3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Виды земельных сервитутов

2. Основания для прекращения действия сервитута

3. Сервитут. Установление сервитута. Определение стоимости сервитута

4. Обременение сервитутом: понятие, виды, условия, особенности

5. Как правильно оформить договор сервитута

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

проведения дренажных работ на земельном участке;
использования земельного участка;
прохода или проезда через земельный участок;
выпаса сельскохозяйственных животных;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения;
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
свободного доступа к прибрежной полосе;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Регистрация сервитута происходит в гос. реестре на протяжение трех недель с момента подачи соответствующих бумаг.

К ним относят:

Заявление, изъявившего установить сервитутный режим.
Справка: между хозяином и человеком, который претендует на установление права, устанавливается так называемый сервитутный режим.
Удостоверяющие документы подающего заявление.
Квитанция об оплате государственной пошлины.
Решение о сервитуте (акт либо решение судебных органов).
Если ограниченное право пользования действует только на определённой части надела, то требуется предоставить план участка с указанной зоной распространения сервитута.

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
принудительно, добившись решения суда.

При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

Виды земельных сервитутов

В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).

Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.

Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.

Основания для прекращения действия сервитута

Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.

Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.

Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:

Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.

Сервитут. Установление сервитута. Определение стоимости сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

исчезли основания для ограниченного использования земли;
участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
закончился срок действия договора;
изменились условия (заключено новое соглашение);
землепользователь отказался от требований.

Сервитут устанавливает право пользования в той или иной мере чужим имуществом или земельным участком. Права собственности землевладелец при этом не лишается. Он имеет только стеснение своих прав на определенной территории принадлежащего ему участка. Установление факта обременения считается с даты оформления соглашения в Росреестре.

В ЗК определены два основных вида сервитута: публичный и частный.

Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут — это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

[1]

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;

3) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка для охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Если рассматривать этот вопрос более глубоко, то обременение – это ограничения на действия, связанные с данным наделом. Итак, обремененную землю нельзя:

Передавать в собственность другого человека и совершать с ней любые другие регистрационные действия.
Продавать другим лицам или передавать в наследство.
Другие действия, связанные с передачей прав на данную землю.

Другими словами, это арест надела и после покупки с ним по сути ничего нельзя сделать. Причин для такой процедуры может быть множество, и перед снятием каждую из них придется изучить.

Обременение сервитутом: понятие, виды, условия, особенности

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Одно из значений слова «санкция» — мера воздействия, обычно запретительная, которая применяется к нарушителю. Мы ежедневно слышим об экономических санкциях, их применении, усилении, последствиях.

В зависимости от объекта, целей, собственника и количества пользователей сервитут может быть публичным или частным. В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РФ, право ограниченного пользования землей предоставляется администрацией муниципального образования, если этого требуют интересы его населения. Для установления публичного сервитута нужны общественные слушания, по результатам которых будут зафиксированы требования пользователей. Перечень ситуаций, в которых может потребоваться публичный сервитут, содержится в Земельном кодексе РФ:

необходимость обеспечить доступ к водоему;
ремонт инженерных коммуникаций;
проведение геодезических, изыскательских работ;
установка межевых знаков;
организация охоты, рыбалки;
проведение дренажных работ;
выпас скота.

Частный сервитут устанавливается между собственником земли и одним пользователем. Например, чтобы провести электричество на свой участок, вы должны поставить столб на земле соседа. Для этого вы просите его предоставить частный сервитут на постоянной основе.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Поскольку право пользование предполагает выплату компенсации, необходимо произвести оценку, определить соразмерную стоимость обременения на участок. Оценивая стоимость ограниченного права, разрешаются споры между землевладельцем и лицами, которые обязаны платить.

Способ произведения оценки достаточно трудоемкий и многообразный. При расчете стоимости обременения учитывается оценочная стоимость участка, принимая во внимание упущенную выгоду, которая возникает в связи с возникновением ограниченного права. При оценке также используются другие факторы, способные точно определить стоимость оплаты за пользование чужим участком.

Так, оценивая соразмерную компенсацию за обременение, принимается во внимание вид сервитута:

Если обременение носит частный характер, то оценка осуществляется по соглашению сторон, либо в порядке судебного разбирательства.
При публичном сервитуте, ввиду целей его установления, обременение должны быть минимальными, не затрагивающими интересов землевладельца.

В обязательном порядке расчет соразмерной оплаты необходим в тех случаях, когда сервитут значительно затрудняет использование собственником объектов недвижимости. Если же установление обременения делает эксплуатацию недвижимого имущества невозможным, то владелец вправе требовать компенсации убытков либо предоставления другого объекта с аналогичными свойствами без обременений.

Таким образом, расчет размера платы за сервитут на земельный участок включает в себя три показателя:

Величина возможного ущерба, которая рассчитывается прямым способом, либо вытекающая из разницы соотношения стоимости имущества с обременением и без него.
Размер упущенной выгоды, равный сумме возможной прибыли, имеющей место, как при отсутствии обременения.
Величина возможных убытков, причиненных владельцу объекта недвижимости.

Примерный отчет об оценке стоимости земельного участка с сервитутом вы сможете найти во Всемирной паутине.

Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, а такой, по которому обязательство устанавливает:

или договор займа
или кредитный договор
или другое соглашение

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

оформляет земельный участок, который покупается за кредитные средства, в свою собственность:
- при этом он получает участок без обременения
- передаёт банку пакет документов на участок или другую недвижимость, которые в перспективе станут предметом залога
совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор:
- после этого на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу

То есть ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Этим она отличается от законной ипотеки, которая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с договором купли/продажи земельного участка.

Обременение ипотекой в силу договора снимается в ЕГРН после погашения заёмщиком долга и представления в Росреестр закладной из банка, свидельствующей об отсутствии задолженности.

В период действия ипотеки заёмщик вправе распоряжаться земельным участком без его отчуждения и переоформления.

Налоговый залог – один из способов оплаты налогоплательщиком задолженности по налогам (сборам, страховым взносам, пеням, штрафам) в случае их неуплаты в срок, установленный Налоговым кодексом.

С 1 апреля 2020 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, связанные с образованием залога при неисполнении налогоплательщиком обязательств перед бюджетом:

новый пункт 2.1 статьи 73 НК РФ
появится в тексте 01.04.2020

Право налогового залога возникает в силу закона (подпукт «б» пункта 19 статьи 1 федерального закона № 325-ФЗ). Имущество плательщика, имеющего долг по налоговым платежам, передаётся в налоговый залог.

Имущество налогоплательщика будет признано находящимся в залоге у налогового органа на основании закона в следующих случаях:

если налогоплательщик в течение 1 месяца не погасит долг по налогам и сборам, страховым взносам по решению о взыскании, по которому был наложен арест на имущество
неисполнение вступившего в силу решения о привлечении к ответственности за налоговое правонарушение, по которому вводился запрет на отчуждение или передачу имущества в залог без согласия налогового органа

налоговые органы смогут автоматически получить в залог имущество налогоплательщика, если тот проигнорирует требования об уплате недоимок и последовавший за этим арест активов
залог будет устанавливаться на имущество, которое упоминалось в предыдущих решениях:
- если имущество уже в залоге, то новый залог (от налоговиков) будет признан следующим
требования налоговиков будут удовлетворяться после погашения претензии опередивших его залогодержателей

Возникший налоговый залог подлежит государственной регистрации и учёту. Избежать принудительного обременения можно:

если предоставить банковскую гарантию, подтверждающую, что банк обязуется уплатить недоимку, а также пени и штрафы
по поручительству третьего лица

Поправки в статью 73 НК РФ наделяют уполномоченный орган правами залогодержателя в силу закона. ФНС получает статус залогового кредитора и дают ему преимущество в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами.

Право налогового залога распространяется на любое имущество налогоплательщика, находящегося в его собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении). Цена имущества при этом должна быть равнозначной сумме налогового долга налогоплательщика. Залоговым имуществом может быть и земельный участок.

Имущество, на которое распространяется право налогового залога, оформляется актом описи. В него включается ликвидное имущество, которое можно использовать как источник погашения налогового долга.

Опись имущества в налоговый залог делается на основании решения руководителя налогового органа. Она предъявляется налогоплательщику-должнику.

Отказ налогоплательщика от подписания акта описи имущества не освобождает его от распространения права налогового залога на описанное имущество. Имущество опишут тогда в присутствии не менее двух понятых.

Если налогоплательщик не допускает налогового управляющего к описи своего имущества в налоговый залог или не подает документы, необходимые для описи, налоговый орган имеет право обратиться в суд по поводу приостановления расходных операций на счетах налогоплательщика, запрета отчуждения таким налогоплательщиком имущества.

Налогоплательщик сохраняет право пользоваться имуществом, находящимся в налоговом залоге, если иное не запрещено законом. Совершение сделок в отношении заложенного имущества (например, сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности), может проводиться только по согласованию с залогодержателем.

Отчуждение имущества, находящегося в налоговом залоге, возможно в следующих случаях:

налоплательщик получил согласие органа ФНС
орган ФНС в течение 10 дней с момента получения от налогоплательщика обращения не дал ему ответа о предоставлении (непредоставлении) согласия

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.