Для чего нужен договор мены и как его составить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужен договор мены и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Можно ли менять квартиры социального найма

Обмен жилья, предоставленного по договору социального найма, прямо предусмотрен в ст. 70 ЖК РФ. Статья указывает на следующие особенности такой сделки:

• Обмен может совершаться только в том случае, если обе квартиры имеют равный статус. Обменять приватизированную квартиру на муниципальную нельзя.
• Обмен требует письменного согласия наймодателя. Им выступает тот отдел органов местного самоуправления (или государственных), который конкретно распоряжается недвижимым имуществом. Поскольку структура органов местной власти в каждом регионе своя, перед сделкой нужно уточнять, кто конкретно из должностных лиц должен давать своё согласие.
• Обмен может совершаться и в том случае, если квартиры по договору социального найма находятся в разных городах и принадлежат соответственно разным собственникам в лице муниципальных образований. То есть, условно говоря, можно не только обменять неприватизированную квартиру в Юго-Западном районе Воронежа на такую же в Левобережном – но и квартиру в Воронеже на такое же жильё в Пензе.
• Обмен возможен только в том случае, если все участники договора найма дали своё согласие. Если кто-то против, добиваться обмена придётся в судебном порядке доказывая, что есть существенные и заслуживающие внимания обстоятельства, требующие этого обмена.
• Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки. Они будут следить за тем, чтобы при заключении договора интересы детей и подростков не были нарушены.

Для обмена квартир по договору социального найма потребуется следующий пакет документов:

1. заявление в адрес муниципального органа власти с просьбой одобрить обмен;
2. копии документов, подтверждающих личность нанимателя и членов его семьи;
3. копия договора соцнайма (если он не заключался сразу, самое время обратиться в орган местной власти и его заключить);
4. копия ордера на вселение или разрешение местного органа власти на пользование квартирой;
5. справка о составе семьи нанимателя;
6. письменное согласие от всех взрослых членов семьи нанимателя на совершение обмена жильём;
7. согласие органа опеки – если в числе проживающих в квартире есть несовершеннолетние;
8. справка от коммунальных служб о том, что за выселяющимся жильцом не числится долга по квартплате, оплате тепло-, водо- и электроснабжения.

Какие документы нужны при подготовке договора дарения:

• паспортные данные сторон сделки;
• свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
• технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
• доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Государственная регистрация дарственной на квартиру

Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?

Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.

Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 г.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).

Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование договора, отражающее предмет сделки;
• Информация о сторонах сделки;
• Права и обязанности сторон при совершении сделки;
• Ответственность за несоблюдение условий договора;
• Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
• Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
• Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

• гражданские паспорта сторон;
• имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
• справки о действительном составе семей;
• согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
• стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
• письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

• здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
• в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
• объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
• один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Отвечает управляющий партнер «Таранюк и партнеры» Максим Таранюк:

Согласно пункту 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется им единолично, без согласия второго супруга.

В случае, если квартира, принадлежащая одному из супругов, будет обменена им на другую квартиру, возможны разные правовые последствия. Если обмен был равноценным или на меньшую квартиру с доплатой этому супругу, то новая квартира также становится единоличной собственностью этого супруга. Так же как и доплата.

А вот если доплату производил другой супруг, то важное значение имеет за счет каких средств была осуществлена доплата. Если это его личные средства, например, полученные в дар или по договору займа, право собственности у второго супруга не возникнет. А вот если доплата произведена за счет общего дохода семьи, то второй супруг приобретет право на долю в квартире. Его доля составит 50% от части квартиры, оплаченной из дохода семьи. При этом нужно помнить, что к общему доходу относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

О родственном обмене квартирами соцнайма

Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.

Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.

Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.

Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.

Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:

• Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
• Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
• Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
• Оспаривание в суде права проживания в квартире.
• Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.

Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:

• План дома.
• Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
• Справка из домовой книги.
• Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
• Заявление об обмене с нотариальным заверением.
• Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
• Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
• Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

• консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
• двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
• возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Может ли такая сделка быть признана ничтожной?

Да, может. Несмотря на то, что дарение является одним из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками, сделку могут признать ничтожной (притворной), если выяснится, что под видом дарения ее участники совершили обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.

«Договор дарения с целью обмена квартирами допускается при оформлении двух отдельных сделок. Единственным основанием признания такой сделки ничтожной может быть, если два договора дарения будут прикрывать другую сделку, но это сложно доказать. В суде предстоит доказать такой умысел. Если никаких объективных данных нет, то добыть их в судебном порядке не представляется возможным. Это воля сторон заключать такие сделки. В самом договоре не будет слов об обмене. По закону одна сторона вправе другой стороне подарить квартиру. Вместе с тем другая сторона также вправе сделать подарок. Другими словами, один человек дарит на день рождения родственнику одну квартиру, а второй в свою очередь дарит свой подарок. Нельзя признать такой подход меной, это будет именно дарением», — говорит адвокат Константин Лопушанский.

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Похожие записи:

• Новый профстандарт кадровика: кому снова придется учиться
• ФНС рассказала, когда родители должны платить налоги за детей
• Выплаты малоимущим семьям в 2023 году