Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС или СНТ в чем разница, плюсы и минусы земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ
ИЖС — сокращение от «индивидуального жилищного строительства». Расположение таких участков — населённые пункты. Их используют для постройки домов, имеющих этажность не более трех, высоту до 12 м. Подобные земли подходят тем, кто стремится жить в загородном коттедже, обеспеченном инженерными коммуникациями.
ЛПХ — сокращение от «личного подсобного хозяйства». Такие участки используют для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство жилья разрешено лишь, если участок находится в границах населённого пункта. Земля станет выгодным приобретением желающих вести хозяйство.
ДНП — сокращение от «дачного некоммерческого партнёрства». Так называют группы дачных участков, на которых требуется строительство небольших домов и, при желании, устройство огорода или сада. Дачные участки могут располагаться в пределах населённого пункта или за его границами, на сельскохозяйственных землях. Такие участки хороши для приверженцев загородного отдыха без цели занятия сельским хозяйством.
СНТ — сокращение от «садового некоммерческого товарищества». Это объединения участков, но предназначенных уже для земледельческих работ, а не для отдыха. Подобные товарищества всегда располагаются за границами населённого пункта, под них выделяются территории с более плодородными землями. Ими удобно пользоваться тем, кто намеревается серьёзно заняться сельскохозяйственной деятельностью. Здесь разрешено возведение загородного дома.
О дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП)
Такие участки предназначены для отдыха, но на них необходимо построить дом. Разрешается наличие сада и огорода, но не обязательно. До некоторых пор ДНП должны были располагаться на сельхозземлях, теперь законодательством разрешается создание их и в пределах населённого пункта.
Среди плюсов можно выделить:
- невысокую стоимость;
- при нахождении дома в границах населённого пункта в нём можно оформить регистрацию по месту жительства;
- к дачным домикам предъявление требований не такое строгое, как к капитальным жилым постройкам: техническая экспертиза здания не обязательна.
К минусам отнесем:
- строительство домика необходимо;
- проведение коммуникаций ложится на владельцев дач, можно в объединении с соседями;
- развитие инфраструктуры дачного посёлка обычно не обеспечивает потребностей при постоянном проживании;
- участки не предназначены для строительства капитальных домов, имеющих фундамент и несущие стены;
- получить в банке ипотечный кредит на покупку дачи сложно.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Рубрика «Вопрос — ответ»
Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?
Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.
Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?
Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.
Классификация земельных участков
Владение земельным наделом в целях строительства недвижимости для проживания за счет средств граждан – это индивидуальное жилищное строительство. Коротко, используется аббревиатура ИЖС. Расшифровка, что такое СНТ, указано далее. Участки под ИЖС предоставляются исключительно физическим лицам. Они могут принадлежать гражданам по праву собственности или сдаваться в аренду на продолжительный период времени.
При этом разрешается строить капитальные сооружения, но этажей должно быть не больше трех. Соответствующий надел может выдаваться как в городе, так и на территории СНТ. Под СНТ понимается объединение людей для решения разных вопросов дачного и садоводческого характера. СНТ, ДНП, ИЖС – расшифровка означает следующее: садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнерство и индивидуальное жилищное строительство.
В чем разница, сравнительная таблица
| СНТ | ИЖС | |
| Целевое предназначение земель | Есть возможность построить дом. Он не должен быть выше, чем три этажа | Главной целью является сельскохозяйственное предназначение. Строительство построек затруднительно |
| Решение проблем в ходе развития. Кем осуществляется | Члены СНТ согласно уставу сами должны решать все возникающие проблемы. Вопросы финансирования ложатся также на участников товарищества | Так как данные территории располагаются в городах и населенных пунктах, то за развитие этих наделов отвечает государство. Существуют определенные финансовые программы. После того как их утверждает правительство, деньги идут на развитие инфраструктуры |
| Регистрация | Длительная процедура, требуется собрать множество бумаг | Простая процедура |
Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.
| Характеристика | Категория земельного участка | |
| ИЖС | СНТ | |
| Электросети | Линия относится к ближайшему поселку, поэтому после оплаты подведения к ней проблемы с мощностями возникать не будут | Подключение осуществляется при наличии линии с достаточной мощностью, но даже при этом мощность делится на всех членов товарищества и ее может не хватить на обеспечение коттеджа |
| Водоснабжение | Центральное водоснабжение | Общая или индивидуальные скважины |
| Подведение газа | Подведение осуществимо в большинстве случае, а ряд населенных пунктов обеспечивают газом по льготному тарифу | При наличии газопровода подключение осуществляется за счет собственника ЗУ |
| Канализация | Подключение к центральной системе | Обустройство индивидуального септика |
| Решение регистрационных вопросов | Регистрация проводится без проволочек при наличии всех разрешительных документов | Дачная амнистия позволяет провести регистрацию в кратчайшие сроки и без утомительного сбора бумаг |
| Текущие расходы | Налог, коммунальные взносы | Налог, паевые взносы, расходы на текущий ремонт объектов общего пользования |
Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.
Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.
С учетом получения разрешительных документов этот процесс занял более полугода и обошелся владельцу в несколько сотен тысяч рублей незапланированный расходов.
Виды земельных участков
Все земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на категории исходя из назначения – земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта и т.д.
Кроме того, существует такое понятие, как вид разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования участков устанавливаются в соответствии с классификатором, принятым органами исполнительной власти.
Что из себя представляет ИЖС? Это вид разрешенного использования земельных участков, который расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Такой вид использования предполагает предоставление земель для выполнения строительных работ по возведению частных домов для проживания граждан. Такие работы выполняются за счет личных средств индивидуальных застройщиков.
Земли выделяются в отношении граждан на основании договора купли-продажи или договора аренды земельного участка на продолжительный срок.
Допускается использование данных земельных наделов для возведения объектов недвижимости не более трех этажей и не выше 20 метров.
Предоставление участков граждан возможно и в границах города, и в дачных или садовых товариществах. При этом нормативно-правовая регламентация этих категорий земельных участков различное.
СНТ — это садовое некоммерческое товарищество, которое представляет собой объединение граждан для ведения садоводческих и огороднических работ.
Отличие между участками под ИЖМ и наделами в СНТ в земельной категории, из которой выделяются под данные цели участки физическим лицам.
Садовые товарищества, обычно, размещаются на земле для сельхоз. назначения, а наделы ИЖС предоставляются из земель населенных пунктов.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
Для перевода категории участка, нужно подать заявление в местную администрацию по месту расположения земли.
В чем разница между ИЖС и ДНП
Опубликовано: 19.07.2019
Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.
После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. шутка).
Итак.
При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими категории земли:
— Удаленность от города;
— Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т д)
— Наличие ландшафтных преимуществ (Красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.)
После того, как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.
Все земли расположенные на территории РФ делятся на следующие категории:
- Земли населенных пунктов (Городов, Поселков, Деревень и т д);
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли специального назначения, в т ч лесной фонд, водный фонд, гос. Запас и т.п.
Так на чем же остановиться при покупке ЗУ? Давайте подытожим.
|
Критерий |
ИЖС |
ЛПХ
|
СНТ |
ОНТ |
|
Расположение |
В населенном пункте |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
|
Ипотека |
Да |
Да |
Нет |
Нет |
|
Инфраструктура |
Хорошо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
|
Строительство |
Разрешено |
Для приусадебных участков – да, для полевых – нет |
Разрешено |
Жилые дома – нет |
|
Стоимость |
Самый дорогой вариант |
Невысокая стоимость |
Дешевле ИЖС |
Невысокая стоимость |
|
Коммуникации
|
За счет государства |
За счет государства |
За свой счет |
За свой счет |
|
Регистрация |
Да |
Да, если участок приусадебный, а не полевой |
Да, но могут возникнуть сложности |
Нет |