Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Перевод садового дома в статус жилого
При желании гражданин может изменить статус своего дома, построенного на участке в СНТ, из садового в полноценный жилой. Для этого ему предварительно потребуется подать заявление о смене вида разрешенного использования территории на ИЖС, после чего оформить реконструкцию строения.
Несмотря на то, что фактически технически дом не будет никак изменен, процедура все равно оформляется как реконструкция. При этом никто и ничто не запрещает гражданину действительно провести какие-либо работы:
- увеличить площадь помещения, добавив пристройки;
- надстроить мансарду;
- изменить планировку и т.д.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Основные категории земель
Земельный участок необходимо использовать по его назначению, согласно присвоенной категории. В зависимости от категории землевладения отличаются виды деятельности при использовании участка, то есть, какие постройки можно размещать на нем и какие из них подлежат обязательной регистрации, какую выгоду может получить собственник участка при его использовании. Узнать статус своего земельного участка можно на Публичной кадастровой карте либо в выписке из Росреестра. Закон выделяет 3 вида землевладения:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – такой статус земли позволяет построить на ней отдельно стоящий жилой дом высотой до 12 м (не выше 3 этажей) и возможностью прописки в нём.
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – группа участков, объединенных для ведения садовой деятельности. При строительстве на таком участке необходимо согласование будущей постройки с руководством СНТ и владельцами ближайших соседних участков, а также местными органами власти.
Чтобы зарегистрироваться в доме, построенном на земле СНТ, должны быть выполнены основные требования: оснащенность всеми необходимыми коммуникациями и круглогодичный доступ к зданию.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – земли, используемые под ведение хозяйства и получения прибыли собственником участка без использования наемных работников. Здесь разрешено возведение некапитальных строений – сараев, подсобок и других подобных сооружений, не связанных с проживанием в них людей.
Размещая на своем участке строение, жилой дом или хозяйственные постройки, используя дачу только для отдыха или как огород – выращивать овощи и фрукты для себя, необходимо при этом учитывать санитарные требования и противопожарные расстояния. Так если дачный участок используется редко и ничего там не выращивается в текущем сезоне, то убирать мусор и косить траву там необходимо.
Каким должен быть забор на дачном участке
Для собственного комфорта и с целью определения границ своего земельного участка многие владельцы устанавливают забор. Вроде бы ничего сложного нет, но здесь также необходимо соблюдать определённые нормы, касаемо внешнего вида ограждения, его высоты и других параметров.
Высота забора должна быть не более 1,5м, во избежание затемнения соседнего участка. Ограждение, установленное между соседними участками должно быть светопропускаемым, то есть с просветами — решетчатым либо сетчатым. Допускается установка сплошного и глухого забора только со стороны улицы либо при наличии согласия владельцев соседних участков, желательно письменной.
В любом случае перед установкой забора стоит уточнить в местной администрации нормы, касаемые установки забора в вашем регионе.
При наличии соседей, установивших на своём участке забор с нарушением норм, например, высокий глухой забор, стоит изначально попытаться решить проблему мирно, путём переговоров. Если договориться не получается, для восстановления справедливости следует обратиться в суд.
При установке забора важно соблюдать противопожарные нормы, в соответствии со СНиПом, он должен быть установлен на расстоянии:
-
1м – от кустарников;
-
2м – от деревьев средней высоты, важно учитывать пышность растений и его высоту, чем выше тянется растение, тем больше его удаленность от забора;
-
3м – от жилого строения;
-
4м – от высоких и крупных деревьев и подсобных строений для скота и птиц.
Что изменилось в дачном законодательстве в 2022 году
Помимо уже существующих норм и правил, в дачное законодательство в 2022 году внесены изменения и новшества:
-
Продлён срок «дачной амнистии» до 01.03.2031г. Поясним, что это упрощённая процедура оформления дачного участка или дома в собственность. Эта процедура необходима, чтобы в дальнейшем не возникло проблем при продаже или сдачи в аренду дачи, а также при оформлении наследства.
-
Предоставлена возможность собственнику дачи самостоятельно и напрямую обратиться в энергоснабжающую организацию для подключения участка к электросетям (до 15 кВ), хотя ранее это делалось только через СНТ.
-
Сформирован новый реестр сельхозземель, который содержит данные о плодородии земель и их состоянии. Собственники участков, входящих в этот реестр могут получать такую информацию в виде паспорта на участок.
-
«Временные» участки снимаются с кадастрового учёта и собственникам необходимо проходить процедуру их оформления с самого начала. Дачному участку присваивался временный статус, когда процедура оформления не была окончена, то есть кадастровый номер присвоен, но недооформлен. На публичной кадастровой карте можно уточнить статус своего участка.
-
Все крупные постройки на садовом участке (жилой дом, летний домик и пр.) подлежат госрегистрации с внесением в Росреестр. На нем разрешено строительство капитального жилого дома. На огородном же участке возводить большие постройки запрещено.
-
С 2022 года понятие «дачники» не существует, всех владельцев земельных наделов поделили на огородников и садоводов, которые могут объединяться только в товарищества, так как другие хозяйственные формы ликвидированы (кооперативы, партнёрства и др.). Причем в одном населённом пункте, в пределах одной местности, может быть по одному товариществу для каждой категории.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Разрешение на строительство: как было до изменений в законодательстве
До изменений в жилищном кодексе на постройку садового домика или частного дома требовалось разрешение на строительство — это было регламентировано в статье 51 Градостроительного кодекса. Теперь же кодекс говорит, что для индивидуального жилищного строительства такое разрешение не понадобится. Этот документ заменили уведомлениями. Это же относится к хозяйственным постройкам, расположенным на участке: баням, сараям, теплицам и т.п.
Для получения разрешения на строительство нужно было собирать внушительный пакет документов. В том числе, в него входил градостроительный план, схема земельного участка и проектная документация. Разрешение на строительство выдавалось сроком на 10 лет: строить на участке можно было в течение всего этого времени. Если разрешение на строительство было получено, при продаже этот документ передавался новому владельцу, занося запись об этом в Росреестр.
Без разрешения на строительство к дому было невозможно подвести водоснабжение, канализацию, электричество и отопление. Также нельзя было оформить право собственности и получить прописку. Наконец, за строительство без разрешения можно было получить штраф, а саму постройку могли снести.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Ответственность за самовольно построенные объекты
Самовольно построенное здание по закону не получится продать, подарить, передать по наследству. У такого дома нет официальных документов, а значит и проведение юридических сделок невозможно. Незаконные постройки могут обложить повышенными налогами, размер которых в несколько раз превышает стандартные сборы.
Если на участке СНТ располагается незаконно построенный дом, то собственнику необходимо обратиться в суд и доказать соответствие объекта градостроительным нормам, требованиям безопасности. Полученное судебное постановление направляется в Росреестр.
Иногда в суд обращается муниципалитет с целью снести здание. Для предотвращения этого собственнику нужно направить в суд Встречный Иск.