Отчуждение доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчуждение доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Найдите подходящую комнату

2. Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

3. Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

4. История коммунальных квартир

5. Где взять отказ от города на продажу комнаты

6. Как получить отказ от соседей при продаже доли

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Найдите подходящую комнату

Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.

Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

дату и место составления;
паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
цену сделки;
условия передачи (наличным или безналичным способом);
пункт о дополнительных условиях;
подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

Приватизировать можно только ту площадь, которая принадлежит муниципальным властях. Можно приватизировать только отдельное помещение (комнату или квартиру). Нельзя приватизировать комнату в студенческом общежитии или жилом здании, принадлежащим конкретному предприятию. Кроме того, комната должна иметь статус жилой. Процедуру приватизации регулирует 7 статья ФЗ № 189 от 29.12.2004 и 2 статья Закона № 1541-1 от 04.07.1991 года.

Необходимые документы:

заявление на приватизацию (с заверением ЖЭУ);
паспорта всех прописанных жильцов или свидетельств о рождении (для детей до 14 лет);
договор социального найма;
кадастровые бумаги;
техпаспорт;
справка о том, что для всех участвующих приватизация проходит впервые;
нотариальный отказ лиц от участия в приватизации;
выписки из домовой книги;
оплаченная госпошлина.

Собранные документы необходимо подать в муниципальное управление, которое в течение 2-х месяцев обязано рассмотреть заявление и заключить договор о передачи права собственности. Затем этот договор необходимо зарегистрировать в Государственном реестре и получить свидетельство собственника.

Если ваше общежитие считается специализированным жильём, то приватизация будет проходить через суд. Собранные документы (вместе с отказом о приватизации от местного муниципалитета) необходимо подать в районный суд, где расположено общежитие.

Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
Проверить документы:

Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
Обратиться к нотариусу для заверки документы.
Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
Оплатить государственную пошлину.
Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой.

Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.

Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей. Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг. В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как купить комнату

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры или, иными словами, коммуналки, зародились давно и продолжают своё существование по нынешний день. В начале восемнадцатого века это были отгороженные от остальной комнаты «углы», которые сдавались. В 10-х годах 20-го века государство стало раздавать комнаты в коммуналках рабочим и их семьям. Далее владельцев данного имущества становилось все больше и больше.

В начале 21-го века Санкт-Петербург даже признали коммунальной столицей содружества независимых государств. На данный момент в бывшем Ленинграде ведется государственная программа, согласно которой людей из коммуналок расселяют в отдельные квартиры. За годы её существования количество такого имущества уменьшилось со 116 до 76 тысяч. Но, не смотря на это, данный вид жилья продолжает существовать. Люди покупают комнаты, сдают и снимают их. Почему коммуналки ещё не исчезли и, каковы их плюсы и минусы, разберемся далее.

Где взять отказ от города на продажу комнаты

Вопрос такой: хочю продать комнату в двух комнатной квартире. Моя комната приватизирована пол года уже. Во второй комнате живут соседи, у них просто соц. найм. Свою приватизированую хочю продать. Мне нужен отказ от города, потому что по гос цене государству я продавать нехочю. 1. Где брать отказ от города? 2. И правда что я должна ещё платить какойто налог за продажу комнаты, так как в собственности менее 3 х лет? 3. Как мне правильно и розумно продать комнату не теряя денег на надоги? Спасибо.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи комнаты не более 1 млн. руб. Таким образом, если комната продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения Вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

У нас, в городе Саратове, дать отказ от преимущественного права покупки комнаты можно несколькими способами. Один, самый надёжный, я уже озвучила — отказ, заверенный нотариусом. Для этого хозяин комнаты, имея на руках все свои правоустанавливающие документы и паспорт, должен собрать у нотариуса всех соседей-сособственников, с паспортами и документами. Расценки у нотариусов немного колеблются, но примерно каждый отказ будет стоить около 700-750 рублей. Конечно, не самый радужный вариант, если у вас более 3-х соседей…

Третий вариант — отказ от преимущественного права покупки комнаты каждый сосед может дать в удобный для него день в течении 7-8 рабочих дней после проведения сделки в регистрационной палате. Конечно, хозяину придется побегать, но ведь это совершенно бесплатно. Каждый раз у всех на руках должны быть паспорта и документы.

Направив остальным совладельцам уведомления о реализации доли и предложения ее выкупить, продавец может столкнуться с ситуацией, когда на продаваемое имущество начинают претендовать сразу несколько претендентов. В этой ситуации продавцу позволено выбрать любого покупателя на свое усмотрение. При этом разделить реализуемую долю на всех претендентов нельзя. Если согласие приобрести часть в квартире получено, на оформление дается месяц.

При составлении списка граждан, с которыми необходимо согласовывать сделку, исключаются лица, которые не имеют прав на квартиру, а относятся лишь к простым жильцам. Приоритетное право относится только к собственникам жилой недвижимости.

Процедура отклонения сводится к следующим действиям:

Уведомление совладельцев о реализации доли.
Принятие владельцами решения об отказе.
Визит в нотариальную контору.
Составление текста отказа.
Передача его продавцу.

К основным особенностям реализации внеочередного права на приобретение части в жилом имуществе есть некоторые особенности, а именно:

нет необходимости в соблюдении такого условия, если доля подлежит не реализации, а обмену или дарению;
если получено согласие на приобретение от нескольких соседей, то в качестве покупателя выбирается только один;
условия реализации в пользу совладельцев не должны отличаться от условий, на которых сделка будет проводиться со сторонним приобретателем.

Кроме того, каждому совладельцу предоставляется три месяца на оспаривание уже совершенной сделки и перехода преимущественного права к нему.

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений. Квитанции и уведомление о вручении послужат доказательством того, что согласие или отказ от преимущественного права покупки был оформлен с соблюдением законодательства. ⇒ Образец уведомления о продаже доли можно посмотреть по этой ссылке. ⇐ Хорошо, когда часть принадлежащей продавцу недвижимости чётко прописана в документах. Например, в собственности находится целая комната. Когда метры нигде не указаны, а только их соотношение к площади квартиры, необходимо через суд выделить свои квадратные метры и закрепить их за собой. Часто суд идёт навстречу такому требованию. Если вдруг осуществляется продажа в коммунальной квартире, то продавцу доли нужно будет направить запрос в Росреестр, чтобы получить сведения о владельцах других комнат. Эта выписка платная, поэтому запрос принимается с квитанцией об оплате.

Федеральный закон №122 от 15 июля 2020 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально. Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно.

Поэтому 1 января 2020 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2020 году. В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте.

Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество. Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.

Уведомление о продаже доли Решив продать свою долю квартиры, собственник обязан уведомить об этом остальных совладельцев с указанием её стоимости. Уведомление должно быть составлено в письменной форме. При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет. Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку.

Как оспорить сделку Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости. Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости? В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем.

Необходимые документы:

заявление на приватизацию (с заверением ЖЭУ);
паспорта всех прописанных жильцов или свидетельств о рождении (для детей до 14 лет);
договор социального найма;
кадастровые бумаги;
техпаспорт;
справка о том, что для всех участвующих приватизация проходит впервые;
нотариальный отказ лиц от участия в приватизации;
выписки из домовой книги;
оплаченная госпошлина.

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины. Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.