Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это разновидность брокерского счета со специальным налоговым режимом, который действует для резидентов РФ. ИСС можно открыть с 2015 года, и он набирает обороты популярности. В России открыто свыше 1 млн счетов. Чаще всего ИИС выбирают в качестве замены банковского депозита, когда ставка постоянно снижается.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Необходимо отметить, что на одного человека можно открыть 1 инвестиционный счет. Открывая второй, первый на протяжении месяца нужно закрыть. При этом параллельно с наличием ИСС у одного брокера, можно иметь неограниченное число брокерских счетов в других фирмах. Это не запрещено. Плюс индивидуального инвестиционного счета, если сравнивать с классическим депозитом у брокера – наличие прав на налоговые вычеты, которые представлены двумя типами.
Достаточно подобрать брокерскую компанию. Лучше всего выбирать из ТОП 5-10 самых крупных организаций на территории РФ. При выборе обращайте внимание на:
- размер комиссии за совершение сделки;
- наличие ежемесячной оплаты за использование счета. Если вы долгосрочный, пассивный инвестор совершается операции несколько раз в год, при этом ежемесячно будет, списываться абонентская плата, для клиента то не выгодно;
- уточните перечень предоставленных активов. Согласно законодательству разрешается покупка иностранной валюты, акций зарубежных компаний торгующиеся на СПб бирже, но такая опция доступна не у всех брокеров;
- доступна ли опция перечислять дивиденды и купоны на карту банка. Поскольку с карты можно забросить их обратно на счет и это будет считаться новым пополнением.
Про ИИС (индивидуальный инвестиционный счет)
ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) – это специальный финансовый инструмент для совершения операций с ценными бумагами самостоятельно или через управляющее лицо, позволяющий оптимизировать налог на инвестиции.
Основные правила ИИС:
- 1 человек = 1 счет;
- Максимальная сумма пополнения – 1 миллион рублей в год;
- Налоговый вычет от государства;
- На внесенные средства можно покупать ценные бумаги только на российских рынках или через российского брокера;
- Пополнять счет можно в любое время, но только рублями;
- Средства нельзя использовать на другие цели, кроме инвестиционных;
- Минимальный период для начисления вычета – 3 года;
- Средства на счетах ИИС не застрахованы в АСВ (Агентство страхования вкладов);
Основное преимущество ИИС – это возможность получить налоговый вычет от государства по истечении трех лет.
Существует два варианта получения вычета:
- тип А – на сумму внесенных средств 13%;
- тип Б – на размер финансового результата, не платить налог с полученного дохода.
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
В зоне риска – инвестиционные квартиры
По мнению экспертов, новые налоговые нормы, в частности база для начисления налога от кадастровой стоимости, существенно повлияют на рынок бизнес- и премиум-класса. В настоящий момент отсутствует грамотная методика кадастровой оценки, поэтому реальная цена продажи зачастую может оказаться ниже кадастровой оценки.
Также есть риск массового ухода инвесторов с первичного рынка. Как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сейчас рынок волатильный, сроки экспозиции квартир увеличились, и часть инвесторов будут опасаться не успеть перепродать квартиры до ввода в эксплуатацию. Однако крупные инвесторы останутся, так как при инвестировании в большие объемы на самом старте можно заработать до 30% от первоначальных вложений, иногда больше. Такие инвесторы могут часть объемов перепродавать даже после ввода в эксплуатацию.
«Новые правила не добавляют привлекательности инвестициям в недвижимость из-за слишком долгого срока заморозки активов»
Ольга Павлова, РК «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Также пострадают те покупатели, которые при уступке своих паев в ЖСК вынуждены платить со всей суммы продажи, так как они не имеют прав на применение имущественных вычетов путем уменьшения доходов (от уступки) на сумму произведенных расходов (приобретение пая).
Однако новые нормы вряд ли отразятся на количестве покупателей, приобретающих квартиру для последующей сдачи внаем. Их тоже можно отнести к инвесторам, так как их основная цель – получение прибыли из недвижимости, пусть и растянутой по времени.
Таким образом, новые правила налогообложения, снижение цен на квартиры и резкий рост предложения жилья в новостройках в некоторых регионах существенно сокращают привлекательность инвестирования в первичный рынок. Как отметил Василий Шарапов, в Московской области сейчас наблюдается затоваривание рынка новостроек: жилья строится много, объем ввода бьет рекорды.
Это старые проекты, которые были начаты до начала экономического кризиса и теперь «выстреливают». Если же цены снижаются, те инвесторы, которые рассчитывают на перепродажу прав на квартиры в новостройках, уже не могут получать ту маржу от подобных сделок, которую они имели ранее, когда цены на недвижимость росли.
Государство своими действиями фактически снижает спрос на рынке новостроек, в том числе и за счет того, что держит ключевую ставку по-прежнему на довольно высоком уровне. Это в свою очередь уменьшает для населения доступность ипотечных кредитов. Однако все вышеперечисленное все же имеет существенный плюс – в настоящий момент очень выгодно приобретать квартиру для собственного длительного проживания. Этому способствуют разнообразие предложения и доступные цены на жилье.
Не верьте в воздушные замки и бесплатный сыр
Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна?
- Это может быть пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
- Это могут быть те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.
Как распознать, что это только обещания? Важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.
Обходите стороной слишком заманчивые квартиры, которые дешевле рынка на 20 — 25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от недвижимости, пока не вскрылась мошенническая схема. Речь идет о тех же «наследниках» или «доверенных лицах», которые действуют по подложным документам.
Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Такая сделка может стать тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».
Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.
«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.
Следующий интересующий нас вопрос – размер подлежащих уплате налогов. Тут все просто – ставка составляет хорошо знакомые всем гражданам 13% (налог на доходы физических лиц, НДФЛ). В очень редких ситуациях НДФЛ может быть и выше – например, если человек не является налоговым резидентом России, т.е. больше половины года проводит за границей. Но это, согласимся, случай весьма экзотический…
Хотя 13% — ставка весьма щадящая, пытливый ум некоторых наших сограждан пытается уменьшить и ее. Существует вроде бы лежащий на поверхности путь – стать индивидуальным предпринимателем (ИП), для которых ставка налогов составляет 6%. Однако более глубокое изучение вопроса показало, что делать так не следует.
Во-первых, «физик» платит только налог, а ИП – налог и еще некую фиксированную сумму: в Пенсионный фонд, Фонд обязательного медицинского страхования. Во-вторых (и это намного существеннее), налог здесь оказывается далеко не 6%… «Если инвестор имеет статус ИП и перешел на упрощенную систему налогообложения, то он имеет выбор: платить налог в размере 6% от доходов или 15% от доходов, уменьшенных на расходы», — напоминает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).
Разъясним последний тезис подробнее. Предположим, мы купили квартиру «на котловане» за 5 млн руб. и продаем ее затем за 6,5 млн руб. Доход физического лица тут будет признан 1,5 млн руб., 13% налогов с них – 195 тыс. руб. Если же инвестор решит выступить в роли ИП, его доходами будут считаться… все 6,5 млн, и 6% от этой суммы составят 845 тыс. руб. А 1,5 млн руб. – это, по версии закона, «доходы, уменьшенные на расходы», т.е. они подлежат налогообложению по ставке 15% (225 тыс.). Вывод простой: наш бедный ИП при любой системе налогообложения заплатит больше, чем «физик».
Есть еще и третье соображение – на случай, если кому-то изложенного в предыдущем абзаце показалось мало. Чтобы заплатить налоги как ИП, нужно с самого начала заявить о себе в таком качестве, то есть заключить ДДУ с застройщиком именно в статусе индивидуального предпринимателя. А подобные покупатели не очень нравятся продавцам первичного рынка. «В таком случае объекты часто продаются по завышенной стоимости: разница в цене при продаже квартиры физическому лицу и ИП может составлять 5%, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Девелоперы стараются не пускать на свои объекты мелких инвесторов, понимая, что они на финальной стадии станут демпинговать и сбивать цены».
Одним словом, выходит, что инвестировать в строительство со всех точек зрения выгоднее в статусе частного лица, и никак иначе…
«Оптимизация»: не мудрствуя лукаво
Какими низкими ни были бы налоги, всегда найдутся граждане, которые не захотят платить и их. Существует метод, хорошо известный на вторичном рынке, – если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, в договоре купли-продажи пишут «990 тыс. руб.» — чтобы было меньше миллиона.
В изучаемом нами случае методика похожая – только во втором договоре фигурирует не 990 тыс., а та сумма, которую частный инвестор заплатил застройщику. Выходит, что частный инвестор ни копеечки не заработал, а занимался всеми этими спекуляциями просто от любви к процессу.
«Это достаточно распространенная схема ухода от налога, — комментирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Но она имеет свои риски. Проблемы могут возникнуть при проверке сделки налоговой инспекцией. Поэтому, чтобы не иметь проблем с законом, в договоре необходимо указывать всю сумму и платить налог с прибыли». Правда, Мария Литинецкая тут же уточняет, что «уличить инвестора в этой схеме довольно сложно. К примеру, причиной продажи по заниженной стоимости может быть «срочная продажа» по обстоятельствам».
Ирина Федулова («Персональный аудит») добавляет, что подобные махинации противоречат не только налоговому, но и – учитывая размеры скрытых сумм – уголовному законодательству. «Такое деяние влечет за собой наказание от начисления штрафов до лишения свободы до трех лет (198 статья УК РФ), — отмечает эксперт. – Поэтому каждый для себя решает самостоятельно, возможно ли применение такого метода «оптимизации» налогообложения».
…И последнее, что хотелось бы сказать в этой теме. С 1 января 2016 года вводится новация в законодательство, согласно которой если цена сделки (по бумагам) сильно отличается от кадастровой оценки объекта, налог продавец все равно заплатит – с кадастровой цены. Мера, как мы понимаем, направлена на борьбу с тем самым миллионом в договоре на вторичном рынке. «Первички» все это не касается: у непостроенных новостроек, где каждая квартира — еще «неосязаемый чувствами звук», никакой кадастровой цены быть не может.
Впрочем, опрошенные нами эксперты рекомендовали частным инвесторам не обольщаться: если нужда в деньгах припечет, государство что-нибудь придумает и для данного сегмента. «Варианты возможны разные, — считает нотариус Алексей Комаров. – Например, при продаже дольщиком жилья до ввода в эксплуатацию объекта можно установить налог как процент от цены по договору ДДУ. Такие меры хороши на растущем рынке для отсечения спекулянтов, вздувающих цены. В текущей ситуации проблем с продажами такие меры не актуальны».
Ипотечный налоговый вычет
Сегодня в России среди населения ипотечное кредитование занимает лидирующие позиции. И это вполне обоснованно. Не каждому по карману приобрести недвижимость. Если копить необходимую сумму для приобретения своего жилья, то на это вполне может уйти много лет.
Самый удобный вариант – использовать для покупки наемные средства. Это дает возможность прямо сегодня стать собственником жилья. К тому же можно получить налоговый вычет. Сегодня новостройка встречается в каждом районе любого города, поэтому выбор нового жилья огромен.
Если было принято ответственное решение – купить квартиру в ипотеку или кредит, то государство позволяет воспользоваться льготными условиями, предусмотренными налоговым законодательством. Например, после оформления ипотеки вернуть налог с процентов по ней.
Ипотечный налоговый вычет бывает двух видов:
- Основное налог, взимаемый со стоимости приобретенного жилья. Сюда входит сумма, что тратилась на приобретение любого недвижимого имущества: квартиры, частного дома, земельного участка или иного вида жилой недвижимости. Вычет включает в себя как личные средства, так и кредитную сумму.
- Взимание налога с уплаченных процентов.
Застройщики заплатят налог за квартиры, которые не смогут продать
Застройщики, работающие на территории Московской области, и не успевающие вовремя реализовать объем построенных квартир, должны будут заплатить за «остатки» недвижимости налоги, если законопроект, вносящий изменения в Закон «О налоге на имущество организаций в Московской области» будет принят. Такая информация появилась вчера на сайте Московской областной Думы.
На сайте о. Причем под налоговое бремя попадут не только застройщики, но и банки и другие финансовые институты, которые владеют квартирами, изъятыми за долги. Единственный плюс – льготный налоговый период составляет один год, после того как застройщик построил объект.
Пока законопроект принят только в первом чтении, мы решили уточнить у профессионалов рынка, как отразятся нововведения на рынке жилья и на самих девелоперах.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
— Если закон будет принят, он незначительно отразится на деятельности большинства застройщиков Московского региона. В первую очередь дополнительные расходы в сфере налогообложения понесут компании, которые не смогли или не захотели распродать весь пул квартир до момента ввода объекта в эксплуатацию. В большинстве своем так происходит в неликвидных проектах с плохой локацией, неудобной транспортной доступностью, низким качеством строительства. Некоторые застройщики сознательно придерживают часть квартир до момента окончания строительства, стремясь получить максимальную прибыль. Таким застройщикам придется скорректировать свою стратегию продаж.
В целом я не вижу повода для паники. Большая часть объектов на первичном рынке Москвы и области распродается на этапе строительства. Кроме того, законопроект предусматривает льготный период, которого вполне достаточно, чтобы реализовать остатки квартир.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— Еще в 2015 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым девелопер обязан регистрировать непроданные квартиры в качестве объекта собственности и платить за них налог на имущество организаций по кадастровой стоимости. Однако конкретные механизмы и сроки реализации этих норм должны быть приняты законодательными собраниями субъектов федерации, в том числе и Московской области. Иными словами, по действующем законодательству Московской области застройщики обязаны ставить на баланс нереализованные квартиры, но не платить за них налог. Именно эту норму и собирается изменить Мособлдума. Причем полагаю, что соответствующие поправки Мособлдума примет еще до конца ноября, так как изменения в законодательстве о налогообложении должны быть приняты не ранее чем за год и один месяц до вступления их в силу.
Для рынка, безусловно, это не радостная новость, так как имущественный налог организаций рассчитывается по более высокой ставке, по сравнению с налогом физлиц (2% от кадастровой стоимости). Кроме того, налоговая нагрузка увеличится, прежде всего, для тех проектов, в которых непроданных квартир в собственности застройщика много. То есть под удар автоматически попадают наименее ликвидные проекты, что нанесет дополнительный удар по их финансовой устойчивости.
Тем не менее, думаю, что участники рынка наверняка смогут найти схему ухода он нового налога. К примеру, если новые правила налогообложения коснутся только девелоперов и их подрядчиков, то теоретически сданные квартиры могут быть проданы риелторской компании, которая может держать объекты как товарные запасы, не облагаемые налогом. Причем в договоре застройщик может прописать условия денежного расчета за сделку с риелтором только после оформления объекта в собственность конечным пользователем, то есть физическим лицом-покупателем. Таким образом, у застройщиков или подрядчиков фактически не будет товарных запасов, которые планируется обложить налогом в 2%.
Елена Сенькина, руководитель юридического департамента девелоперской :
— По мнению министра финансов Московской области Антона Котякова «…в целом это может привести к тому, что многим застройщикам станет выгоднее продавать квартиры быстрее, а следовательно – дешевле». Не хочу представлять себе в каком случае дешевле – это выгодно, все ассоциации в этом случае связаны со срочной эвакуацией, когда выгодно продать за сколько-нибудь. Если серьезно, то цена квартиры на рынке обусловлена ее себестоимостью, прежде всего. Предложена и ставка налога – 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: в настоящее время ставка налога по налогу на имущество граждан на апартаменты (нежилые помещения) составляет 2% от кадастровой стоимости. Закон, принятый Московской городской Думой, устанавливает пониженную ставку 0,5% за первые 150 кв. м в первых апартаментах площадью до 300 кв. м. На оставшуюся площадь – стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости: в 2015 году – 1,2%, в 2021 году – 1,3%, в 2021 году – 1,4%, в 2021 году – 1,5% от кадастровой стоимости.
В результате этих двух реформ: застройщикам выгодно будет строить апартаменты в Москве, а не квартиры в Московской области. И уже абсолютно точно дополнительное налоговое бремя не заставит продавать квартиры или продаваться квартирам быстрее, чем это обусловлено ситуацией на рынке недвижимости. Скорее всего застройщики будут использовать разные варианты для уменьшения этого бремени.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):
— На сегодняшний день девелоперы Подмосковья не платят имущественный налог на сданные квартиры. Непроданные объекты не учитываются на балансе предприятия в качестве основных средств, а оформляются как товарные запасы, в отношении которых не возникает обязанности по уплате налога на имущество – девелоперы вносят только коммунальные платежи (с момента регистрации собственности). С одной стороны, подобная инициатива серьезно ударит по маржинальности низколиквидных проектов Московской области, в которых после ввода в эксплуатацию может быть не продано до 50% всего объема предложения. С другой стороны, для девелоперов востребованных успешных проектов финансовая нагрузка вряд ли серьезно вырастет. Планируется что, застройщикам предоставят льготный налоговый период – построенные объекты будут облагаться налогом по истечении года после сдачи комплекса. Согласно статистике, в ликвидных проектах доля непроданных квартир после получения РВЭ не превышает 10-15%, а в течение года девелоперы продают и эти остатки.
При сдаче недвижимости в аренду не стоит забывать о еще одном виде налога – на доход физических лиц, который составляет 13%.
Обязанность уплачивать этот налог ложится на всех собственников, которые получают рентный доход.
В этом случае декларацию придется заполнять самостоятельно. Возможно, по этой причине многие собственники уклоняются от налога на доход. А зря: ФНС ведет активную работу, чтобы вывести из тени таких собственников.
Есть еще один нюанс, который мало кто учитывает – если в договор аренды не включены коммунальные платежи, суммы, которые будет оплачивать арендатор, тоже необходимо декларировать. Такой опосредованный доход считается «материальной выгодой», неуплата налога по которой грозит штрафами.
Налогообложение ПИФов
ПИФы относятся к ценным бумагам, поэтому их налогообложение очень схоже с ценными бумагами. Обязанность уплатить налог возникает при реализации (погашении или продаже) паев, которыми владел инвестор. При этом доход пайщика может быть уменьшен на расходы, связанные с продажей, приобретением и хранением паев, включая скидки и надбавки.
ПИФ — паевой инвестиционный фонд
Таким образом НДФЛ взимается, если сумма от продажи или погашения паев превышает суму расходов. При погашении паев управляющая компания является налоговым агентом, то есть сама делает расчеты, удерживает налог и перечисляет его в бюджет. Ставка налогообложения 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. При этом операции обмена паев одного ПИФа на паи другого ПИФа внутри одной управляющей компании не подлежат налогообложению.
Редкие ПИФы выплачивают своим пайщикам доход (например, рентные ПИФы недвижимости). Этот доход облагается налогом по ставке 13% (и 30% для нерезидентов) и удерживается управляющей компанией.