Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подготовка заключения кадастрового инженера». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой грамотный стандартный межевой план содержит один единственный вид объекта — участок земли. По аналогии с техническим планом заключение обязательно, хотя есть исключения из правил. Но тут срабатывает принцип «кашу маслом не испортить». Лучше его составить сразу, чем получить отказ с формулировкой «отсутствуют обоснования для прохождения границ». Часто бюрократы любят отписку «отсутствует объяснение конфигурации». Примеров множество.
Лучше идти миром: досудебное землеустроительное заключение
Всегда есть возможность разрешить земельные споры между проживающими по соседству людьми без обращения в судебные инстанции. Это позволит спасти деньги, время и нервы. Надо просто вызвать кадастрового специалиста для выполнения замеров участка. Его заключение скажет о многом. Процедуру принято называть «землеустроительной экспертизой». Всегда приветствуется присутствие всех заинтересованных лиц при проведении измерительных операций. В процессе можно задать текущие вопросы, проверить степень компетенции кадастрового инженера.
Довольно часто перед выполнением заказа приходится проводить процедуру выноса границ в натуру. Такой подход обеспечит визуальное представление о расположении межевых знаков. После этой работы можно чётко увидеть нестыковки реальных границ и показаний, которые проходят по кадастровым документам. Если выявленные противоречия не удаётся разрешить на месте замеров, стоит заказать экспертизу. Её результаты можно смело предоставлять судье. Это будет весомым аргументом, приложенным к исковому заявлению.
Минимальная плата за вынос границ от 5 тысяч.
Как доказать наличие ошибки
Для того, чтобы доказать наличие ошибки на кадастровой карте в отношении конкретного земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения землеустроительной экспертизы и подготовки межевого плана.
Как правило, если рассматриваемые доказательства суду не предоставлены, судья вправе назначить проведение судебной проверки и вынести решение, опираясь на ее результаты. К такому мнению пришел Верховный суд, рассматривая кассационную жалобу.
Случается, и обратная ситуация, когда сосед пытается доказать наличие кадастровой ошибки, и, таким образом «присвоить» себе часть соседского земельного участка. В такой ситуации ответчику рекомендуется основательно подготовится, например, заказать межевой план, выписку из ЕГРН, а также, провести землеустроительную процедуру.
Подготовка объектов для кадастрового учета
Для того, чтобы узнать, необходимо ли готовить объект для кадастрового учета, следует уяснить состав имеющихся документов, провести кадастровые работы для получения фактических характеристик и сравнить полученные фактические характеристики со сведениями в исходных документах и сведениями ЕГРН. Если имеет место, хотя бы одно из нижеперечисленных условий,
- Нет документов, обязательное использование которых для составления межевого или технического плана установлено законом и приказами Минэкономразвития по составлению межевых и технических планов.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют сведениям в имеющихся исходных документах.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют законодательным требованиям к объектам недвижимости.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, противоречат имеющимся сведениям ЕГРН.
то объект нужно будет готовить для проведения технического учета.
Для подготовки объектов к кадастровому учету следует, прежде всего, провести кадастровые работы, по результатам которых получить фактические характеристики. Полученные фактические характеристики необходимо сравнить с законодательными ограничениями, установленными для объектов недвижимости. Для зданий это разрешенное количество этажей, разрешенное назначение, соответствие градостроительному лану земельного участка. Для земельных участков – минимальная и максимальная площадь, установленная правилами землепользования и застройки. Фактические характеристики необходимо сравнить со сведениями в исходных документах, обязательное использование которых предусмотрено законодательством и определить допустимость выявленных расхождений. Наконец необходимо сопоставить фактические характеристики со сведениями ЕГРН. Если выявлено отсутствие документов и недопустимые расхождения, препятствующие проведению кадастрового учета, то результаты кадастровых работ следует оформить в виде межевого или технического плана на бумажном носителе и использовать при проведении работ по подготовки объекта.
Пути подготовки объектов для кадастрового учета:
- Если характеристики объекта не соответствуют установленным требованиям, то не исключается приведение характеристик объект недвижимости в состояние, которое соответствует требованиям законодательства.
- Если отсутствуют нужные исходные документы, их можно попытаться найти в государственных и муниципальных архивах или получить в порядке установленных законом процедур.
- Если характеристики объекта не соответствуют сведениям в исходных документах, можно а) внести изменения в исходные документы, если законом установлены соответствующие процедуры, б) привести объект в соответствие со сведениями, указанными в исходных документах, в) отдельно оформить часть объекта, превышающую площадь по исходным документам и г) отказаться от использования части объекта, предоставленной исходными документами, если такое использование невозможно или нецелесообразно.
- Если ни один из вышеперечисленных путей не подходит, то остается подача искового заявления в суд для признания права на объект недвижимости с его фактическими характеристиками.
- Если фактические характеристики объекта недвижимости, полученные в результате кадастровых работ, противоречат сведениям ЕГРН о самом объекте или смежных объектах, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН в порядке исправления реестровой или технической ошибки или в судебном порядке.
Приведение в соответствие фактических характеристик и сведений в исходных документах
При расхождении сведений в техническом плане с проектной документацией по зданию, что характерно, например, для многоквартирных и промышленных зданий, законодательство требует внесения изменений в проектную документацию, ее повторное согласование и утверждение.
В случае недопустимого превышения фактической площади по сравнениюс исходными документами, на характерных точках границы, заключающей установленную документами площадь, устанавливаются временные межевые знаки. Положение временных межевых знаков фиксируется в Абрисе характерных точек. На обороте Акта согласования помещается чертеж, где условным знаком показывается положение временных межевых знаков и фактических рубежей, по которым проходят границы.
Площадь, превышающую предоставленную по документам можно дополнительно оформить. Для оформления дополнительной площади за счет неразграниченной государственной собственности необходимо подать в местные органы власти заявление с приложением проекта Семы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Дополнительную площадь, при условии оформления основной, можно приобрети без проведения торгов в собственность или в аренду.
Если в ходе кадастровых работ выявлено превышение фактической площади по сравнениюс исходными правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами, владелец земельного участка может перенести ограждения и установить их на новом месте таким образом, чтобы ограждение ограничивало площадь, предоставленную по документам.
Приведение здания в соответствие с установленными требованиями это крайняя мера, на которую следует пойти, когда другие пути решения проблемы не дали результата.
Субъекты кадастровой деятельности
Такие работы выполняют кадастровые инженеры. Ранее для того, чтобы иметь право выполнять кадастровые работы и являться кадастровым инженером, необходимо было иметь квалификационный аттестат. С июля 2016 г. требования к кадастровым инженерам изменились. Теперь таковым может являться физическое лицо, которое в обязательном порядке состоит в одной из саморегулируе- мых организаций кадастровых инженеров (далее — СРО КИ). Стать членом СРО КИ можно только при соблюдении следующих условий:
- 1) наличие гражданства Российской Федерации;
- 2) наличие высшего образования но специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается Минэкономразвития РФ, или наличие высшего образования по не вошедшим в этот список специальностям или направлениям, при наличии дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;
- 3) наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет (стажировка);
- 4) сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие необходимых для осуществления кадастровой деятельности профессиональных знаний;
- 5) отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;
- 6) отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
- 7) наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера (на сумму не менее 2,5 млн рублей).
Кроме того, обязательным условием вступления в СРО КИ является также отсутствие ограничений, связанных с исключением кадастрового инженера из СРО КИ. Так, нельзя претендовать на членство в СРО КИ:
- 1) в течение двух лет в случае, если кадастровый инженер был исключен по одному или нескольким основаниям, включающим:
- — нарушение обязательных условий членства в СРО КИ, к которым относятся: соответствие установленным условиям принятия физического лица в СРО КИ, соблюдение требований к осуществлению и организации кадастровой деятельности, внесение установленных СРО КИ взносов,
- — принятие в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета земельных участков, которые связаны с подготовленным кадастровым инженером межевым планом, картой-планом территории (а также кадастровыми документами в отношении других, помимо земельных участков, объектов недвижимости) и суммарное количество которых составляет 25 и более процентов от общего количества решений при условии, что таких решений было принято не менее двадцати,
- — принятие за последние три года деятельности кадастрового инженера органом кадастрового учета десяти и более решений о необходимости устранения кадастровых ошибок в сведениях, связанных с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при определении местоположения границ земельных участков или местоположения зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства,
- — неосуществление кадастровым инженером кадастровой деятельности (непредставления в орган кадастрового учета межевого плана, технического плана, акта обследования, карты-плана территории, подготовленных кадастровым инженером) в течение трех лет,
- — непредставление кадастровым инженером в орган кадастрового учета актов согласования местоположения границ земельных участков;
- 2) в течение шести месяцев, если кадастровый инженер был исключен за неуплату членских взносов более чем за три месяца;
- 3) в течение срока дисквалификации либо срока, во время которого кадастровый инженер лишен права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в соответствии с вступившим в законную силу решением суда, в случае если данный срок превышает два года.
Еще одно из ограничений заключается в том, что если кадастровый инженер был исключен из СРО КИ по причине представления им подложных документов при принятии в СРО КИ или был признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, то он не вправе претендовать на членство в СРО КИ.
Следует отметить, что для лиц, имевших на 01.07.2016 действующие квалификационные аттестаты кадастрового инженера, предусмотрены переходные положения:
- — право осуществления кадастровой деятельности наряду с кадастровыми инженерами до 1 декабря 2016 г.;
- — для включения в состав членов СРО КИ не требуется прохождения стажировки и сдачи теоретического экзамена;
- — требование о наличии необходимого образования не применяется до 1 января 2020 г.
По новым требованиям, для подтверждения профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности, национальным объединением СРО КИ организуется проведение теоретического экзамена: создается экзаменационная комиссия, проектируется и внедряется автома?газированная информационная система, разрабатываются и утверждаются тестовые задания в соответствии с программой экзамена, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 28.07.2016 № 406 «Об утверждении программы теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности». Согласно этому документу, программа включает четыре раздела, каждый из которых вносит свою долю в общую структуру вопросов:
- 1. Объекты недвижимости (20% от общего количества вопросов);
- 2. Кадастровая деятельность (50% от общего количества вопросов);
- 3. Ведение государственного кадастра недвижимости и осуществление государственного кадастрового учета (20% от общего количества вопросов);
- 4. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (10% от общего количества вопросов).
Например, раздел 2 «Кадастровая деятельность» включает следующие темы:
- 1. Кадастровый инженер. Формы организации кадастровой деятельности.
- 2. Основания для выполнения кадастровых работ. Договор подряда на выполнение кадастровых работ.
- 3. Представительство. Доверенность.
- 4. Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
- 5. Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности.
- 6. Государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
- 7. Страхование гражданской ответственности кадастрового инженера.
- 8. Условия членства и исключения кадастрового инженера из саморе- гулируемой организации.
- 9. Стажировка претендентов на получение квалификации «кадастровый инженер».
- 10. Результат кадастровой деятельности (межевой план, технический план, акт обследования).
- 11. Землеустроительная, градостроительная, лесоустроительная и другая документация, используемая при выполнении кадастровых работ.
- 12. Объекты землеустройства и иные объекты, сведения о границах которых подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
- 13. Государственная геодезическая сеть, опорные межевые сети. Государственная система координат, местные системы координат.
- 14. Определение координат характерных точек границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках.
- 15. Определение площадей объектов недвижимости.
- 16. Восстановление на местности границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках но координатам характерных точек таких границ и контуров.
- 17. Точность определения координат характерных точек границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках.
- 18. Устранение несоответствий в местоположении границ земельных участков.
- 19. Комплексные кадастровые работы.
- 20. Средства измерений. Методы обработки результатов измерений.
- 21. Согласование местоположения границ земельных участков.
- 22. Определение местоположения помещения в пределах этажа здания или сооружения либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения.
- 23. Обжалование решений о приостановлении осуществления кадастрового учета.
- 24. Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации, регулирующего осуществление кадастровой деятельности.
- 25. Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации в области персональных данных.
- 26. Ответственность за разглашение сведений, составляющих государственную тайну.
Виды кадастровых работ в отношении земельных участков
Основная цель проведения кадастровых работ – это необходимость внесения новой записи в Росреестр по конкретному земельному наделу для отображения всех сведений по нему. По итогу такой деятельности составляется кадастровый план, который подлежит постановлению на учет в Государственном кадастре.
После выполнения всех работ и внесения в реестры всех необходимых данных у гражданина, который инициировал кадастровые работы в отношении земельных участков, появляется возможность оформить на себя право владения.
В паспорте должна присутствовать такая информация:
- схема-чертеж участка;
- кадастровый номер надела;
- точная площадь земли;
- адрес участка;
- категория земли, разрешенные виды использования;
- цена после кадастровой оценки;
- дата постановления участка на кадастровый учет;
- соответствие расположения границ с нормами законодательства.
После выдачи кадастрового паспорта владелец земли также получает выписку с такими данными:
- какие существуют обременения на земельном участке или его частях;
- указание точных координат границ участка (поворотных точек);
- точное местоположение линий границ.
Такой паспорт должен отвечать всем критериям, которые на его счет прописаны в законодательстве. Если в этом документе недостаточно необходимой информации, то в регистрации прав собственности может быть отказано.
Если было обнаружено, что в госкадастр внесены неверные данные, то они подлежат уничтожению, после чего проводятся кадастровые работы для получения правдивой информации об участке земли.
В перечень кадастровых работ включаются такие виды деятельности:
- установление всех собственников определенного земельного участка;
- оформление схем размещения надела;
- согласование и исполнение работ по кадастровой или контурной съемке;
- описание контуров надела;
- обоснование с юридической точки зрения права на возникновение новых участков земли;
- уточнение границ участка;
- проведение уточнения координат границ надела;
- межевание и формирование плана межевания.
Если все работы проведены, за земельным участком может быть закреплен кадастровый номер, который записывается в паспорт.
Кто обязан исправить кадастровую ошибку
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.
Требований в зависимости от вида кадастровых работ в состав межевого плана может включаться приложение.
Согласно п. 23 Требований в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются:
— документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);
— нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;
— документация по планировке территории (проекты межевания территорий);
— утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий;
— утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;
— утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства;
— решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;
— вступившие в законную силу судебные акты;
— иные предусмотренные законодательством документы.
При этом Требованиями не предусмотрено обязательного включения в состав приложения межевого плана документации по планировке территории (п. 27 Требований).
Для чего уточняются границы земельных участков
При покупке земли необходимо знать территорию, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с продажей, оформлением дарственной или совершением других сделок. При наличии документов, подтверждающих права собственности, гражданин обращается в кадастровую палату, где выдаются паспорт и план участка. Эти заключения свидетельствуют о том, что земля состоит на государственном учете.
Выясняются границы надела в следующих случаях:
- споры между жителями смежных территорий о местах прохождения рубежа;
- судебное разбирательство;
- приобретение территории с неясными границами;
- регистрация здания или сооружения в учетных органах.
Вывод кадастрового специалиста: что это такое
Надо отметить, что потребность в составлении кадастровым инженером экспертного заключения возникает не только при подготовке текстовой части, являющейся неотъемлемой составляющей как технического, так и межевого планов. Заключение специалиста кадастрового профиля бывает необходимым в ситуации цивилизованного разрешения земельных конфликтов, возникающих между собственниками соседних (смежных) наделов, имеющих разногласия по поводу границ. Вывод эксперта может понадобиться для уточнения площади помещений или земельных участков, если по этому поводу ведутся споры. Нередко кадастровому инженеру приходится готовить экспертное заключение и для судебных органов, рассматривающих соответствующие иски от владельцев недвижимости.
Права и обязанности кадастрового инженера
Деятельность кадастрового инженера включает в себя множество разных функций и задач. Чтобы специалист мог в полном объеме выполнять обязанности, предоставляется право:
- получить свободный доступ на земельные участки или объекты недвижимости;
- запросить все документы, которые требуются для оказания услуг;
- отказаться от проведения работ, если клиент нарушает условия договора.
Также у кадастрового инженера широкий круг обязанностей:
- следить за выполнением требований профессиональной этики;
- соблюдать действующие стандарты работы и выполнять требования закона;
- отказать клиенту в предоставлении услуг, если обнаружены недостоверные сведения, не предоставлен доступ к участку или зданию для исследования;
- каждые 3 года проходить обучение для повышения квалификации;
- давать заказчику достоверную информацию о членстве в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО КИ) по запросу;
- при получении конфиденциальной информации от заказчика принять меры для предотвращения разглашения;
- иметь личную именную печать, а также усиленную квалифицированную электронную подпись для заверения документов.
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
Согласно статье 28 главы 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ, кадастровая ошибка — это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. То есть ошибка признается кадастровой, если неверные данные содержались в документах, которые были предоставлены в орган кадастрового учета (например, ошибки, допущенные при определении координат характерных точек границ земельного участка).
Если кадастровая ошибка выявляется органом кадастрового учета, то принимается решение о необходимости устранения такой ошибки, которое содержит дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в предусмотренном законом порядке.