Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:

• Общегражданский паспорт РФ
• Правоустанавливающий документ на недвижимость
• Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
• Кадастровый и технический паспорта на квартиру
• Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
• Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
• Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
• Выписка с лицевого счета квартиры
• Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
• Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости

Остановимся на каждом из документов подробнее.

Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.

Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.

Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

• Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
• Дата и место подписания Договора
• Описание объекта недвижимости с его точным адресом
• Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
• Стоимость недвижимости
• Способ и порядок передачи денег
• Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
• Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица

Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.

Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.

Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.

ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:

• ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор ренты
• Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
• Нотариальное свидетельство о наследовании
• Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ

Какие доверенности принимает СберБанк

Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.

Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.

Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.

Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.

Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.

С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.

Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:

• ребенка до достижения им 14 лет;
• несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
• недееспособного человека;
• человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
• лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.

Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.

Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности

Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.

Риски негативных последствий для покупателя:

• У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
• Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
• Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.

Риски для продавцов:

• Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
• Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
• Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».

Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.

Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.

Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.

Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.

Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.

Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.

Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.

Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

• доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
• документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
• документ от имени доверителя, который является недееспособным;
• если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
• если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
• если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

Чтобы оформить доверенность, сначала необходимо записаться на прием к нотариусу. Он сообщит точную дату и время, перечислит необходимые документы. Если все в порядке, на процедуру оформления уйдет не больше 20-30 минут. Если полномочия передаются юридическому лицу, у нотариуса на изучение документов может уйти до 3 дней.

Чтобы оформить юридически грамотный документ, который будет полностью соответствовать всем требованиям законодательства, важно выполнить следующее:

1. Предоставить нотариусу полный комплект документов.
2. Предоставить полные сведения о лице, которому передается право действовать от имени доверителя. Важно проверить, чтобы в доверенности не было ошибок в его паспортных данных.
3. Перечислить нотариусу, какие конкретные действия должны совершаться от имени доверителя. Предоставить сведения о сроке действия доверенности.

Когда нужна доверенность при купле-продаже собственности

Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.

Обстоятельства, вынуждающие привлекать поверенного, могут быть самые разные:

1. Болезнь или физическая немощь, не позволяющая самостоятельно вести обсуждение условий и подписывать документы.
2. Проживание вдали от места нахождения объекта собственности.
3. Вызов в другой город, другое место, явка на заседание, не позволяющая одновременно подписывать ДКП.
4. Отбывание наказания за преступления.
5. Срочная или сверхсрочная служба в ВС РФ.
6. Прохождение курса лечения в ЛПУ или социальном учреждении.
7. Отсутствие из-за участия в дальнем плавании, экспедиции и т.д.

Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.

Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.

Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?

Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.

Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.

Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты для пpoдaжи нeдвижимocти

B бoльшинcтвe cлyчaeв, дoпoлнитeльный кoмплeкт бyмaг нe являeтcя oбязaтeльными, нo вce-жe oн cпocoбeн yвeличить шaнcы нa cкopyю пpoдaжy и бecпpoблeмнyю peгиcтpaцию. Oт pядa дoпoлнитeльныx oбcтoятeльcтв зaвиcит тo, кaкиe дoкyмeнты для пpoдaжи квapтиpы нyжнo пoдгoтoвить пepeд cдeлкoй:

• Ecли в poли пpoдaвцa выcтyпaeт гpaждaнин, нaxoдящийcя в пpeклoннoм вoзpacтe, нe пoмeшaeт oфopмить дoкyмeнт, дoкaзывaющий пoлнyю дeecпocoбнocть нa мoмeнт пpoдaжи. Пoдoбный дoкyмeнт мoжнo бeз пpoблeм пoлyчить в ПНД пo мecтy житeльcтвa;
• Ecли гpaждaнин, пpoдaющий жилплoщaдь, нa мoмeнт cдeлки cocтoит в бpaкe, тo eмy пoнaдoбитcя пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт втopoгo cyпpyгa. Бyмaгa дoлжнa быть нoтapиaльнo зaвepeннoй. К coглaшeнию нeoбxoдимo пpилoжить cвидeтeльcтвo o бpaкe;
• Ecли пpoдaвaeмoe имyщecтвo былo coвмecтнo нaжитo в бpaкe, нo cyпpyги paзoшлиcь, тo, вмecтe c coглacиeм нa cдeлкy oднoгo из cyпpyгoв, нe oбязaтeльнo пpилaгaть cвидeтeльcтвo o pacтopжeнии бpaкa;
• Ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa былa coвмecтнo нaжитa в бpaкe, нo oдин из cyпpyгoв cкoнчaлcя, тo, в тeчeниe 6 мecяцeв пocлe cмepти oднoгo из cyпpyгoв нeoбxoдимo пpoйти пpoцeдypy вcтyплeния в нacлeдcтвo. B peзyльтaтe кoтopoй oт нoтapиyca бyдeт пoлyчeнo Cвидeтeльcтвo o нacлeдcтвe. Нa ocнoвaнии этoгo дoкyмeнтa нacлeдники peгиcтpиpyют coбcтвeннocть нa ceбя. Toлькo пocлe этoгo мoжнo пpoдaвaть квapтиpy.
• Ecли oбъeкт был кyплeн зa cчeт cpeдcтв мaтepинcкoгo кaпитaлa, тo пoнaдoбитьcя пoлyчить бyмaгy, кoтopaя пoдтвepдит, чтo eгo пpoдaжa нe нapyшит пpaв peбeнкa, т.к. пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы зa cчeт MCК в жилoй плoщaди выдeляютcя дoли нa вcex члeнoв ceмьи в т. ч и дeтeй.;
• Ecли дo тeкyщeй cдeлки, гpaждaнин yжe ocyщecтвлял пpoдaжy нeдвижимocти, тo paнний дoгoвop кyпли-пpoдaжи cтaнeт xopoшим дoкaзaтeльcтвoм чиcтoты eгo нaмepeний.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Похожие записи:

• Приватизация земельного участка
• Есть ли срок исковой давности по уплате страховых взносов ИП
• Семейное обучение как одна из форм получения образования