Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в квартире в натуре — судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Оформление доли через суд
Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.
Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:
- наличие технической возможности разделения квартиры;
- соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
- варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
- рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
- физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Как выделить долю на добровольной основе
Добровольный выдел доли в квартире в натуре реализуется следующим образом:
- Проводится собрание совладельцев недвижимости.
- Составляется соглашение, предусматривающее выделение конкретной доли.
- Обеспечиваются должное оформление и надлежащее формирование выделяемого помещения. Необходимые для этого перепланировки или пристройки должны быть согласованы с БТИ, документально зафиксированы.
- Выделяющийся собственник вправе получить соответствующую доплату от остальных совладельцев, если предоставленное ему помещение оказалось меньше причитающейся доли. Если же полученная площадь оказалась больше согласованной части, выделяющийся собственник доплачивает другим совладельцам адекватную денежную сумму. Все эти моменты обязательно предусматриваются заключаемым между совладельцами соглашением. Что характерно, вышеупомянутые компенсации могут производиться не только в денежной форме. Это может быть земельный надел, хозяйственная пристройка или иные объекты общей собственности.
- Произведенные совладельцами изменения надлежащим образом регистрируются через Росреестр.
Регистрация юридического факта выделения доли
Надлежащая регистрация произошедших изменений должна проводиться как при судебном, так и при добровольном выделении части (доли) в жилой недвижимости.
Соответствующая процедура подразумевает передачу в Росреестр следующих документов:
- Гражданский паспорт и соответствующее заявление – подаются каждым из совладельцев общей жилплощади. Собственник, получивший выделенную часть в общей недвижимости, регистрирует новообразованную жилплощадь. Остальные совладельцы регистрируют изменения, произошедшие в их законной собственности.
- Документальное основание для регистрации юридического факта выделения доли (части) – решение суда или, как вариант, добровольное соглашение между совладельцами.
- Документация, подтверждающая законную собственность (свидетельство).
- Бумаги БТИ.
- Банковские документы об уплате совладельцами необходимых пошлин. Примечательно, что выделившийся собственник обычно платит больше.
Как выделить доли в натуре
Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.
Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.
Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.
Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.
Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.
Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.
Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:
- подписывается всеми собственниками квартиры;
- заверяется нотариусом;
- подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.
Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:
- данные о долях всех владельцев квартиры;
- данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
- отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
- данные о наличии или отсутствии обременений;
- срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.
После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.
Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.
Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:
- информация об объекте недвижимости (квартире);
- техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
- сумму компенсации (и указать, как она формируется);
- просьба к суду осуществить процедуру выдела.
К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.
После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.
Выдел доли в квартире: судебная практика
У квартир, как правило, есть несколько собственников, иными словами, они состоят в долевой собственности. В связи с этим, появляется вопрос следующего характера: может ли статус долевой собственности прекратиться по причине раздела квартиры?
Данное прекращение предполагает, что каждый сособственник выступит собственником комнаты как отдельного самостоятельного объекта права.
Согласно ст. 16 ЖК РФ, изолированная комната является самостоятельным жилым помещением. В условиях коммунальных квартир, со стороны нанимателей комнат, последние, находящиеся в гражданском обороте в качестве обособленных жилых помещений, приватизируются.
Вполне естественно считать, что отсутствуют какие-либо препятствия для выдела доли в натуре, а именно собственник доли имеет право потребовать выдела своей доли, соответствующей по размеру комнате в квартире.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При общей совместной собственности допускается присвоить долю ребенку до 18 лет, но он вправе только пользоваться имуществом – распоряжаться им он сможет при совершеннолетии.
Если жилье приобретается с использованием маткапитала, то детям оформляется выделение долей. Если сразу оформить доли нет возможности, то собственник может сделать это позже в установленные законом сроки – посредством составления соглашения или договора дарения. Матери необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении долей детям.