Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная землеустроительная экспертиза». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Землеустроительная экспертиза — это исследование, в ходе которого специалист проводит изучение материалов землеустройства и правоустанавливающих документов на землю, а также выполняет комплексный анализ полученных им сведений. Землеустройство — это мероприятия, направленные на изучение состояния земель, описание их расположения на местности, установление их границ, а также организацию рационального использования участков как гражданами, так и юридическими лицами (ст. 1 федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78).
Примерный перечень вопросов землеустроительной экспертизы
- Каковы фактическое местоположение границ земельного участка и его фактическая площадь?
- Соответствуют ли установленные в ходе экспертизы границы и фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
- Имеется ли наложение границ земельных участков, имеющих соответствующие кадастровые номера?
- Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу и имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
- Соответствует ли фактическое расположение на местности имущества ответчика местонахождению, внесённому в документацию?
- Какова площадь пересечённых частей (наложения) земельных участков?
- Какова свободная от застройки площадь земельного участка, занятого постройками?
- Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
- Соответствуют ли действующему законодательству проведённые на участке кадастровые работы? Соблюдены ли правила землепользования и застройки при проведении кадастровых работ на земельном участке?
- Имеется ли реестровая ошибка относительно местоположения границ земельного участка? Если есть — каким образом её можно исправить?
- Какие имеются варианты установления смежной границы?
- Возможно ли разделить земельный участок в соответствии с долями в праве собственности? Какие варианты раздела земельного участка имеются?
- Как определить порядок пользования общим имуществом с учётом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком?
- Имеется ли необходимость в установлении сервитута для подъезда к земельным участкам? Какие варианты сервитута имеются?
Земельная (землеустроительная) экспертиза: понятие и сущность
Объектами такой экспертизы могут быть:
- Территории регионов России, муниципальных и иных образований, земельные участки и их части.
- Землеустроительная документация: схемы землеустройства, кадастровые планы, схемы использования земельных участков, карты землеустроительных объектов, сведения о межевании объектов, материалы картографических и геодезических работ и пр.
При этом землеустроительное исследование может быть как судебным, так и внесудебным.
Права и обязанности эксперта
Перечень прав и обязанностей специалиста, привлеченного к проведению землеустроительной экспертизы, установлен положениями ст. 16 и 17 ФЗ № 73.
Так, эксперт вправе:
- выступать с ходатайством о привлечении к исследованию других специалистов, если их помощь необходима;
- делать замечания в ходе ведения судебного процесса, если его мнение, изложенное в заключении, неверно истолковано судом или другими участниками разбирательств;
- обжаловать действия органа или лица, назначившего проведение экспертизы, если они нарушают его законные права.
При этом он обязан:
- провести экспертизу по заданию руководителя государственного судебно-экспертного учреждения;
- произвести комплексное исследование представленных материалов дела и дать объективные ответы на поставленные перед ним вопросы;
- составить мотивированный отказ от проведения экспертизы в том случае, если по каким-либо причинам выполнение исследования и формирование выводов является невозможным (например, при отсутствии у эксперта специальных знаний или технической возможности либо недостаточности имеющихся сведений для ответа на вопросы суда);
- обеспечить конфиденциальность сведений, полученных им в ходе работы с материалами дела;
- обеспечить сохранность переданных ему материалов дела.
Эксперт не вправе:
- исполнять поручения по проведению экспертизы, полученные им от кого-либо, кроме его руководителя;
- самостоятельно собирать материалы, необходимые для проведения экспертизы;
- сообщать результаты проведенного им исследования кому-либо, за исключением органов, которые его назначили;
- уничтожать или изменять объекты исследований.
Виды судебных землеустроительных экспертиз
Действующее гражданское законодательство выделяет следующие виды экспертиз (в том числе землеустроительных):
- Основные.
- Дополнительные — назначаются тогда, когда сформированное экспертом заключение является неясным или неполным. При этом проводить такую экспертизу может как тот же эксперт, так и другой (п. 1 ст. 87 ГПК РФ).
- Повторные — назначаются, если у суда возникают сомнения в обоснованности или правильности сформированного экспертом заключения. Экспертиза такого рода проводится другим экспертом или экспертной группой (п. 2 ст. 87 ГПК РФ).
- Комплексные — назначаются тогда, когда для решения вопросов, поставленных судом, необходимо проведение исследований в различных областях знаний, проводятся несколькими экспертами одновременно (п. 1 ст. 82 ГПК РФ).
- Комиссионные — назначаются, если к решению вопроса, не выходящего за рамки одной области знаний, необходимо привлечь двух или более экспертов (п. 1 ст. 83 ГПК РФ).
Что такое землеустроительная экспертиза
Землеустроительная экспертиза — это процедура определения границ и площади земельного участка.
Основная цель — выявление несоответствий с заявленными об объекте сведениями. Также она позволяет выявить возможность разделения одного участка на несколько.
Проведение землеустроительной экспертизы осуществляется как в добровольном порядке, так и по решению суда.
По этому признаку выделяют такие виды оценок, как:
- досудебная. Проводится в добровольном порядке. Гражданин обращается к специалистам, оплачивает услуги самостоятельно. Причиной проведения служат предстоящие операции с участком: купля-продажа, дарение и иные действия;
- земельная экспертиза для суда. Назначается только по решению суда. Проводится при спорах, касающихся территории.
Какие вопросы землеустроительная экспертиза помогает решить? К ним относятся следующие случаи:
- разрешение споров и конфликтов между соседями по разграничению участков;
- вопросы легальности построек, находящихся на проверяемой территории;
- внесение изменений в кадастровый учет в случае нахождения ошибок в нем.
Стоимость землеустроительной экспертизы для суда не фиксирована и зависит от следующих факторов:
- размер участка;
- его удаленность и доступность;
- количество вопросов, разрешаемых проверкой;
- ценовая политика выбранной организации.
Так как проведением экспертной оценки может заниматься любой специалист, подтвердивший соответствующую квалификацию (имеющий аттестат), или любая организация, имеющая лицензию, цена на их услуги может разниться. В Москве средняя стоимость составляет 20-25 тыс. рублей.
Собственно Федеральная служба госрегистрации, картографии и кадастра организует самостоятельную проверку некоторых документов. Ею же организуется землеустроительная экспертиза генеральной схемы землеустройства на территории РФ, разработанная по решениям государственной власти. На всех этапах проверки обязательно отслеживается установленный порядок её организации и проведения.
Остальная землеустроительная экспертиза выполняется территориальными органами Федеральной службы картографии, кадастра и государственной регистрации. Почти всегда возникает необходимость перед проведением любых землеустроительных работ проверить достоверность данных. Документация на строительство всегда бывает сложной, но проведение землеустроительной экспертизы значительно сложнее, поскольку каждый земельный участок имеет бесконечно длинную историю перехода от собственника к собственнику. И на каждом этапе этого процесса оформление документов сопровождают те или иные ошибки.
Земельная (землеустроительная) экспертиза: понятие и сущность
Землеустроительная экспертиза — это исследование, в ходе которого специалист проводит изучение материалов землеустройства и правоустанавливающих документов на землю, а также выполняет комплексный анализ полученных им сведений. Землеустройство — это мероприятия, направленные на изучение состояния земель, описание их расположения на местности, установление их границ, а также организацию рационального использования участков как гражданами, так и юридическими лицами (ст. 1 федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78).
Объектами такой экспертизы могут быть:
- Территории регионов России, муниципальных и иных образований, земельные участки и их части.
- Землеустроительная документация: схемы землеустройства, кадастровые планы, схемы использования земельных участков, карты землеустроительных объектов, сведения о межевании объектов, материалы картографических и геодезических работ и пр.
Права и обязанности эксперта
Перечень прав и обязанностей специалиста, привлеченного к проведению землеустроительной экспертизы, установлен положениями ст. 16 и 17 ФЗ № 73.
Так, эксперт вправе:
- выступать с ходатайством о привлечении к исследованию других специалистов, если их помощь необходима;
- делать замечания в ходе ведения судебного процесса, если его мнение, изложенное в заключении, неверно истолковано судом или другими участниками разбирательств;
- обжаловать действия органа или лица, назначившего проведение экспертизы, если они нарушают его законные права.
При этом он обязан:
- провести экспертизу по заданию руководителя государственного судебно-экспертного учреждения;
- произвести комплексное исследование представленных материалов дела и дать объективные ответы на поставленные перед ним вопросы;
- составить мотивированный отказ от проведения экспертизы в том случае, если по каким-либо причинам выполнение исследования и формирование выводов является невозможным (например, при отсутствии у эксперта специальных знаний или технической возможности либо недостаточности имеющихся сведений для ответа на вопросы суда);
- обеспечить конфиденциальность сведений, полученных им в ходе работы с материалами дела;
- обеспечить сохранность переданных ему материалов дела.
Эксперт не вправе:
- исполнять поручения по проведению экспертизы, полученные им от кого-либо, кроме его руководителя;
- самостоятельно собирать материалы, необходимые для проведения экспертизы;
- сообщать результаты проведенного им исследования кому-либо, за исключением органов, которые его назначили;
- уничтожать или изменять объекты исследований.
Судебная землеустроительная экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза назначается в случаях, когда возникает потребность в специальных знаниях в области землеустройства, кадастра и геодезии. Как правило, они требуются при возникновении спорных вопросов между правообладателями смежных земельных участков. Необходимость землеустроительной экспертизы возникает при оспаривании раздела земельного участка, местоположения границ участка, правомерности возведения построек и тому подобном.
К числу основных задач землеустроительной экспертизы относятся:
- Определение фактического местоположения границ и площади исследуемого земельного участка и установление их соответствия данным государственного кадастра недвижимости или правоустанавливающим (землеотводным) документам;
- Установление факта наложения границ одного земельного участка на границы другого и определения площади такого наложения;
- Разработка вариантов раздела/выдела из общей долевой собственности на земельный участок или определение порядка пользования в случае отсутствия возможности раздела/выдела;
- Разработка вариантов сервитута (права ограниченного пользования земельным участком);
- Определение причины наложения границ земельных участков на кадастровой карте при их постановке на государственный кадастровый учет. Выявление кадастровой ошибки и разработка вариантов приведения границ исследуемого земельного участка в соответствие с его правоустанавливающими документами;
- Экспертиза землеустроительной документации. Анализ и выявление соответствия исследуемых документов действующим на момент их составления законам в области землеустройства;
- Выявление нарушений действующих норм‚ методик и правил застройки земельных участков;
- Определение возможности возведения на исследуемом земельном участке строительного объекта с приведенными параметрами;
- Определение границ и площади самовольно запользованной земли;
- Рецензирование экспертных заключений, выполненных сторонними экспертными учреждениями, на предмет их достоверности, научной, методической и логической обоснованности;
Вопросы для судебной землеустроительной экспертизы:
- Определить, соответствуют ли границы и/или площадь земельного участка его правоустанавливающим/правоудостоверяющим документам?
- Определить, накладываются ли границы исследуемого земельного участка на границу смежного земельного участка? Если да, указать площадь и границы такого наложения.
- Разработать варианты раздела земельного участка в соответствии с их долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.
- Определить порядок пользования земельным участком в случае отсутствия возможности его реального раздела?
- Определить, какие специальные правила, методики и нормы в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства были нарушены при возведении определенного строительного объекта (дома, дачи, коттеджа или забора) на территории исследуемого земельного участка?
- Установить, присутствует ли в сведениях государственного кадастра недвижимости на исследуемый земельный участок кадастровая ошибка?
- Определить, возможно ли возведение на исследуемом земельном участке здания/строения/сооружения с заданными параметрами? Если невозможно, то, в силу каких причин?
- Определить, какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом/объектами?
- Определить, какая площадь земельного участка свободна от застройки?
- Определить, имеются ли несоответствия исследуемых документов законодательству в области землеустройства, действующему на момент изготовления таких документов? Если да, указать, в части каких законодательных актов выявлены несоответствия?
- Разработать варианты сервитута исследуемого земельного участка для обеспечения прохода/проезда к объектам общего пользования?
- Иные вопросы.
Землеустроительная экспертиза включает в себя комплекс работ, представляющих следующие этапы:
- Подготовительные работы (получение сведений ГКН, анализ правоустанавливающих документов).
- Полевые работы (геодезическая съемка земельных участков и объектов капитального строительства, установление границ участков в заданной системе координат, определение фактического местоположения и площади).
- Подготовка экспертного заключения с подробными и обоснованными ответами на поставленные вопросы. В каждом экспертном заключении также присутствуют графические материалы, относящиеся к предмету исследования.
Порядок проведения землеустроительной экспертизы
Существует два варианта проведения экспертизы: документальный и геодезический. При проведении документальной экспертизы, экспертом проводится именно порядок и исследование землеустроительных документов на их соответствие. При проведении геодезической экспертизы изучается именно участок местности, где с помощью специальных приборов осуществляются замеры земельного участка, устанавливаются его границы.
Порядок проведения экспертизы зафиксирован в специальном Положении, которое утверждено Правительством РФ. Экспертиза проводится специальными территориальными органами Федеральной службы земельного кадастра РФ. С момента назначения экспертизы, специальные органы (например, суд) направляют всю документацию на экспертизу в учреждения. Специальные органы регистрируют полученную документацию, и рассматривают её принятие в течение 7 дней либо делают обратный запрос о недостающих документах. Порядок проведения землеустроительной экспертизы можно разделить на несколько этапов.
- Отправка документов, необходимых для проведения экспертизы, их регистрация и рассмотрение.
- Собрание состава экспертной комиссии, определение задач, которые стоят перед экспертами, установление срока проведения экспертизы (экспертиза проводится 1 месяц, с учётом фактических обстоятельств срок может быть продлен до 3 месяцев, но не более);
- После проведения эксперт составляет своё заключение. Заключение может быть как положительным, так и отрицательным. В любом случае, эксперт должен указать в своём заключении соответствует ли информация землеустроительной документации либо несоответствует;
- Своё заключение эксперт направляет в органы, которые заказывали проведение экспертизы в течение 5 рабочих дней с момента подписания приказа об утверждении заключения.
Землеустроительная экспертиза представляет собой сложный порядок исследования и дорогостоящее, но она позволяет решить большинство спорных вопросов, касающихся земельных участков.
Законодательно землеустроительные экспертизы делятся на следующие типы:
- Первичная. На данном этапе происходит установление технических характеристик земельного участка;
Данный тип экспертизы может быть назначен как самими собственниками участка, так и в процессе ведения судебного дела.
- Повторная экспертиза. Инициируется в случае, если после проведения первичной у её заказчиков (собственника участка, судебным представителем) остается какие-то сомнения или дополнительные вопросы;
- Дополнительная экспертиза. Назначается, если у заинтересованных сторон возникают какие-то дополнительные вопросы по поводу результатов проведения предыдущих исследований;
- Независимая, проведение которой назначает один из собственников участка, как в досудебном, так и судебном формате.
Кроме того, землеустроительные экспертизы можно разделить по целям. Так, принято различать:
- Экспертиза по установлению границ участков земли, в ходе которой изучается имеющаяся документация на них, а также обстоятельства их возникновения (кто определил, что границы участка прокладываются именно так, а не иначе) и способы их прекращения (снятие границ);
- Изучение документации конкретного земельного участка. Данный тип исследования, как правильно, требуется в ходе проведения сделок купли-продажи, а также при попытке разрешения споров между владельцами участка;
- Определение границ земельного участка, включающий в себя целый комплекс работ (геодезионные, инженерные и проч.);
- Строительная геодезия, или перенесение точек земельного участка в натуру;
- Рецензирование заключения по землеустроительной экспертизе. Требуется при возникновении спорных ситуаций между собственниками соседствующих участков;
Ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы
Землеустроительная экспертиза может понадобиться в следующих случаях:
- Если необходимо установить точную площадь земельного участка (например, банальный спор между соседями, на каком участке растёт яблоня и кому она принадлежит);
- Определить соответствует ли площадь свои размерам, которые указаны в документах;
- Установить какие объекты находятся на земельном участке и кому они принадлежат (истцу или ответчику, если спор дошёл до суда);
- Определить координаты месторасположения земельного участка либо установить его границы (подробнее про особенности рассмотрения споров возникающих в связи с установлением границ земельных участков по ссылке);
- Межевание земель;
- Зарегистрировать земельный участок либо перерегистрировать на другое лицо;
- Если необходимо определить или уточнить одно из вышеуказанной категории, то в суде можно просить о назначении землеустроительной экспертизы. Экспертиза на основании законодательства назначается судом либо на основании ходатайства сторон.
Ходатайство подаётся в тот же суд с указанием номера дела, которое он рассматривает. В ходатайстве указываются реквизиты и наименование суда и сторон (ответчика и истца) по делу. Главной особенностью ходатайство является то, что оно должно в себе содержать следующее:
- Указать причину спора, на основании которой требуется назначение экспертизы (например, стороны делят земельный участок и необходимо установить его границы);
- Вопросы, которые стороны должны будут поставить перед экспертом для разрешения своей ситуации (например, какую площадь занимает земельный участок, либо соответствуют ли границы участка документам);
- Наименование компании, которой вы доверяете проведение экспертизы;
- Просьба о проведение экспертизы, просьба дать развернутый ответ на поставленные перед экспертом вопросы;
- Приложенные документы к ходатайству (например, это может быть выписка из ЕГРН, копия кадастрового паспорта участка, копия соглашения об распределении долей между супругами);
Любые кадастровые споры в суде не проходят без ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы. Ходатайство принимается и рассматривается судом, после его рассмотрения, суд выносит определение о его принятии и назначает экспертизу. На случай проведения экспертизы, производство по делу может быть приостановлено до окончания экспертизы и вынесения решения экспертом. После проведения производство по делу возобновляется и продолжается рассмотрение дела.
Основанием для проведения землеустроительной экспертизы в частном порядке может быть договор с заказчиком, либо же постановление органов предварительного следствия или дознания, постановление прокурора, а также определение районного, мирового или арбитражного суда в рамках уголовного или соответственно судопроизводства.
В условиях, когда лицензирование судебно-землеустроительной экспертизы отсутствует, судебным экспертом-землеустроителем теоретически может быть практически любое лицо, имеющее в обязательном порядке гражданство РФ, высшее образование в области землеустройства, либо в области таких смежных специальностей как «земельный кадастр», «геодезия» (прикладная геодезия, морская геодезия, аэрокосмическая геодезия, военная геодезия и т.д.).
Широкий набор специальностей связан с тем, что перечень предметов, преподаваемых в рамках каждой из вышеперечисленных специальностей в тех или иных геодезических и даже военных ВУЗах в общем и в целом схож, в силу чего, основным, ключевым моментом, на который следует обратить адвокату или суду при избрании эксперта-землеустроителя служит не столько специальность по диплому, а профессиональный опыт в области в судебной землеустроительной экспертизы.
Тенденциозным также является обязательное требование судебных органов о наличии у эксперта (кроме диплома о высшем образовании и гражданства РФ) дополнительной подготовки в области судебно-экспертной деятельности в НП «Палата Судебных Экспертов», что с нашей точки зрения абсолютно оправдано.
В соответствии с последней редакцией ст.41 ФЗ «О судебно-экспертной деятельности» введенной в действие в 2001 году, государство отказалось от повсеместной монополии на судебно-экспертную деятельность, в связи с чем, вот уже несколько лет, судебно-экспертной деятельностью вправе заниматься как государственные, так и негосударственные экспертные учреждения, имеющие в своем штате эксперта или группу экспертов-землеустроителей соответствующей экспертной специальности.
Таким образом, теоретически, геодезические фирмы могут проводить землеустроительные (земельные) экспертизы при условии наличия в уставе соответствующей строки о том, что они занимаются судебно-экспертной деятельностью, которая должна быть для них основной, а также при условии наличия в штате геодезической фирмы как минимум одного эксперта, прошедшего необходимую подготовку в области судебно-экспертной деятельности.
В каких случаях требуется проведение экспертизы для определения границ земельного участка
- Если необходимо определить, правильно ли было проведено межевание спорного земельного участка;
- Если требуется уточнить границы земельного участка при оформлении его в собственность;
- Если нужно разрешить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;
- Если необходимо получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;
- Если требуется уменьшить риск того, что возведенные постройки будут признаны самовольными (например, как установленные на недостаточном расстоянии от границы участка);
- Если необходимо установить, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам, указанным в документах.