Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в банках России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рефинансирование ипотеки имеет множество плюсов – возможность снижения процентной ставки и общей переплаты, удастся увеличить срок кредитования и уменьшить финансовую нагрузку (снизится размер ежемесячных выплат), два и более открытых кредита можно объединить в один.
Особенности рефинансирования ипотеки в другом банке
Перед обращением в банк следует знать и некоторые особенности:
- изменится программа страхования, она может быть невыгодной для клиента;
- необходимо оплачивать услуги по подготовке документов для перерегистрации;
- в новом соглашении могут быть установлены штрафы за досрочное погашение;
- процедура переоформления занимает несколько месяцев.
Подать заявку на рефинансирование ипотеки в Новосибирске целесообразно при снижении процентной ставки минимум на 1–2%, а выплаты по задолженности планируются еще не менее 1 года. В остальных случаях затраты на переоформление документов и новой страховки могут перекрыть выгоду от сниженной процентной ставки в стороннем банке.
Порядок оформления рефинансирования ипотеки в Новосибирске
Чтобы рефинансировать ипотеку, вам нужно пройти следующие этапы:
- Подача заявления на рефинансирование ипотеки и получение предварительного одобрения.
- Предоставление полного пакета документов.
- Обращение в оценочную компанию.
- Подача заявления на досрочное погашение ипотеки у первого заемщика.
- Подписание договора рефинансирования. Оформление страховых полисов (при необходимости).
- Перевод денег на счет для погашения предыдущего кредита и снятие залога в предыдущем банке.
- Предоставление документов о погашении первоначального кредита и о передачи в залог недвижимости в новый банк, предоставляющий рефинансирование.
Как работает рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.
Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!
В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.
Чем выгодно рефинансирование ипотеки в Новосибирске?
Рефинансирование ипотеки в Новосибирске позволяет изменить условия кредитования. Действующий кредитный договор закрывается и заменяется новым, чаще всего в другом банке Новосибирска или РФ. При этом можно сделать параметры более выгодными, с учетом конкретной ситуации. Как правило заемщики используют рефинансирование ипотеки для уменьшения кредитной ставки, чтобы снизить размер ежемесячного платежа (при этом повышается срок соглашения).
Рефинансирование ипотечного кредита позволяет сохранить имущество в Новосибирске, сберечь кредитную историю, избежать просрочек и штрафов.
Услуга рефинансирования позволяет закрыть имеющийся кредит новым, с более выгодными условиями. Рефинансирование ипотеки в Новосибирске имеет массу плюсов, в числе которых:
- уменьшение ежемесячного платежа и/или увеличение срока кредитования;
- уменьшение процентной ставки и суммы переплаты;
- недвижимость перестает быть залогом.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Итак, что такое выгодное рефинансирование ипотеки? Прежде чем провести перекредитование ипотеки, следует сделать предварительный расчет с учетом всех параметров. Чтобы не быть абстрактными разберем конкретный пример. Это рефинансирование ипотеки наших читателей – семьи из Новосибирска.
Ипотека – перекредитование в другом банке:
Исходные данные Ипотека с остатком основного долга 2 196 700 под 11% годовых. Количество месяцев до завершения ипотеки 196. Отсутствует страхование жизни по ипотеке. Залоговое страхование квартиры не предусматривает штрафы за несвоевременное предоставление страховки. Ипотека оформлена в Сбербанке. Семья из 3 человек. Работает только муж. Супруга ожидает рождения второго ребенка.
Лучшие условия по рефинансированию ипотеки в другом банке на данный момент в Райффайзенбанке -10,9% годовых (далее мы более подробно разберем рефинансирование ипотеки других банков и лучшие предложения 2017 года). Теперь рассчитаем выгодно ли будет перейти нашей семье из Сбербанка в Райффайзенбанк.
Оптимальные условия для рефинансирования кредита
Через программу рефинансирования кредита решается несколько задач:
- снижается кредитная нагрузка, сумма платежей по кредитам, выплачиваемая за месяц;
- уменьшается итоговая переплата за проценты по задолженности;
- сокращается время погашения общего долга;
- становится удобнее вносить платежи.
Основная цель программы – помочь заемщику справиться с кредитными обязательствами без просрочек, отказов от выплат и ухудшения кредитной истории с наименьшей переплатой на процентах. Так обычно и происходит в процессе рефинансирования, если:
- Новая процентная ставка на 5-10% ниже.
- Новый платеж не превышает 30% от текущего ежемесячного дохода.
- Объединяется несколько задолженностей.
- Новый кредитор имеет развитую сеть банкоматов, филиалов или удобный интернет-банк для выгодных безналичных перечислений.
Если общая переплата по кредиту не снижается после перехода на обслуживание в новый банк, а до полного погашения осталось 2-5 платежей, рефинансирование теряет свою актуальность.
Как происходит рефинансирование задолженностей?
За видимой простотой процедуры получения заемной суммы скрывается многоэтапный процесс закрытия долга в одном банке и согласование кредитной линии в другом:
- Определить сумму, которая понадобится для закрытия текущего долга.
- Подобрать оптимальную программу рефинансирования.
- Подать онлайн-заявку на рефинансирование.
- Подготовить пакет документации для банка. Запрашивают справку-выписку с остатком кредитного долга (достаточно взять справку об одном из кредитов), берут 2-НДФЛ или справку о зарплате по форме банка.
- После одобрения заявки банк приглашает к подписанию договора.
- Банк перечисляет средства по реквизитам, указанным в справке от первого кредитора. Остальную сумму выдают на руки или переводят на карту, счет для дальнейшего распоряжения клиентом.
- Заемщику выдают новый график платежей, где будет указана дата и сумма оплаты.
- После ликвидации долга перед первым кредитором по требованию второго кредитора запрашивают подтверждающую справку о закрытии финансовых обязательств.
Почему переводить кредиты в другой банк действительно выгодно
В процессе рефинансирования кредита снижается процентная ставка, что приводит к уменьшению суммарной переплаты. Важно, чтобы долг рефинансировали в первой половине выплат по кредитному договору, поскольку большинство банковских программ предполагают аннуитетные платежи с преимущественным погашением процентов, когда основная сумма долга гасится по остаточному принципу.
Помимо разницы в ставке, рефинансируемый кредит открывает возможность снять ипотечное залоговое ограничение с недвижимости, если заемщик консолидирует долги по нескольким обязательствам, включая ипотеку. Схема снятия ограничений простая: заемщик рефинансирует кредит, беря дополнительную сумму наличными сверх размера долга по кредитке или потребительскому займу. Дополнительной суммой гасят ипотеку и снимают залоговое обременение, продолжая выплачивать единый платеж новому кредитору.
Следует различать простое рефинансирования от намерений рефинансировать ипотеку с переводом долга вместе с залоговым обременением в новый банк. Такой вариант более трудоемкий и предполагает расходы на подготовку нового заключения эксперта о стоимости недвижимости и переоформление страховки.
Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании?
На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии.
Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей.
Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?
Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:
-
Отрицательная кредитная история
Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;
-
Недостаточный уровень доходов
При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).
Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);
-
Незаконные перепланировки в квартире
При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.
Требования к заемщикам и список документов
Справка о доходах является обязательной бумагой, даже если на сайте банка прописано обратное. Ее отсутствие приведет к отклонению заявки, либо компания предложит повышенную процентную ставку, потому что клиент не в состоянии подтвердить свою финансовую стабильность. Основной перечень документации и стандартные требования в большинстве финансовых предприятий:
| Документы | Требования |
|---|---|
| Паспорт гражданина РФ | Возраст от 23 до 67 лет |
| Справка 2 НДФЛ с подписью и круглой печатью организации | Прописка в любом регионе России, а проживание по месту оформления займа |
| Копия трудовой книжки | Минимальный стаж от 3 до 6 месяцев |
| СНИЛС, ИНН | Официальное трудоустройство |
Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.
Далёкие от финансов люди полагают, что рефинансирование и реструктуризация – по сути одно и то же, ведь исходная цель у них одна. Она заключается в снижении ипотечного бремени и улучшения условий выплаты кредита. На самом деле эти понятия существенно отличаются. Чтобы понять разницу, стоит изучить их с точки зрения конечного результата.
Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.
Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.
Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.
Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:
- Уменьшение ставки по кредитному договору;
- Увеличение срока ипотеки;
- Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
- Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
- В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.
Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.
Какие могут быть последствия в этом случае?
Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.
Возможности, которые открывает рефинансирование
Помимо того, что рефинансирование способствует перекредитованию ипотечного займа под более удобные условия (в том числе с более низкой процентной ставкой), оно открывает перед дебитором и ряд дополнительных возможностей. Востребованность рефинансирования среди россиян доказывает этот факт.
Посредством перекредитования можно:
- Избавить себя от одновременных кредитных выплат в разных банковских организациях, объединив все кредиты в один;
- Снизить общую сумму переплаты по ипотеке за счет выбора более удобной процентной ставки;
- Получить дополнительные деньги на удовлетворение личных нужд;
- Выполнить все финансовые операции по ипотечному кредиту без согласия первичного кредитора.