Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить. Разъяснение Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Кто обязан исправить кадастровую ошибку
Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Самые распространенные ошибки при межевании
Существует несколько типов распространенных ошибок. Часть из них носят технический характер:
- Ошибка в указании кадастрового номера. Первая пара цифр в шестизначном номере указывают на регион, а остальные четыре это место в реестре. Если первые цифры региону не соответствуют это заметно сразу.
- Неправильное указание площади участка и его границ, категории земель, местоположении и кадастровой стоимости. При этом могут смещаться кадастровые границы в сравнении с фактическими, налагаться на расположение сооружений. В основе таких ошибок лежит неправильное указание поворотных точек.
- Невнесение информации в реестр из-за сбоев в работе программы или функционировании баз данных.
- Неправильное указание адреса, а, следовательно, и местоположения участка.
Реестровые ошибки могут обнаружить сами землевладельцы, кадастровые служащие или третьими лицами, например, потенциальными покупателями. «Всплывает» проблема при:
- Попытке постановки земельного участка на учет;
- снятии участка СНТ с учета,
- получении информации непосредственно из кадастровой службы,
- попытке продажи земли,
- получении кадастровых документов,
- получении налоговых уведомлений,
- постановке на учет,
- межевании или постановке на учет соседних участков.
Для устранения возможных ошибок нужно ходатайствовать в судебном заседании о проведении специализированной экспертизы, ведь и судьям потребуется самая полная информация по делу для того, чтобы вынести правильное и законное решение, иначе апелляций/кассаций не избежать.
Следует отличать иск об исправлении кадастровой ошибки от:
- Иска об установлении границ. При удовлетворении первого изменяются лишь сведения в ГКН и иной документации, второго — будут исправлены границы земельного надела на местности (например, перенос забора между наделами и т.п.);
- Жалобы на действия Росреестра. Таким способом кадастровую ошибку не устранить.
Последствия кадастровых ошибок
Ошибочно будет полагать, что все погрешности наносят вред владельцам объектов, поскольку существует и позитивный ряд обстоятельств, при которых собственники земельных участков только выигрывают. К примеру, при неверно рассчитанных данных о прямом использовании надела граждане имеют все шансы получить меньшую процентную ставку по имущественному налогу.
Но, как бы это ни было выгодно, законодатель прямо предупреждает о том, что если при обнаружении таких погрешностей граждане не проинформируют специальные уполномоченные органы и не совершат исправление этих данных, то будут применены специальные штрафные санкции.
Так, законодательство РФ при допущении погрешности инженером на первый раз ограничивается небольшим денежным штрафом. А вот уже более значительный размер денежных взысканий предусмотрен для умышленных проступков (вплоть до уголовной ответственности).
Кадастровая ошибка: определение. как исправить кадастровую ошибку{q}
Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2020 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 августа 2020 г.), которым разъяснено, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ГКН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».
Таким образом, для доказывания реестровой ошибки надо собирать как можно больше документов, прежде всего картографических материалов, о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и в последующем. Указанные документы нужны будут в первую очередь для проведения по делу экспертизы.
Самые распространенные ошибки при межевании
Существует несколько типов распространенных ошибок. Часть из них носят технический характер:
- Ошибка в указании кадастрового номера. Первая пара цифр в шестизначном номере указывают на регион, а остальные четыре это место в реестре. Если первые цифры региону не соответствуют это заметно сразу.
- Неправильное указание площади участка и его границ, категории земель, местоположении и кадастровой стоимости. При этом могут смещаться кадастровые границы в сравнении с фактическими, налагаться на расположение сооружений. В основе таких ошибок лежит неправильное указание поворотных точек.
- Невнесение информации в реестр из-за сбоев в работе программы или функционировании баз данных.
- Неправильное указание адреса, а, следовательно, и местоположения участка.
Реестровые ошибки могут обнаружить сами землевладельцы, кадастровые служащие или третьими лицами, например, потенциальными покупателями. «Всплывает» проблема при:
- Попытке постановки земельного участка на учет;
- снятии участка СНТ с учета,
- получении информации непосредственно из кадастровой службы,
- попытке продажи земли,
- получении кадастровых документов,
- получении налоговых уведомлений,
- постановке на учет,
- межевании или постановке на учет соседних участков.
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
Нюансы проведения процедуры в досудебном порядке
Каждый из вариантов решения проблемы мирным путем имеет свои нюансы:
- Вызов кадастрового инженера на территорию может иметь несколько итогов и все зависит от числа произведения ошибки:
- Если она была допущена до 2008 года, то кадастровый работник вносит в план определенные им новые координаты и отражаем место положение межи, если при этом было пересечение границ – пределы соседних участков отодвигаются с обязательным последующим уведомлением их владельцев;
- В случае допущения ошибки после марта 2008 года ее устранение в одностороннем порядке нереально. Необходимо будет написать заявление и приложить к нему документы на собственный и соседние участки.
После чего уполномоченный орган по земельным делам выдаст акт на проведение работ по уточнению границ.
На основании документа заказать работу инженера по установлению границ спорного участка.
Какие могут быть погрешности на кадастровой карте
Такой вопрос часто возникает у клиентов при обращении к публичной карте онлайн. Например, как определить: земельный участок находится в начале или конце улицы?
Уточним, что публичная карта относится к справочным ресурсам. Точная актуальная информация указана в выписке ЕГРН.
В интернете много сайтов-двойников, цель которых получить деньги за сомнительные документы. Официальная карта одна, перейти на неё можно с сайта Росреестра.
В жизни не всегда границы кадастрового квартала совпадают с границами СНТ. Причина – погрешность кадастровой карты.
Например, на публичной кадастровой карте наши клиенты наблюдали такую ситуацию. Когда включали подложку из космоснимков, то участок смещался на несколько метров.
Координаты на бумажных планах, публичной карте могут отличаться от измерений кадастрового инженера, особенно, когда речь идёт о документах, выданных до 2010 года.
Причина – погрешность измерений, нормы которых установлены в законодательстве.
Погрешность возникает по следующим причинам:
- Особенность рельефа территории: неровности, овраги.
- Климатические условия: порывы ветра, сильные осадки, аномальная жара
- Неточность измерительных приборов: несвоевременная поверка, влияние магнитного поля
- Человеческий фактор: усталость, нездоровье.
Что об ошибках говорит законодательство
Вопросы точности и погрешности измерений во время межевания наделов подробно рассматриваются в Приказе Минэкономразвития № 518 от 12.08.12 «Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ ЗУ» и в «Методических указаниях по проведению межевания» (письмо Росземкадастра от 18.04.03).
К сожалению, бывает, так, что новые положения закона отменяют предыдущие. Отследить их актуальность и понять, какие из них действуют в вашем случае, иногда очень сложно.
Государство охраняет права владельца в тех контурах, которые отражены в кадастровом учёте. Именно поэтому так важно определиться с границами надела. Если они были установлены, то в документах указаны координаты точек по границам. В спорных ситуациях это трактуется как ошибка картографа. Так тоже бывает. Поэтому мы советуем обращаться к аттестованным кадастровым инженерам. Они ежедневно работают с такими запросами и знают порядок решения таких проблем. Например, как быть с практической точностью границ в вашем СНТ, где указан нулевой квартал.
Как правильно рассчитать: используемые формулы
Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.
ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.
К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:
- метод среднеквадратичной погрешности;
- метод допустимой площади;
- диагональный метод.
Кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка может быть исправлена в досудебном порядке. Но это зависит от даты внесения неправильной информации в реестр. Если ошибка была указана в реестре до весны 2008 года, то пришедший на территорию участка инженер уточняет в кадастровом плане его координаты. И указывает, где именно проходит граница между другими участками. Если происходит наложение участка на соседние, то их отодвигают. Об этом собственников таких земель уведомляют в определенном порядке.
В случае если ошибка в данных внесена после 2008 года, то решение ситуации в одностороннем порядке является невозможным. При таких ситуациях появляется необходимость подать заявление на исправление ошибки. Вместе с приложением документации как на конкретный участок, так и на землю по соседству. Необходимо также получить в государственном органе по земельным ресурсам специальный акт согласования границ земельного участка и обратиться к инженеру для составления межевого плана по определенному участку. В течение одного месяца кадастровая служба выдает решение: об исправлении неточностей в местоположении границ или отказе в их изменении по конкретным причинам.
Главное, чему нужно уделить особое внимание, — это ошибки в информации, поскольку они означают, что границы участка будут изменены. Это повлечет определенные последствия для собственника. Потом нужно будет переоформлять все документы, указывая правильные данные. Но для таких действий необходимо получить акт согласования границ земельного участка. С соседями по такому поводу могут возникнуть разногласия, которые необходимо будет решать. Для собственника ошибка может значить повышенную выплату по налогам, ведь когда участок по документам больше, чем на самом деле, то цена меняется.
Поэтому для того, чтобы быстро разрешить данный вопрос, необходимо выполнить повторную работу по кадастровому учету. Желательно не ждать долгое время, потому что ситуацию нужно решать оперативно до того, как наступят последствия. Обратиться к инженеру и в орган по учету недвижимости и повторить порядок действий.
При таких ситуациях важно то, что многое зависит от расчета инженера, потому что именно он проводит межевание участка. Иначе говоря, правильно указывать данные его прерогатива.
Особенности судебной практики
Претензии об исправлении кадастровых ошибок относятся к искам по гражданским делам и подлежат рассмотрению в судебных инстанциях тех районов, где расположены объекты недвижимого имущества, в сведения о которых следует внести изменения. В существующем законодательстве отсутствуют ответы на вопросы: как доказать существование кадастровой ошибки, в чем именно состоит ее исправление, кто должен выступать истцом, а кто ответчиком по иску, и как правильно сформулировать свои требования в иске.
Следует заметить, что судебная практика рассмотрения данной категории дел до настоящего времени еще не сформирована и является достаточно противоречивой и неустойчивой. Нередко возникает путаница с таким вопросом, как в чем разница между исковым заявлением о признании и устранении кадастровой ошибки и прочими способами правовой защиты. Обзор судебной практики по земельным спорам, касающихся исправлений кадастровых ошибок, показывает, что нередки случаи, когда по тождественным вопросам судебные органы приходят к совершенно разным решениям.