Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Когда перевести нежилой фонд нельзя
Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:
- большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
- квартира возведена на 2 и более этаже;
- объект находится в наемном доме для социального использования;
- помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
- невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.
Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери
|
Затраты |
Сумма, в руб. |
|
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями |
1000 (из расчета на одного человека) |
|
Заказ электронной выписки из ЕГРН |
350 |
|
Подготовка технического плана |
5000 |
|
Составление проекта переустройства |
20000 |
Комментарии к ст. 22 ЖК РФ
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.
Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:
- Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
- Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
- Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:
- расположенные на первом этаже
- находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины
В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:
- отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
- планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
- дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
- отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
- на квартиру наложено обременение или ограничение
- предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
- многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
- проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
- специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно
В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.
Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.
На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.
Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
В соответствии с законом, когда многоквартирное здание планируют реконструировать, в обязательном порядке собираются собственники. Принятие решения осуществляется большинством голосов. Если перепланировка или внесение тех или иных изменений в конструкцию затрагивает общее имущество, к примеру, если после реконструкции планируется присоединение к объекту участка лестничной клетки, либо подвального помещения, необходимо, чтобы решение было принято единогласно. На практике все происходит так: если изменения не коснутся общего имущества, хватит простого большинства голосов собственников в многоэтажном здании. Чтобы получить по итогу согласие собственников соседних квартир, необходимо пройти несколько этапов: В первую очередь, это обращение с письменным заявлением в управляющую компанию (ТСЖ, ЖЖУ), в котором заявитель просит провести голосование по вопросу переоформления статуса жилого помещения в предпринимательскую недвижимость.
Проведение голосования осуществляется при очередном собрании собственников, при этом в повестку включается соответствующий вопрос, а если этого собрания в ближайшее время не будет, то инициируется внеочередное собрание. Решение может быть принято, если на собрании присутствует не менее половины от общего числа собственников. Подобными вопросами должен заниматься ЖЭУ. Лицу, которое в этом заинтересовано, выдают справку о решении общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Даже при получении положительного решения, лучше самому получить согласие, посетив всех жильцов (хотя бы из ближайших подъездов), обсудив этот вопрос с каждым, донести до них, что это не будет им мешать.
Если среди соседей найдется ярый противник, лучше, чтобы конфликт был улажен до посещения Управления Росреестра. В ситуации, если такой собственник будет подавать жалобу, в переоформлении будет дан отказ. В этом случае разумней будет поиск компромисса с таким соседом, предложить ему что-то, например, какую-то компенсационную выплату
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Отказ в переводе, причины, что делать в случае отказа
Собственник недвижимости может столкнуться с рядом причин, по которым ему не дадут разрешения на перевод помещения.
- Если будут собраны не все документы. Пакет заявленных документов должен быть в полном составе, в противном случае уполномоченный орган вправе отказать в переоформлении. Во избежание подобной ситуации, следует заранее узнать, какой перечень документации надо предоставить.
- Неправильное составление проекта перепланировки или переустройства помещения, которое готовится к переводу. Проект должен соответствовать всем нормам законодательства.
- Нежилая недвижимость будет использоваться в качестве жилого помещения или же на него наложен арест.
- Несогласие соседей, если квартира будет предназначена для открытия кафе.
В случае отказа в изменение статуса недвижимости, собственник может оспорить это решение в судебном порядке. Выиграть суд можно в той ситуации, если отказ был вызван неправильностью оформления документов.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
Порядок перевода помещений предусмотрен в ст. 23 ЖК РФ.
Не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов органом, осуществляющим процедуру перевода помещений, должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий процедуру перевода помещений.
Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до сведения заявителя путем выдачи или направления по почте уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Если же заявления о переводе помещения подавалось через многофункциональный центр, то уведомление направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Форма указанного уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.
Получение уведомления подтверждает, что перевод помещения закончен, и его можно использовать в качестве нежилого (либо, напротив, жилого). Однако из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки, либо иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки и должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Вывод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция
Специалисты предостерегают о сложностях изменения статуса квартир: только оформление документов может отнять 2-3 месяца, да и сроки реконструкции и ремонта способны сильно затягиваться. Тем не менее, провести процедуру можно и без привлечения специалистов по недвижимости. И первый шаг к тому – получение разрешения от администрации города.
Для этого нужно собрать пакет документов:
- Технический паспорт жилья;
- Свидетельство о праве собственности;
- При наличии совладельцев – их согласие;
- Если в квартире прописаны дети до 18 лет, инвалиды и недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства;
- Заявление на перевод в нежилой фонд. Образец можно получить в администрации или скачать в интернете и заполнить.
После подачи документов остается дождаться решения – ответ дается в течение 15 дней. В случаях отказа причины подробно разъясняются. В таком случае вам нужно либо собрать дополнительные документы, либо обжаловать решение в суде.