Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять обременение с недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Условия вывода недвижимости из-под залога
Чтобы вывести недвижимость из-под залога, заемщику потребуется подтвердить, что он рассчитался с банковской организацией. При этом недостаточно внести последний платеж по кредиту. Необходимо взять в банке справку, подтверждающую, что долг погашен и у кредитора нет претензий к клиенту. Обусловлено это тем, что в процессе внесения платежей могут возникнуть фактические или технические просрочки, появляющиеся, например, из-за несвоевременного зачисления средств и начисления пеней. Это важное условие, на которое стоит обратить пристальное внимание, поскольку даже несколько рублей задолженности могут стать причиной отказа в снятии обременения по ипотеке.
Отдельно следует уточнить, оформлена ли в банке закладная. Наряду с кредитным договором, документ является гарантом исполнения кредитополучателем обязательств. Закладная включает в себя сведения, подтверждающие, что приобретенная недвижимость выступает в качестве залога. Документ хранится в течение всего срока кредитования в банке. Как только заем погашен, в закладной указывается информация об отсутствии задолженности. Обременение снимает регистрирующий орган. Если выполнены требуемые условия, то запись в ЕГРН закрывается в течение трех рабочих дней.
Снятие обременения после выплаты материнского капитала
Снятие обременения по ипотеке, оформленной с материнским капиталом, осуществляется в стандартном порядке. Денежные средства, положенные в рамках субсидии, позволяют заемщику досрочно частично или полностью погасить задолженность. Соответственно, вывести жилье из-под залога можно раньше. Для этого необходимо внести средства материнского капитала в рамках досрочного погашения и запросить в кредитной организации справку об отсутствии долга. После сбора документов для снятия обременения заемщику следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Важно отметить, что в течение шести месяцев после закрытия ипотечного кредита с использованием маткапитала родители обязаны выделить в купленной квартире доли несовершеннолетним детям.
Снятие обременения по ипотеке является заключительным этапом кредитования. Оно открывает возможность распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Если квартира или дом не выведен из-под залога, владелец не сможет продать, оформить дарственную или даже завещать объект. Если по каким-либо причинам заемщик не имеет возможности самостоятельно снять обременение, то он вправе составить доверенность.
Не стоит забывать, что при подаче заявления можно столкнуться с отказом в одобрении. Чаще он связан с незакрытым долгом перед банком, неполным пакетом документов, недостоверностью информации или наличием ошибок при оформлении. Проконсультируйтесь с кредитным менеджером или сотрудником МФЦ для уточнения деталей, перечня необходимых справок и порядка снятия обременения с ипотечной квартиры или дома.
Процедура снятия обременения по ипотеке с участием самого заемщика предполагает два варианта:
- посещение офиса МФЦ с необходимыми документами. В этом случае порядок обслуживания будет стандартным, как и по другим вопросам;
- снятие обременения по ипотеке в Росреестре через интернет. Такой шаг потребует использования ЭЦП, но в значительной мере сэкономит ваше время.
Расскажем о каждом из них более подробно.
Первый способ предполагает следующую последовательность действий:
- сбор и подача в МФЦ необходимых документов о закрытии кредита (их перечень приведем ниже);
- получение информации о том, что обременение снято;
- проверка данных на сайте Росреестра (чтобы убедиться в том, что недвижимость перешла в полную собственность бывшего заемщика).
Для снятия обременения с квартиры по ипотеке вторым способом, необходимо предварительно зарегистрировать электронную подпись. Чтобы получить ЭЦП, вы также можете воспользоваться Единым порталом госуслуг. На сайте необходимо авторизоваться и оставить соответствующую заявку.
Перечислим документы, которые потребуются для снятия обременения по ипотеке.
Как правило, перечень следующий:
- справка о закрытии кредита (ее следует взять в банке, в котором вы погашали жилищный займ);
- свидетельство о собственности на квартиру;
- паспорт заемщика;
- закладная от организации-кредитора с отметкой о том, что обязательства по жилищному кредиту погашены;
- кредитный договор;
- доверенность, которую заверил нотариус, если процедуру осуществляет не сам заемщик, а делегированное им лицо.
Справки можно подать в МФЦ сразу после выплаты ипотечного кредита. Если вы оформляете заявку через интернет, в анкете потребуется данные выписки из Единого госреестра недвижимости.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Кто может подать заявление на снятие обременения
Чаще всего эта информация указана в кредитном договоре. Но если по какой-либо причине это не так, то можно действовать в рамках общего законодательства.
Если в момент заключения кредитного договора была оформлена и подписана закладная, то подать заявку на снятие обременениям могут:
-
банк — как владелец закладной
-
совместно заемщик и банк как владелец закладной
-
заемщик самостоятельно — но только при наличии отметки банка о погашении полностью суммы задолженности.
Если закладная не составлялась, заемщик не может подать заявление самостоятельно — это может сделать либо только банк, либо заемщик совместно с банком.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Какие существуют риски?
Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.
Основные нюансы, которые стоит учесть:
- Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
- В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
- При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
- О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
- Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.
Как возможно снять обременение?
Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:
- ипотечное – в момент полного погашения долга;
- судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
- рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
- в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.
Риски покупателя
Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.
Вид обременения
Риски покупателя
Ипотека
Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.
Аренда
Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.
Квартира с несовершеннолетним
Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.
Рента
В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.
Арест
Продать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.
Завещательный отказ
Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.
Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.
Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.
Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением.
Риски продавца
Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.
Вид обременения
Риски продавца
Квартира с несовершеннолетним
Чтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.
Аренда
Если вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.
Рента
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Арест
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Завещательный отказ
Если вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.
Материнский капитал и несовершеннолетние собственники
Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.
Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.
Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.
В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.
На что обратить внимание
При покупке квартиры с обременением шансы столкнуться с проблемами особенно высоки, потому всегда нужно перестраховываться. Потому перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, нужно проделать следующий порядок действий :
- Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
- Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
- Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
- Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.
Обременение – это плохо или хорошо?
Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.
Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.
Как лучше досрочно погасить ипотеку?
Как оформить ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке
Погашение ипотеки Сбербанка через Сбербанк Онлайн
Какие здесь могут быть риски
Фактическая прозрачность операций с ипотечными апартаментами все же имеет свои особенности и нюансы, которые могут вылиться неблагоприятными последствиями и вследствие этого становятся не самыми привлекательными. Таковыми признаются:
- Продолжительность оформления. Актуально это в первую очередь для операций, когда приобретатель сам пытается привлечь заемные средства. Все потому что такой кандидат должен соответствовать ряду требований, чтобы банк согласился на такой ход.
- Кончина отчуждателя – первоначального должника по ипотеке после передачи задатка и до регистрации перехода прав. В таком случае придется ждать минимум полгода, пока правопреемник или их группа оформит наследственные права.
- Использование материнского капитала. Поскольку окончательный расчет с банком обязывает собственника выделить детям долю в праве собственности. Отчуждение такого объекта допускается только с согласия органов опеки и попечительства (интерес ребенка превыше всего). Без письменного разрешения заключать договор купли-продажи недопустимо. Военная ипотека, хотя и является льготным кредитованием, таких препятствий не содержит.
- Отзыв лицензии у банка, который выступал стороной в сделке. Это нетипичная ситуация, но она бывает. Касается это мелких банков, так что если участником выступает Сбербанк, на этот счет переживать не стоит.
Истребование согласия органа опеки также требуется, если долю имеет недееспособное лицо.
Проблемным иногда бывает и переоформление квартиры, которая покупалась супругами в ипотеку. Они оба должны быть согласны на отчуждение, даже если фактически право собственности зарегистрировано на одного – продавца, поскольку согласно нормам СК РФ такое имущество находится в общей совместной собственности (долевой, если выделяли по суду), что должно быть засвидетельствовано документально.
Опасности же при расчете посредством банковских ячеек снимаются, поскольку получить доступ к их содержимому можно после окончания сделки. Отказаться от завершения исполнения договоренностей у продавца также не получится, поскольку есть предварительный договор, где прописываются штрафные санкции. Очевидно, что ввязываясь в такую покупку, итоговым результатом все же будет собственная недвижимость, хотя возможны и заминки во времени. Именно поэтому набирает оборот рост операций с ипотечным жильем. Тем более что приятным плюсом является цена ниже рыночной.
Риски покупки квартиры с обременением ипотекой
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.
Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.
Но есть и риски при покупке такой недвижимости:
| Риск | Описание |
| Двойное обременение | На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. |
| Штрафы и пени | Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. |
| Снятие обременения | Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время. |
В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.
Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему. В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен. Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.
Как выглядит такая покупка?
Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.
Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.
Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.
Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.
Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.
Проблемы, с которыми можно столкнуться
Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:
- Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
- Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
- Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
- В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.