Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все нюансы выписки прежних владельцев до и после продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление на выписку из квартиры можно подать по месту фактического проживания/нахождения. Например, гражданин проживает в Москве, а прописан в Уфе. Чтобы выписаться из уфимского жилья, он может обратиться в районное МВД Москвы. В данном случае его могут выписать «в никуда». Если же в Москве он прописывается по новому адресу, то со старого адреса его выпишут автоматически в течение трех дней.
Снятие с регистрационного учета удаленно или по доверенности
Выписаться из квартиры можно по доверенности. Например, человек находится в другом городе или стране и может поручить своему доверенному лицу (например, супругу) выписать его из квартиры. «Доверенность и заявление о снятии с регистрационного учета необходимо заверить у нотариуса. При оформлении доверенности понадобится только паспорт», — уточнил Шон Бетрозов.
Граждане, находящиеся за пределами России, могут дистанционно выписаться из квартиры. «В этом случае придется заверить заявление в консульстве России или обратиться к нотариусу в стране проживания для оформления доверенности с последующим ее переводом на русский язык и произвести апостиль — процедуру легализации», — добавил адвокат. После этого доверенное лицо может обратиться в МФЦ или отделение МВД и пройти процедуру снятия с регистрационного учета.
На что нужно обратить внимание
Ситуация, когда необходимо выписаться из квартиры для того, чтобы ее продать, может обернуться неприятности как для покупателя, так и для продавца.
Однако для нового владельца квартиры последствия могут быть гораздо более серьезными.
| № п/п | Подводные камни |
|---|---|
| 1 | Необходимо тщательно изучать сам договор купли-продажи. Кроме прочих обязательных условий, в нем должны быть указаны обязательства и сроки выписки и выселения из квартиры продавца и всех членов его семьи. |
| 2 | Для покупателя намного безопаснее будет, если на момент совершения сделки в квартире не будут зарегистрированы несовершеннолетние дети и граждане, признанные недееспособными или инвалиды. Хотя если это условие не выполняется, то после вступления в право собственности владелец квартиры может обратиться с заявлением в суд и на основании его вердикта выселить бывших владельцев или же членов семьи. |
Процедуры выписки при продаже
При добровольной процедуре жильцы отправляются в ГУВМ МВД. Здесь выдадут бланк для снятия с учета. Заполненное заявление подается вместе с гражданским паспортом. Если выписывают ребенка до 14 лет, дополнительно предоставляется свидетельство о рождении. При снятии с учета несовершеннолетнего с 14 лет заявление подается с паспортом. При этом ребенок подписывает заявление и присутствует на выписке лично.
Снятие с регистрации осуществляется в 3-дневный срок с момента поступления документов. Если заявление подается через управляющую компанию средний срок на снятие с учета доходит до 7-10 дней. Это связано с тем, что сотрудник паспортного стола часто передает документы в ГУВМ МВД 1-2 раза в неделю.
После завершения выписки предоставляется паспорт со штампом о снятии с учета, листок убытия. Последний документ важно сохранить, так как он понадобится при будущей регистрации.
Подтверждение выписки
Чтобы подтвердить состоявшуюся выписку, помимо паспорта с печатью можно предоставить выписку из домовой книги. Она оформляется уже после возврата документов о снятии с регистрации. В выписке фиксируются зарегистрированные лица на текущий момент. Если их нет, можно приступать к оформлению сделки.
Большинство покупателей не оформляет договор без получения подтверждения. По этой причине продавцу лучше позаботиться о снятии с учета заранее. Особенно это важно, если в квартире зарегистрированы дети, так как в их случае снятие с учета может затянуться.
Чтобы правильно выбрать время для снятия с учета, необходимо руководствоваться индивидуальными обстоятельствами. Если другого адреса нет и он появится только после продажи текущей и покупки новой квартиры, можно выписаться после подписания предварительного договора купли-продажи. В этом случае вносится аванс или задаток, подтверждается серьезность намерений продавца. В остальных случаях можно освободить квартиру заранее.
Как выписаться из квартиры правильно
Процедура выписки из квартиры предусматривает несколько вариантов решения вопроса:
- Если гражданин собирается выписываться из приватизированной квартиры, он идет в МВД, МФЦ или ТСЖ, берет с собой паспорт, пишет заявление. Документы проверяются, после чего в паспорте ставится отметка о снятии с регистрации, и он возвращается заявителю. Это самый простой и быстрый вариант.
- Если заявитель проживает в другом регионе, то помимо паспорта и нотариально заверенного заявления о выписке необходимо приложить доверенность на человека, который передаст документы в паспортный стол. Правда, здесь есть небольшая оговорка. Дело в том, что выписываться из квартиры можно не только по старому месту жительства, но и по месту новой регистрации.
- Если же необходимо выписать кого-то в принудительном порядке, то это возможно только через суд.
Первый вопрос, который возникает у продавца жилья, касается сроков выписки из квартиры при продаже. Под выпиской понимается снятие лица с регистрационного учета по месту его проживания.
Выписка прежних жильцов из квартиры не имеет точных сроков.
На деле обычно выписка происходит еще до продажи квартиры, так как если недвижимость никем не обременена, то покупатель на нее находится намного быстрее. Мало кому захочется купить жилье, где прописан сам собственник, его семья, племянники, тетки и прочие родственники.
Если выписаться до продажи невозможно, то необходимо обсудить этот момент с покупателем. В этом случае срок, указанный в договоре, будет считаться крайним для снятия с регистрационного учета.
Что делать, если предыдущие жильцы не выписались после продажи и данный срок не был обговорен между сторонами сделки? В такой ситуации применяются нормы ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Речь идет о «разумном» сроке, то есть предыдущие жильцы должны выписаться из квартиры в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования новым владельцем.
Если они этого не сделают, новый собственник имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выселении.
Законодательные сроки выписки из квартиры отсутствуют. Точный ответ на вопрос, когда именно выписаться из квартиры в случае ее продажи, дать невозможно. Собственник может продать квартиру, но не выписываться из нее вовсе. Если выписка все же случилась, то нужно встать на регистрационный учёт по новому месту жительства. На это законом отводится 7-дневный срок с даты заселения. Отсутствие постоянной прописки свыше недели наказывается административным штрафом.
Процедура выписки из квартиры укладывается в 3 дня с момента подачи заявления по форме №6. Именно такой срок предусмотрен в Регламенте (ст. 33 ПП № 713 «Об утверждении правил…» от 17.07.1995 года). Обращение с заявлением через МФЦ «Мои документы» растянет срок до 5-6 дней.
Выписка членов семьи без их согласия
При продаже квартиры могут возникнуть разнообразные коллизии, связанные с тем, что остальные члены семьи продавца не хотят выписываться до или после оформления сделки или намеренно затягивают этот вопрос.
В этом случае покупатель и новый собственник жилья вправе выписать их самостоятельно через районный суд. Это весьма неприятная процедура, связанная с подготовкой иска, оплатой госпошлины и подачей документов в судебную инстанцию.
Самые сложные дела с принудительной выпиской через суд:
- детей до 14 лет, в особенности сирот;
- инвалидов-иждивенцев продавца;
- наследников, указанных в завещании;
- пропавших без вести;
- лиц, которые когда-то отказались от приватизации и формально имеют право на проживание в квартире.
Если суд выяснит, что детям негде проживать и родители заявляют о несогласии на выписку, снятие с учета будет невозможно. Процесс будет затягиваться ровно до тех пор, пока родители не будут обеспечены жильем и не смогут прописать детей по новому адресу.
Интересная статья: Как сняться с регистрационного учета по месту жительства?
В ситуации с жильцом, отказавшимся от приватизации, все еще сложнее. Это, так называемый «вечный квартирант» и его невозможно выписать даже через суд. Непрофессионалам лучше обращаться для защиты своих интересов к юристам, которые помогут пройти все стадии судебного процесса.
Сама процедура выписки прежних собственников жилья должна начинаться с их обращения в органы ФМС с предоставлением туда данных о смене места проживания. Такая процедура носит уведомительный характер, и все условия в этом случае должны быть продиктованы жилищным кодексом России.
Если бывшие жильцы выписываются из приватизированной жилой площади, то им предоставляется право, выписываясь, не оставлять новый адрес. Исключение в такой ситуации составляют только лица, не достигшие совершеннолетия.
Снятие с учета при продаже не приватизированной квартиры имеет ряд определенных нюансов. Если один из прежних жильцов, имеющий прописку в данной квартире, отказывается от выписки, обращаться с этой проблемой придется только в органы суда. Покупая недвижимость, данный аспект стоит иметь в виду.
Как только оформление всех документов, касающихся приобретения/ продажи, будет закончено, а сделка завершена, прежний собственник жилья и все прочие жильцы подлежат снятию с учета, а после прописке по новому адресу. Процедура выписки из продаваемой жилой площади абсолютно ничего не стоит, то есть не требует уплаты всяческих государственных сборов.
Основной закон, на который необходимо ориентироваться при выписке бывшего собственника, это п.2, ст.292 ГК РФ. В нем сказано, что факт перехода права собственности на жилье является основанием для выписки и выселения членов семьи предыдущего собственника.
Может показаться, что формулировка не включает сюда самого бывшего владельца, но это не так. Сказано «члены семьи собственника». Так как он тоже является членом семьи, он также подпадает под действие данного положения. Но это не единственный закон, на который можно опираться:
- Ст.209 ГК РФ. В ней сказано, что владелец по собственному усмотрению распоряжается своим имуществом (в данном случае – квартирой). Как следствие, только он решает, кто может или не может жить в его квартире.
- Ст.304 ГК РФ. Тут уточняется, что собственник может требовать устранять нарушения его прав. В данном случае это относится к тому, что человек имеет право обратиться в суд и потребовать принудительной выписки/выселения предыдущего владельца.
- Ст.35 ЖК РФ. В этой статье рассказано о том, что после прекращения права проживания, человек обязан покинуть недвижимость. В рассматриваемом случае право проживания предыдущего владельца было прекращено после перехода права собственности к новому владельцу. Как следствие, никаких прав на проживание у старого собственника нет. Он обязан выписаться и съехать с квартиры.
Иногда продавцу действительно некуда выписаться. Он просит оставить его прописку в этой квартире на некоторый срок, пока не будет найдено новое жилье. Иногда он при этом переезжает в съемную квартиру, а иногда остается жить в своем старом жилье. Такие моменты обязательно нужно фиксировать документально.
Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.
- Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде (см. «Выписка несовершеннолетних детей при продаже квартиры«).
- Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
- Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта. Если супруг бывший — проблем возникнуть не должно (см. «Выписка из квартиры бывшего мужа«).
Добровольная и принудительная выписка
Из этого следует, что если он прописан в продаваемой квартире, он обязан сняться с регистрационного учета. После выписки гражданин обязан прописаться вновь уже по новому месту учета, причем сделать это нужно в установленный законодательством срок.
Если гражданин при продаже квартиры пока не имеет нового местожительства, это не говорит о том, что он не может из нее выписаться. Более важным для него является срок, в течение которого он должен прописаться по новому месту пребывания.
В новую квартиру прописаться гражданин обязан в течение 7 дней. Если же прописаться ему негде, он должен оформить временную регистрацию по своему фактическому месту жительства.
Срок, в течение которого гражданин обязан прописаться после выписки устанавливается на законодательном уровне. Делается это в первую очередь с целью отслеживания процесса передвижения по стране наших граждан. В том случае, если после выписки в установленный срок гражданин не успевает прописаться по новому месту, ему грозит административное взыскание.
В какой именно период времени гражданин обязан выписаться из квартиры при ее продаже законом не установлено. Обычно этот срок устанавливают стороны сделки купли-продажи между собой.
Законодательство предусматривает только семидневный срок для постановки на учет по новому месту жительства.
Предлагаем ознакомиться Не открывают лицевой счет на новую квартиру законнно ли это
В том случае, если этот срок будет нарушен без уважительных на то причин, гражданин может быть привлечен к административной ответственности.
Важно! Выписка и прописка гражданина является государственной услугой, за которую не предусматривается взимание пошлины.
Если сняться с учета нужно в приватизированной квартире, то обратиться нужно в один из органов: МФЦ, ФМС или в паспортный стол. При этом подать следует определенный пакет документов, включающий в себя:
- Заявление, которое подается по установленной форме. При этом заполняет его сам гражданин с 14 лет, а за малолетних детей заявление составляет родитель или опекун;
- Паспорт, если паспорт ребенком еще не получен, то свидетельство о рождении;
- Лист убытия;
- Домовая книга (требуется в определенных случаях, которые следует уточнить у сотрудников принимающего органа).
После этого документы проверяются в течение 3 дней и выдается паспорт со штампом о снятии гражданина с регистрации.
Иногда срок выписки может увеличиться, например, если документы о снятии регистрации подаются не по месту прописки, а по месту проживания, либо если прописываться граждан будет в другом городе.
Продажа жилища осуществляется путем передачи прав на него другому владельцу. Подписав договор купли-продажи, бывший хозяин обязан освободить квартиру физически и юридически, то есть аннулировать учет всех прописанных по таким причинам:
- чтобы новому собственнику не пришлось платить коммунальные услуги и за тех, кто уже выехал;
- ради соблюдения договорных обязательств, среди которых должен быть также пункт о необходимости выписки до конкретного срока (ст. 457 ГК РФ);Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар
- Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
- Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
- чтобы не быть вовлеченным в судебный процесс по иску человека, купившего квартиру.
Но когда нужно выписаться из проданного жилого помещения?
Выписка несовершеннолетних детей
Если к моменту купли-продажи квартиры выписка взрослых необязательна, то с детьми все обстоит иначе. Несовершеннолетние лица обязательно должны быть сняты с регистрационного учета по месту проживания, в противном случае продать квартиру будет невозможно. Несовершеннолетние дети защищены законом. Даже после расторжения брачных уз дети имеют право проживать на прежней квартире до своего совершеннолетия. Чтобы выписать ребенка из квартиры и продать жилье, необходимо, чтобы для ребенка был предоставлен новый дом. Выписывать детей в «никуда» нельзя. В подобной ситуации может понадобиться разрешение органов опеки и попечительства, которые должны оценить новое место проживания ребенка. При этом в первую очередь учитываются интересы малыша. В каждом случае должен быть индивидуальный подход. Например, если ребенка, страдающего заболеваниями органов дыхания, хотят перевезти в сельскую местность и поселить в частном доме, то это будет оптимальным вариантом.
Читать также: Оформление выписки из квартиры
Таким образом, каждый должен знать, нужно ли выписываться из квартиры при ее продаже. Выписка может осуществляться как в отношении самого собственника квартиры, так и в отношении проживающих там лиц. При наличии в квартире детей и подростков процесс продажи усложняется. У каждого ребенка должна быть прописка при продаже старого жилья в уже новом доме.
Все зависит от интересов несовершеннолетних детей и возможности обеспечения для них нормальных условий жизни на новом месте.
Обязательно ли выписываться при продаже квартиры?
Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечает на вопросы, которые возникают при продаже жилой площади. Если квартира продается, права пользования и эксплуатации жилого помещения переходят к прежнему собственнику, если иное не установлено законодательством. Учитывая статью 35 часть 1 Жилищного кодекса РФ, гражданин теряет право использовать жилое помещение по своему предназначению, поэтому в короткие сроки должен его освободить. Все проживающие в квартире члены семьи в обязательном порядке должны выписаться из нее до продажи.