ведут бухгалтерский учет методом начисления, согласно которому результаты операций признаются по факту их совершения, независимо от того, когда получены или выплачены денежные средства (или их эквиваленты) при расчетах, связанных с осуществлением указанных операций.
Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н.
Начисление расходов на уплату собственником помещений в многоквартирном доме взносов в фонд капитального ремонта, формируемый в соответствии с положениями ст. 170 ЖК РФ, исходя из их экономической сущности являющихся расходами на неравномерно производимый ремонт основных средств, отражается в корреспонденции со счетом 0 401 50 000 «Расходы будущих периодов». При этом учреждению в рамках формирования учетной политики следует установить порядок признания расходов на осуществление капитального ремонта расходами текущего финансового периода на основании отчетов о выполнении работ по ремонту.
Как определяется размер оплаты?
Минимально допустимый тариф из расчета 1 м² занимаемой площади устанавливается конкретно в каждом регионе нормативно-правовыми актами, разработанными, руководствуясь методическими рекомендациями:
- оценивается общая потребность в сумме финансирования для реализации запланированных работ по капитальному ремонту домов, находящихся на территории области, края (другого субъекта страны);
- рассчитывается необходимый размер ежемесячных взносов собственников для возможности собрать сумму, достаточную для проведения капремонта;
- сопоставляется ежемесячный совокупный доход, получаемый семьей с прогнозируемыми затратами для оплаты жилья, коммунальных услуг;
- учитывая доступность внесения взносов, определяют обязательный минимальный размер для формирования фонда.