Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое техническое помещение в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
Хозяйственные и технические помещения
4.26. [4.35, 4.37] Помещения хозяйственного назначения в составе многоквартирных жилых домов (кроме блокированных) подразделяются на обязательные и рекомендуемые.
Хозяйственные помещения в общежитиях выполняются в составе помещений общественного назначения. К обязательным помещениям хозяйственного назначения в многоквартирных жилых домах (кроме блокированных), в том числе реконструируемых 4 — 5-этажных жилых домах I периода индустриального домостроения, относятся: помещение для хранения уборочного инвентаря, оборудованное мойкой и трапом; дежурного по подъезду (консьержки); в специализированных квартирных жилых домах для семей с инвалидами-колясочниками — для хранения уличных кресел колясок.
Подготовка и изготовление технического плана помещения
Техплан помещения, как и любого другого объекта строительства может подготовить только кадастровый инженер.
Для того, чтобы выяснить какая кадастровая организация в вашем регионе занимается подготовкой техплана на помещение предлагаем обратиться к каталогу исполнителей кадастровых услуг.
Общий порядок подготовки техплана установлен приказом Минэкономразвития № 953. Чем же будет отличаться техплан на помещение от техплана на здание (сооружение)?
Так как при подготовке кадастрового технического плана помещения будет браться во внимание лишь отдельная часть здания, то и соответственно все описания в графической и текстовой части техплана будут касаться лишь интересующего нас помещения.
Чтобы подготовить техплан помещения кадастровому инженеру необходимо предоставить сведения о здании или сооружении, в котором это помещение находится. Для этого, здание должно стоять на кадастровом учете.
Для подготовки техплана помещения за основу берутся уже имеющиеся сведения в ЕГРН о той недвижимости, частью которой будет помещение. Поэтому, в отличии от подготовки техплана на здание целиком, в техплан помещения не включаются, такие сведения, например, как описание местоположения объекта на земельном участке, схема других помещений в здании.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:
Собственник жилого помещения обязан обеспечить соответствующим службам, будь то управляющая компания или подрядная организация по проведению ремонтных работ, доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, которые проходят через его жилое помещение. И эта обязанность установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170. Если собственник отказывает в предоставлении доступа, то это может служить основанием для обращения в суд.
Стояк системы водоотведения (канализации) является общедомовым имуществом, поэтому он обслуживается и ремонтируется УК в рамках технического обслуживания, текущего или капитального ремонта. Но разбирать перегородки технических шкафов и восстанавливать их после проведения работ обязан собственник квартиры за счет собственных средств. Специалисты не рекомендуют собственникам наглухо закрывать общедомовые стояки в квартире в эстетических целях. Для обеспечения доступа к общедомовым инженерным системам целесообразно устраивать в технических шкафах дверцы или люки.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Как можно облегчить доступ к общедомовому имуществу в квартире
Содержать общедомовое имущество (в зависимости от состава, особенностей конструкции, физического износа и технического состояния, геодезических и природно-климатических условий местонахождения МКД) означает осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации.
Закон о нарушении личного пространства в рамках представленных положений претерпел ряд изменений, коснувшихся в основном ст 137 УК РФ. Конституционное право гражданина на неприкосновенность частной жизни по закону осталось неизменным с момента принятия основного документа страны.
Особенно эффективна может быть замена стояков в многоквартирном доме, даже если старые еще целые и крепкие.
Важно: Не говорите на следствии ничего. Эта статья «палочная», за 1-2 недели следователи собирают материалы и отправляют в суд. Если вы все сразу рассказали, как есть.
Если дело дойдет до суда, то нужно быть готовым к тому, что ремонтной организации наверняка позволят осуществлять работы в квартире. Далее объясним почему. В ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что владелец обладает правом владения, пользования и распоряжения своей собственностью.
Количество и сложность «заморочек» при замене стояков напрямую зависят от устройства системы коммуникаций в доме и от назначения данного стояка. Как в целом организованы инженерные коммуникации в многоквартирном доме, дает представление след. видео. Замена стояков водоснабжения и канализации в жилых домах вопрос весьма актуальный.
При проведении кап.ремонта дома требуют предоставить доступ в квартиру для замены стояка, что нанесет урон имуществу собственника жилья.
Подвальное помещение — самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении N 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз — указывает Президиум ВАС РФ: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.
Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ключевой момент. Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.
Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления N 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 г. в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 г. этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие-либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в Постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10.
Помещение электрощитовой
Помещение электрощитовой — это сердце здания, центр системы электроснабжения.
Здесь располагаются вводно-распределительные устройства (ВРУ), автоматические устройства ввода резерва (АВР), централизованные источники бесперебойного питания. От функционирования оборудования, расположенного в электрощитовой, напрямую зависит работа всего здания, поэтому к проектированию этого помещения предъявляются повышенные требования.
Так как размещаемое оборудование имеет большой вес, то чаще всего электрощитовая располагается на нижних этажах. Проектом разрабатывается наиболее удобное с точки зрения обслуживания размещение шкафов. Внутри помещения выполняется кабельная канализация.
Распространенные виды производственных помещений
В Московском регионе, где сосредоточено много крупных и небольших компаний, производственные помещения являются востребованным продуктом, и некоторые виды таких объектов являются наиболее востребованными бизнес-сообществом. Склады. Основные требования к складским помещениям предъявляются к условиям труда, создаваемым в них, а также к санитарно-бытовым условиям. Цеха пищевого производства. Все, что связано с едой, требует более усиленного режима контроля. Так, для пищевых цехов, относящихся к производственным помещениям, критически важна регулярная дезинфекция, наличие возможности для дезинфекции инвентаря, исправные холодильные камеры, вентиляция и соблюдение температурного режима. Механические цеха должны как минимум соответствовать правилам производственной безопасности для сотрудников (то есть нормам по освещению, температурному режиму и так далее). Также дополнительные требования предъявляются к хранению и эксплуатации оборудования (энергообеспечение, вентиляция, укрытие для каждого механизма и так далее). Таким образом, большая часть того, что принято называть коммерческой недвижимостью, так или иначе, является производственным помещением.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Плюсы владения кладовкой живя в многоквартирном доме
Даже самая большая квартира со временем становится тесной: увеличивается количество проживающих, покупается больше вещей, появляются домашние животные. Современные застройщики сразу вносят в проект дома большое количество небольших кладовых, но на момент сдачи дома не остается ни одной свободной. Часто проектируются подсобки с отдельным входом.
Если в новостройках вопрос с подсобными помещениями решается на уровне строительства, то как быть новоселам в более старых постройках, где все давно распределено. Купить часть общего имущества нельзя, поэтому выход один: договариваться с жильцами.
Важно понимать, что кладовка может использоваться исключительно для хранения. Делать там вольер для животных, магазин или жилое помещение — незаконно. Но там можно расположить детский инвентарь (столики, стульчики, велосипеды), излишки строительного материала и консервацию. Это поможет значительно освободить место в квартире.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Как ВС РФ решает споры собственников с операторами связи
В последнее время Верховный суд РФ встаёт на сторону управляющих организацией и собственников, рассматривая их споры с операторами связи. Суд соглашается, что у провайдеров нет права безвозмездно и без разрешения размещать в местах общего пользования дома своё оборудование.
ВС РФ считает, что решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В отсутствие решения ОСС оператор связи не может размещать оборудование в доме даже при заключённом с УО договоре. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 11.09.2017 № 305-АД17-6347, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613.
В определении от 13.06.2018 № 308-ЭС17-22313 Верховный суд РФ указал на то, что арендодатель обязан предоставить арендатору в пользование имущество, а арендатор должен своевременно платить за это согласно условиям заключённого между ними договора. Принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. ст. 309, 606, 611, 614 ГК РФ).
То есть собственники помещений в доме вправе требовать соразмерную плату за использование организацией связи их общего имущества, что также закреплено в п. 3 ст. 6 № 126-ФЗ.
В определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 ВС РФ подчеркнул, что в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома управляющая организация выступает как несамостоятельный хозяйствующий субъект, то есть не может самостоятельно принимать подобные решения, это относится к компетенции общего собрания собственников помещений.