Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог при продаже квартиры, полученной при переселении?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2021 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
- Таким образом, по нашему мнению, вопрос о том, каков будет порядок налогообложения НДФЛ продажи недвижимости по договору мены или получения равноценного денежноговозмещения по программе реновации остается открытым.
- Второй вопрос, о последующей продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности менее пяти лет и полученного по программе реновации, также пока законодательством не урегулирован.
- Новый законопроект, который находится сейчас на рассмотрении, касающийся льгот по налогообложению полученного имущества по программе реновации, может решить часть поставленных вопросов. Тем не менее, вопрос о налогообложении равноценного денежного возмещения указанный законопроект пока не рассматривает.
Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.
Покупка в доме под снос: плюсы и минусы
Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.
- Дом под снос – довольно удобное место для жизни
- Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:
- Процесс получения нового жилья может затянуться надолго
Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах?
В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.
Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры (когда будет принято решение о непригодности дома и какие документы понадобятся?).
Если дом не включен в адресную программу переселения, то городская власть не имеет перед его жителями никаких обязательств, и вы не получите компенсацию/новое жилье. Вам необходимо уточнить сроки реализации программы. В некоторых случаях приходится ждать несколько лет – это и является частой причиной решений владельцев продать жилье. Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами.
Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе. Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго.
Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше. Договоритесь с владельцем – и получите существенный бонус.
Плюсы приобретения квартиры:
- Возможность получить прибыль, заключив договор по выкупу.
- Возможность получить жилье в новостройке по программе переселения.
Недостатки приобретения квартиры:
- Длительное ожидание квартиры.
- Низкая оценка квартиры при выкупе местными властями.
- Новая квартиры в районе с не обустроенной инфраструктурой.
Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Цены на квартиры в доме под снос
Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.
На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.
| К-во комнат | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Цена (млн. руб.) | 3 100 000 – 4 500 000 | 6 250 000 – 7 500 000 | 9 300 000 – 14 500 000 |
| Площадь (м. кв.) | 29 — 33 | 46 – 48 | 61 — 79 |
Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:
- выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
- нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
- не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
- продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.
После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.
- Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
- Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
- Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
- Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.
Что делать, если собственник несовершеннолетний?
В таком случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить их разрешение на распоряжение имуществом. Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники центра информирования по переселению готовы помочь жителям с поиском специалиста. После регистрации права собственности можно получить компенсацию за его услуги. Аналогичные правила действуют и в отношении недееспособных граждан.
А если собственник недееспособный?
Сохранится ли за ребенком место в детском саду и школе?
Да. Переводить детей в другой сад или школу не придется. Однако если вы хотите сменить образовательную организацию, то всегда можете сделать это. То же касается и прикрепления к поликлинике.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
ДНИ.РУ – Реновация в Москве: от идеи до реализации
Год назад в Москве стартовала масштабная программа реновации, аналогов которой, по утверждению экспертов, не существует в мире.
Сотни тысяч москвичей, живущих в морально устаревших домах, построенных 50-60 лет назад, в скором времени переедут в комфортные квартиры, получив при этом многочисленные бонусы. Dni.
Ru напоминают о том, что сделано за этот год строителями, законодателями, представителями исполнительной власти и всеми, кто причастен к воплощению программы реновации в жизнь.
С ЧЕГО ВСЕ НАЧАЛОСЬ
О старте нового этапа реновации в Москве мэр Сергей Собянин объявил после встречи с президентом 21 февраля 2017 года.
Градоначальник рассказал Владимиру Путину о том, что за последние годы 160 тысяч жителей хрущевок смогли переехать в новые квартиры, но в городе остаются еще несколько тысяч домов, ресурс которых находится на пределе.
В них проживает 1,6 миллиона москвичей, а площадь ветхих и изношенных зданий – 25 миллионов квадратных метров.
Мэр попросил главу государства оказать содействие в инициировании внесения необходимых изменений в законодательную базу для того, чтобы у жителей, власти и девелоперов не было проблем при реализации программы реновации. В свою очередь, Владимир Путин попросил сделать так, чтобы людей все устраивало и реновация стала прозрачной и понятной для всех.
Владимир Путин, президент России:
Я знаю настроения и ожидания москвичей. Они связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением.
Московские власти так и поступили, они сделали реализацию программы реновации максимально прозрачной. Началась серьезная работа по подготовке переселения жителей из ветхого жилья – за дело взялись эксперты, законодатели и чиновники.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА
Юридическим сопровождением беспрецедентной программы переселения из ветхого жилья занялись депутаты Госдумы и Мосгордумы: парламентарии обсудили с экспертным сообществом необходимые поправки к федеральным и региональным законам, которые необходимо принять для того, чтобы программа не забуксовала. Помимо этого, депутаты провели ни один десяток встреч с экспертами в области градостроения, девелоперами и архитекторами.
В начале марта 2017 года спикер Госдумы Вячеслав Володин встретился с мэром Москвы Сергеем Собяниным для того, чтобы обсудить законодательное сопровождение программы реновации.
“Необходимо подготовить пакет поправок, который будет призван решить задачу обеспечения новым, современным и комфортабельным жильем тех, кто проживал в старых пятиэтажках”, – заявил политик.
Вячеслав Володин, спикер Госдумы:
Будет создано новое городское и общественное пространство, а также удовлетворяющий требованиям современного горожанина удобный, функциональный и красивый мегаполис.
Было решено, что до принятия закона о реновации депутаты обсудят с экспертным сообществом и самими жителями сносимых пятиэтажек широкий круг вопросов: где и в какие сроки будет построено новое жилье, что делать с деньгами, уже внесенными на капитальный ремонт. Для взаимодействия властей и населения в Госдуме была создана специальная рабочая группа.